Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1556/2022 ~ М-1009/2022 от 15.07.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                      14 ноября 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,

с участием представителя административного истца – Измайловой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1556/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Авиакор-Аэропорт» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Авиакор-Аэропорт» (далее также ООО «Авиакор-Аэропорт», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в г. Самара, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2020 в размере 6 241 054 рулей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, кадастровая стоимость которого, установленная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, существенно превысила его рыночную стоимость, определенную Отчетом об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества, как лица, обязанного к внесению платы за пользование участком, которая рассчитывается из кадастровой стоимости, а также имеющего преимущественное право выкупа участка по его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца Измайлова Н.И., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», а также заинтересованные лица - Управление Росреестра по Самарской области, администрация г.о. Самара, ООО «<данные изъяты>», МИФНС № 18 России по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО3 Е.Е., исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Как следует из материалов дела, ООО «Авиакор-Аэропорт» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8 686 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: связь, расположенном по адресу: <адрес>», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 01.02.2022, 17.10.2022, свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2001.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена актом ГБУ СО «ЦКО» об определении кадастровой стоимости № АОКС-63/2021/000065 от 22.03.2021 по состоянию на 01.09.2020 в размере 15 790 974,28 рублей, о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 03.06.2022 и указанный акт.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, административный истец заинтересован в установлении действительной рыночной стоимости земельного участка.

Полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости завышенной, административный истец с целью пересмотра кадастровой стоимости 10.02.2022 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области при министерстве имущественных отношений Самарской области. Решением комиссии от 02.03.2022 № 4-22 заявление отклонено, что явилось основанием к обращению с административным иском в суд.

В обоснование заявленных требований обществом представлен отчет об оценке № 467.63.19.С.013.21-067/001 от 27.09.2021, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на дату кадастровой оценки составляет 6 241 054 рубля.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – ГБУ СО «ЦКО» о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Из экспертного заключения № 2022/375 от 21.09.2022, подготовленного экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО4 Е.Е., следует, что по состоянию на 01.09.2020 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 015 000 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

По мнению представителя административного истца, заключение судебной экспертизы не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки №№ 3, 7. Полагает, что эксперт необоснованно пришел к выводу о том, что земельный участок фактически не используется, так ка на нем расположен радиомаяк; неполное, неточное описание объекта оценки привело эксперта к ложному выводу о том, что объект может быть отнесен к сегменту земельных участков, предназначенных для размещения производственно-складской недвижимости; эксперт, ссылаясь на анализ земельного рынка Самарской области, не привел его в заключении; не упомянул о наличии или отсутствии рынка земель с видом разрешенного использования – связь; подобрал несопоставимые с объектом исследования аналоги, сведения об аналоге № 4, указанные в заключении, не соответствуют сведениям базы данных RUADS. Указанные нарушения повлияли на произведенные расчеты рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО5 Е.Е., которая содержащиеся в заключении выводы поддержала, а также представила письменный отзыв.

Как следует из разъяснений эксперта, в целях оспаривания кадастровой стоимости земельный участок оценивается как незастроенный, без учета зданий, коммуникаций, в связи с чем, расположенные на нем объекты не участвовали в расчетах итоговой рыночной стоимости. В ином случае стоимость земельного участка была бы выше. При этом в заключении отражено, что на участке имеется нежилое здание корпус 420 ДПРМ-2,что уже подразумевает наличие радиомаяков.

Объект исследования имеет вид разрешенного использования «связь» и отнесен к земельным участкам, предназначенным для размещения производственно-складских объектов, поскольку согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков «связь» (6.8) относится к производственной деятельности. Кроме того, согласно карте градостроительного зонирования, исследуемый объект расположен в зоне ПК-1, то есть в зоне размещения объектов производственного и складского назначения. Анализ информации, доступной эксперту, о продаже аналогичных объектов приведен на стр.78-88 заключения. Для целей определения рыночной стоимости земельный участок рассматривался с позиции возможности подключения коммуникаций. Спорный участок расположен в территориальной зоне ПК-1, где имеется возможность подключения коммуникаций.

Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка было использовано 4 объекта-аналога для размещения промышленных и производственно-складских объектов, расположенные в Промышленном и Советском районах г. Самары, в шаговой доступности от объекта исследования. В расчетах введены необходимы корректировки на дату публикации объявлений, на местоположение, на удаление от основной автомобильной дороги, на качество проезда, на наличие ж/д ветки, на площадь. При введении корректировки на площадь была использована статья Власова А.Д., действительного члена Российского общества оценщиков, кандидата экономических наук, так как, не смотря на то, что статья 2004 года, но на нее ссылаются ученые в более поздних работах, она рекомендована к использованию, применяется во многих справочниках и научных статьях.

Также эксперт пояснила, что для получения необходимых сведений об аналоге № 4 на сайте, необходимо пройти по ссылке, указанной в заключении. Представитель административного истца ввел на сайте Авито идентификатор, который присваивается человеку, а не объявлению, поэтому перешел на другое объявление того же продавца, а не на объявление по аналогу № 4. Объявление о продаже данного аналога находится на сайте до настоящего времени.

Значения, указанные на странице 39 заключения, в таблице 12 и на рисунке 15, не совпадают, так как таблица 12 - это выдержка из статьи Власова А.Д., а на рисунке 15 отображены результаты обработки большого количества информации о стоимости и площади земельных участков интегрированных консалтинговых систем с многолетним опытом работы. Если взять крайние интервалы групп из таблицы и рисунка, получатся похожие цифры. Эта методика наиболее точно отражает зависимость стоимости участков от площади, данные использованы из справочника Лейфера Л.А. и заслуживают внимания.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>», а также пояснения эксперта ФИО6 Е.Е. по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке спорного земельного участка эксперт требованиями законодательства, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора объектов-аналогов, используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. При этом суд учитывает, что требования о проведении анализа рынка объекта оценки применимы только к отчету об оценке.

По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.

Оснований полагать, что использованные экспертом объекты-аналоги подобраны с нарушением требований федеральных стандартов оценки, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.

Суд также учитывает, что исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки с 2016 года, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в исходе дела не заинтересован, экспертные выводы аргументированно разъяснил и подтвердил в судебном заседании.

Вопреки доводам представителя административного истца, оснований для установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в соответствии с отчетом об оценке № 467.63.19.С.013.21-067/001 от 27.09.2021, выполненным оценщиком ООО «<данные изъяты>», не имеется. По мнению суда, отчет содержит методологические ошибки, так, подобранные объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по ценообразующим факторам «площадь», «местоположение», «назначение», «транспортная доступность», однако корректировки не введены, что убедительно мотивировано в письменном отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» и явилось одним из оснований к назначению судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «<данные изъяты>».

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, суд полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости спорного земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами судебной экспертизы, поскольку отчет об оценке выполнен с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не может быть признан допустимым и достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости спорного объекта.

Таким образом, административные исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области является 10.02.2022, в суд – 15.07.2022, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Авиакор-Аэропорт» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 686 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>», равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2020 в размере 10 015 000 рублей.

Датой обращения ООО «Авиакор-Аэропорт» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области считать 10.02.2022, в суд - 15.07.2022.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                    подпись            О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.11.2022.

Копия верна.    Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –