Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3207/2024 ~ М-11347/2023 от 29.11.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2024 г.                       <адрес>

Сургутский городской суд <адрес>-Югры, в составе:

председательствующего судьи Хуруджи В.Н.,

секретаря Литовской В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сургутского городского суда гражданское дело № по иску Дегтяревой Н. Н. (ИНН №) к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» (ИНН 6671382990, ОГРН 1116671018958) в лице филиала общества с ограниченной ответственностью «Брусника» в Сургуте» о признании права собственности,

установил:

Истец через своего представителя Брезгину О.А., являющийся одновременно представителем общества с ограниченной ответственностью «Брусника», обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику о признании права собственности на долю в праве нежилого помещения (машиноместо и кладовка).

Требования мотивированы тем, что сторонами был заключен предварительный договор №НВ2-2-Секция 1 – 168 купли-продажи в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (паркинг) от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение 267/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, с кадастровым номером № что соответствует одному машино-месту, под условным номером 168/302. Нежилое помещение – паркинг с кадастровым номером № построено и введено в эксплуатацию, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. Так же, ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брусника» и Дегтяревой Н. Н. заключен предварительный договор №НВ2-2-Секция 1-089 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (кладовую). В соответствии с положениями п. 5.3. предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а в соответствии с положениями п.5.3 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При обращении к нотариусу был установлено, что перед заключением основного договора купли-продажи в праве общей долевой собственности нотариус обязан проверить факт уведомления ООО «Брусника» всех собственников, фигурирующих в выписки ЕГРН данного многоквартирного дома, однако продавец параллельно направляет уведомление о продажи доли в праве общей долевой собственности посредством почтовых конвертов, но перечень собственников в выписке ЕГРН постоянно меняется.

Истец дополнительно поясняет, что полностью оплатил указанную долю вправе общей долевой собственности, пользуется ею с ДД.ММ.ГГГГ (кладовой №) и с ДД.ММ.ГГГГ машино-места 168/302.

Истец просит признать за ним право собственности на 267/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, с кадастровым номером № что соответствует условному номеру машино-места под условным номером № и признать за ним право собственности на 2344/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, с кадастровым номером № что соответствует одной кладовой под условным номером №.

Истец в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв, согласно которого пояснил, что у общества отсутствует объективная возможность исполнить обязательства п. 5.3. предварительных договоров №НВ2-2 Секция 1-168 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (паркинг и кладовая) от ДД.ММ.ГГГГ и заключить основной договор купли-продажи доли. Просят удовлетворить исковые требования.

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, отзыва не представил.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие сторон и представителя третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по ХМАО-Югре.

Изучив письменные материалы дела, суд полагает возможным исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ установлены правила отчуждения имущества, находящегося в общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брусника» и Дегтяревой Н. Н. заключен предварительный договор №НВ2-2-Секция 1-168 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (паркинг) в простой письменной форме.

Пунктом 1.1. данного предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор- договор купли-продажи в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (паркинг) в установленном действующим законодательством порядке, где в соответствии с пунктом 2.1. продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственности и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора № долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № общей площадью 5515.4. кв.м., расположенном на подземном этаже по адресу: <адрес>, ХМАО-Югры, кадастровый №.

Приобретаемая по основному договору 267/62830 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение соответствует одному машино-месту под условным номером № (пункт. 2.2.).

Общая стоимость доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение составляет 680 000 рублей.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брусника» и Дегтяревой Н. Н. заключен предварительный договор №НВ2-2-Секция 1-089 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (кладовую) в простой письменной форме.

Пунктом 1.1. данного предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор- договор купли-продажи в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № (паркинг) в установленном действующим законодательством порядке, где в соответствии с пунктом 2.1. продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственности и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора № долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № общей площадью 5515.4. кв.м., расположенном на подземном этаже по адресу: <адрес>, ХМАО-Югры, кадастровый №.

Приобретаемая по основному договору 267/62830 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение соответствует одной кладовой под условным номером № (пункт. 2.2.).

Общая стоимость доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение составляет 550 000 рублей.

Доля принадлежит истцу обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» Специализированный застройщик» на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №-ru№, выданного Администрацией <адрес> ХМАО-Югры и зарегистрирована согласно ЕГРН в составе общей доли в праве на момент обращения в суд.

Доля в праве не выделена из состава долей находящейся и зарегистрированной в общедолевой собственности истца.

При этом стороны подписали акт сдачи-приемки доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Предварительные договоры купли-продажи доли в настоящее время не зарегистрированы, нотариально не оформлены.

До настоящего времени основной договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, с кадастровым номером № что соответствует одной кладовой под условным номером № и одного машино-места под условным номером 168/302, также в установленном законом порядке путем удостоверения сделки нотариусом не заключен.

Выдел доли в праве на нежилое помещение №, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, с кадастровым номером № что по доводам истца и ответчика соответствует одной кладовой под условным номером № и одного машино-места под условным номером 168/302, суду сторонами не представлен.

По доводам истца нотариально удостоверить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение как это предусмотрено действующим законодательством не представилось возможным, поскольку личный кабинет ответчика в регистрирующем органе не функционировал; ответчик направил сторонам уведомление почтовым отправлением в ноябре 2020, однако установить конкретный перечень лиц не представляется возможным ввиду систематической реализации приобретения доли в праве собственности. Документов подтверждающих направление извещений дольщикам о продажи доли в праве после заключения предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком суду не представлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора также как и по основному договору влечет его ничтожность.

Согласно ответа публично-правовой компании «Роскадастр» филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу от ДД.ММ.ГГГГ №.7-01804/24 согласно полученному ответу с ДД.ММ.ГГГГ у пользователей, авторизовавшихся в личном кабинете Росреестра под физическим лицом и юридическим лицо, отсутствует возможность подать извещение о продажи доли по объекту недвижимости с кадастровым номером 86:10:0101154:1289.

Вместе с тем, согласно ответа нотариальной палаты <адрес> – Югры нотариуса Долгих Н. А. от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что в 2021 году обществом были предоставлен документы необходимые для подготовки договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, <адрес>, ХМАО-Югра, кадастровый № для подготовки договора купли-продажи 267/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, что соответствует одному машино-месту под условным номером 168/302 и для подготовки договора купли-продажи 234/62830 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, что соответствует одной кладовой под условным номером №, заключаемого с истцами. При изучении предоставленных для заключения договора купли-продажи документов было выявлено, что продавцом ООО «Брусника» Специализированный застройщик» документы, подтверждающие соблюдение обязанности по извещению лиц, имеющих в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, о цене и иных условиях договора купли-продажи, не представлены в полном объеме.

Данные обстоятельства послужили основанием для отказа в нотариальном удостоверении сделки.

Известить сособственников возможно несколькими способами, однако при просмотре сайта данных о размещении продавцом ООО «Брусника» специализированный застройщик извещения о намерении продать свою долю постороннему лицу не было обнаружено, равно, как обществом не представлено и документов, подтверждающих направления регистрируемых почтовых отправлений при сдаче документов на подготовку.

Поскольку истцы не является сособственником вышеуказанного нежилого помещения, удостоверение договора купли-продажи без предоставления документов, подтверждающих факт уведомления продавцом ООО «Брусника» Специализированный застройщик» всех лиц, имеющих в соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение невозможно.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец доказательств обращения к нотариусу для нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на заключение основного договора купли-продажи не представил.

Не представляет суду истец и ответчик и иных доказательств, препятствующих заключению и нотариальному удостоверению сделки купли-продажи спорного имущества в настоящее время в соответствии с действующим гражданским законодательством, на что обратила внимание нотариус.

Фактически исходя из поведения сторон следует, что между ними не существует спора относительно исполнение сделки, а имеет место лишь факт необходимости совершения сделки в форме установленной законом (нотариального удостоверения) с целью соблюдения прав сособственников имущества находящегося в совместной собственности.

Нежелание истца и ответчика соблюдать требования о порядке заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества в порядке определенном ст.163 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ, ст.250 ГК РФ не является основанием для обращения в суд и разрешением вопроса о праве в судебном порядке.

Суд разрешает вопросы, связанные с установлением, переходом прав на имущество лишь в случаях, когда невозможно устранить нарушение права в ином порядке, установленном действующем законодательстве. Суд не может своим решением подменять компетентные государственные органы, на которых возложена обязанность регистрации совершенных сделок с недвижимостью и выполнять обязанность нотариального удостоверения сделок.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Суд не принимает в порядке ст.39 ГПК РФ признание иска ответчиком (фактически отражено в отзыве на исковое заявление), поскольку указанное нарушает права и интересы других лиц – долевых сособственников спорного помещения с кадастровым номером 86:10:0101154:1289 и установленный гражданским законодательством порядок заключения указанных сделок.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим основанные начала гражданского законодательства, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

При реализации своих прав стороны не должны злоупотреблять своими правами с целью причинения вреда иным лицам и действовать в обход требований действующего законодательства.

Вместе с тем, согласно судебной практики (апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ по делу 33-7710/2023, апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ по делу 33-6000/2023) подобные исковые заявления со схожими обстоятельствами дела подлежат удовлетворению, поскольку стороны фактически заключили договор купли-продажи недвижимости. При этом покупатель исполнил свою обязанность по оплате товара, а продавец ООО «Брусника» исполнило обязанность по передаче товара покупателю.

Таким образом, договоры купли-продажи доли сторонами фактически исполнены.

Несмотря на соблюдения формы заключения договора и соблюдения его порядка заключения исковые требования подлежат удовлетворению.

Данные основания не препятствуют лицам - долевым сособственникам спорной недвижимости, имеющим право на преимущественную покупку доли, не извещенных о такой сделки, при наличии волеизъявления, обжаловать принятое судебное решение.

Руководствуясь ст.ст. 98-103, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Дегтяревой Н. Н. (№) к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника» (ИНН 6671382990, ОГРН 1116671018958) в лице филиала общества с ограниченной ответственностью «Брусника» в Сургуте» о признании права собственности, удовлетворить.

Признать право собственности за Дегтяревой Н. Н. на 267/62830 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, кадастровый №, что соответствует одному машино-месту под условным номером 168/302.

Признать право собственности за Дегтяревой Н. Н. на 234/62830 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, кадастровый №, что соответствует одной кладовой под условным номером 89.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-мансийского автономного округа- Югры через Сургутский городской суд в течение месяца со дня оглашения.

Председательствующий судья В.Н.Хуруджи

Копия верна: В.Н.Хуруджи