Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2-276/2022 ~ М-2-279/2022 от 14.09.2022

Дело №2-2-276/2022

УИД-31RS0001-02-2022-000356-92

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с.Красное 31 октября 2022 года

Алексеевский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Толмачёва Ю.Н.,

при секретаре судебного заседания Чепаксиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Янкиной Н.В., Янкина Д.Н. и Янкина М.Д. к Белозерских В.Д. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

23.11.2006 года Янкин Д.Н., Янкина Н.В., действовавшая от своего имении и в своих интересах, а также от именно и в интересах своего несовершеннолетнего (на тот момент) сына Янкина М.Д. (далее покупатели) заключили с Белозерских В.Д. (далее продавец) договор купли-продажи домовладения, состоящего из жилого дома общей площадью 73,2 кв.м. с кадастровым номером <…>, и земельного участка площадью 5088 +/-71 кв.м. с кадастровым номером <…>, расположенных по адресу: <…>.

По условиям договора это имущество приобреталось в общую долевую собственность по 1/3 доли на каждого. Оплата его стоимости осуществлялась частями, в связи с чем, на это имущество было наложено обременение – ипотека в силу закона.

Янкин Д.Н., Янкина Н.В. и Янкин М.Д. (в настоящее время совершеннолетний), обратились в суд с иском к Белозерских В.Д. и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, просили обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на это недвижимое имущество.

Обосновывая такие требования, истцы указали, что по условиям договора, стоимость приобретаемого недвижимого имущества в размере 560000 рублей подлежала уплате продавцу двумя платежами, а именно 440120 рублей они выплатили Белозерских сразу за счет собственных сбережений, а остальные 119880 рублей подлежали перечислению Департаментом АПК Белгородской области в рамках реализации программы развития сельских территорий. На момент регистрации этой сделки в органах Росреестра вторая часть стоимости имущества продавцу еще перечислена не была, в связи с чем, на данные объекты недвижимости было наложено обременение в виде ипотеки в силу закона, а именно: на земельный участок на срок с 08.12.2006 года по 13.07.2013 года, на жилой дом вообще на один день – с 08.12.2006 года по 08.12.2006 года. Спустя несколько дней после этого вторая часть суммы продавцу была перечислена, и по этой причине они полагали, что по истечении указанного времени ипотека свое действие прекратит, поэтому не обращались вместе с продавцом в органы Росрееста за её отменой, хотя примерно месяц после полной оплаты товара у них был, так как Белозерских В.Д. после получения денег и до отъезда к дочери на Украину, была в с. <…> и вместе с ними ездила в различные инстанции переоформлять договоры на услуги ЖКХ. В настоящее время у них возникло желание продать это домовладение, но обратившись за регистрацией сделки в органы Росреестра, получили отказ, по причине наличия указного обременения. Им было рекомендовано явиться с продавцом, а установить её место нахождения в настоящее время они не имеют возможности, либо прекратить ипотеку в судебном порядке.

Истцы Янкин Д.Н. и Янкина Н.В., каждый в отдельности, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Янкин Д.Н. пояснил, что после заключения договора купли-продажи, полная оплата стоимости имущества была совершена в течение нескольких дней. Зная о том, что у ипотеки на дом и на земельный участок указан срок, они полагали, что по истечении этого срока ипотека прекратится автоматически. Они юридически не грамотны, поэтому не знали, что это не так. Более того, Белозерских В.Д. до начала СВО на Украине, практически ежегодно на Пасху приезжала в с. <…>, где у неё похоронены родители, с нею они встречались, и если бы знали, что нужно их совместное заявление в органы Росреестра, то могли бы тогда это сделать. Сейчас они такой возможности лишены, связь с Белозерских В.Д. пропала.

Янкина Н.В. привела суду аналогичные доводы.

Истец Янкин М.Д., надлежаще уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, подав заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ввиду того, что установить место нахождения ответчика Белозерских В.Д. не представилось возможным, для обеспечения её прав и законных интересов по делу, в порядке ст.50 ГПК РФ, был назначен в качестве представителя адвокат Красненского филиала БОКА Четвериков В.Н., который пояснил, что возражений против удовлетворения требований истцов не имеет, так как ими представлены достаточные и достоверные доказательства исполнения обязательства по договору купли-продажи. С момента покупки ими домовладения у Белозерских В.Д. прошло без малого 16 лет. Продавец никаких претензий к ним за все это время не заявила, хотя имела такую возможность, в случае, если бы была с этим не согласна, в том числе с учетом того, что она почти ежегодно приезжала в с. <…> <…> района к родственникам, о чем также представлены доказательства.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области Попов С.А., действующий по доверенности, пояснил, что основания для прекращения судом ипотеки на указанные истцами объекты недвижимости есть. Однако та формулировка исковых требований, которую выбрали истцы, предъявив их к Управлению, является с точки зрения закона неверной. Управление в возникшем правоотношении, является регистрирующим органом. Поэтому при регистрации права собственности Янкиных на приобретенные ими земельный участок и расположенный на нем жилой дом, в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, было зарегистрировано и обременение – ипотека в силу закона. Истечением указанного в записи о регистрации такого обременения срока, ипотека не прекращается. Для этого стороны договора должны либо вместе явиться в регистрирующий орган и написать заявление установленного образца, либо, как в сложившейся ситуации, когда обеспечить явку продавца невозможно, прекратить ипотеку в судебном порядке. Судебное решение о прекращении ипотеки является основанием для регистрирующего органа, сделать в ЕГРПН соответствующую запись.

Суд, заслушав доводы сторон, показания свидетеля <…>, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к следующему выводу.

Так, <…> показала, что знает Белозерских В.Д. с детства, многие годы они находятся в дружеских отношения, общались, даже после переезда ответчицы к дочери на Украину и до начала СВО. В настоящее время их связь прервалась. Знает, что Белозерских В.Д. в 2006 году продала Янкиным свое домовладения в с. <…>. Это было обусловлено тем, что она решила уехать к своей дочери на Украину. От Белозерских В.Д. она знает, что полную стоимость за это имущество та получила, после чего с Янкиными ездила к электрикам и газовикам перезаключать договоры на поставку коммунальных услуг. Затем, каждый год на Пасху Белозерских В.Д. приезжала в с. <…>, навестить могилы своих родителей. Последний раз она была 2 года назад. После начала СВО не приезжает. Она всегда говорила, что свой дом продала надежным людям, видела, что домовладение не только ухожено, но и значительно улучшено. Никаких претензий к Янкиным она не высказывала.

По условиям нотариально удостоверенного договора купли-продажи серия <…> № <…>, заключенного 23.11.2006 года, Янкин Д.Н. и Янкина Н.В., действовавшая от своего имении и в своих интересах, а также от именно и в интересах своего несовершеннолетнего сына Янкина М.Д. купили у Белозерских В.Д. домовладение, расположенное в с. <…> <…> района <…> области и состоящее из жилого дома общей площадью 73,7 кв.м. с бытовыми и хозяйственными постройками и земельного участка площадью 5661 кв.м.

Оплата стоимости этого имущества производилась способом, указанным истцами в исковом заявлении и изложенном выше.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права на имя Янкиной Н.В., Янкина Д.Н. и Янкина М.Д., за каждым из истцов зарегистрировано право собственности по 1/3 доли в праве на жилой дом общей площадью 73,7 кв.м. с кадастровым номером <…>, и земельный участок площадью 5088 +/-71 кв.м. (что эквивалентно площади участка, указанной в договоре купли-продажи) с кадастровым номером <…>, расположенные по адресу: <…>.

Согласно актуальным сведениям из ЕГРПН, в нем также зарегистрировано право собственности каждого из истцов по 1/3 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером <…>, при этом его общая площадь указана уже как 73,2 кв.м., и земельный участок площадью 5088 +/-71 кв.м. с кадастровым номером <…>, расположенные по адресу: <…>.

На это недвижимое имущество зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона.

Обеспечить явку продавца в органы Росреестра для прекращения такой ипотеки во внесудебном порядке истцы не имеют возможности, Белозерских В.Д. на территории РФ нигде не зарегистрирована, из представленных суду доказательств усматривается, что она находится на территории Украины, связаться с нею в условиях СВО, возможности нет.

Это означает, что обращение истцов в суд по данному вопросу является обоснованным действием. Во внесудебном порядке истцы не могут разрешить данное правоотношение.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с ч.11 ст.53 ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом – в данном правоотношении: на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Суду представлены доказательства тому, что истцы свои обязательства по договору перед продавцом исполнили полностью. На это также указывает и то обстоятельство, что Белозерских В.Д. на протяжении почти 16 лет после заключения договора купли-продажи, не обращалась в судебные органы за взысканием с Янкиных каких-либо сумм за домовладение в рамках исполнения договора купли-продажи.

У истцов нет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве общедолевой собственности жилого дома и земельного участка, что и послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

При этом, суд соглашается с позицией представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, о том, что в данном правоотношении данный орган является ненадлежащим ответчиком, поскольку его действиями права и законные интересы сторон по договору купли-продажи не нарушаются, поскольку этот орган исполняет только функции регистратора тех действий, которые стороны совершают и не вправе самостоятельно принимать решение об отмене ипотеки в силу закона вне рамок установленных для этого процедур.

Следовательно, заявленные Янкиными исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а именно надлежит прекратить ипотеку в силу закона на спорные объекты недвижимости. Такое решение суда будет являться основанием для исключения записи об ипотеке этих объектов недвижимости из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При прекращении ипотеки в отношении жилого дома, суд считает правильным исходить из его площади, указанной в ЕГРПН.

В остальной части – по требованиям, заявленным к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, являющемуся ненадлежащим ответчиком по делу, отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 73,2 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <…>, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 5088 +/-71 ░░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <…>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <…>.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░.░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 07.11.2022 ░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░