Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-399/2023 (2-5765/2022;) ~ М-5283/2022 от 11.11.2022

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

20 февраля 2023 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Милаховой С.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-399/23 по иску №2-5765/22 по иску Кирилловой Е. А. к ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» об обязании совершить действия и встречным искам ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» к Кирилловой Е. А., Администрации г.о. Самара и Департаменту управления имуществом г.о. Самара о расторжении договоров, сохранении зданий в перепланированном состоянии,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Кирилловой Е. А. (паспорт серии № к Обществу с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» (ОГРН 1036300662727) об обязании передать помещение, прекращении права и признании права собственности отказать.

В удовлетворении исковых требований Кирилловой Е. А. (паспорт серии № к Обществу с ограниченной ответственностью «Старая школа» (ОГРН 1206300072296) об обязании передать помещение, прекращении права и признании права собственности отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и Кирилловой Е.А., сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № площадью 3 787,6 м2, количество этажей – 4, по адресу: <адрес>

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Старая школа» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ООО «Старая школа» и Кирилловой Е.А., сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 569,5 м2, количество этажей – 4, по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о зданиях с кадастровыми номерами № и № в части их технических характеристик.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                            В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2023 г.                            г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Милаховой С.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-399/23 по иску №2-5765/22 по иску Кирилловой Е. А. к ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» об обязании совершить действия и встречным искам ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» к Кирилловой Е. А., Администрации г.о. Самара и Департаменту управления имуществом г.о. Самара о расторжении договоров, сохранении зданий в перепланированном состоянии,

установил:

Кириллова Е.А. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» об обязании совершить действия. В обоснование иска указывает, что 18.01.2022 г. она и ООО Риэлтерский строительный центр «МАБИС», ООО «Старая школа» заключили договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи: нежилого помещения площадью 98,3 м2 на первом этаже здания с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>А, нежилого помещения площадью 97,6 м2 на первом этаже здания с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Продавцы обязались осуществить перепланировку зданий с кадастровыми номерами № и № и после перепланировки произвести раздел зданий, зарегистрировать право собственности на нежилые помещения и передать их ей в собственность в срок до 1.08.2022 г. Раздел зданий не осуществлён, помещения ей не переданы. Просит обязать ООО РСЦ «МАБИС» выделить в натуре и передать ей по акту приёма передачи нежилое помещение площадью 98,3 м2 на первом этаже здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>А, признать за ней право собственности на это помещение, прекратить право собственности ООО РСЦ «МАБИС» на здание с кадастровым номером № обязать ООО «Старая школа» выделить в натуре и передать ей по акту приёма-передачи нежилое помещение площадью 97,6 м2 на первом этаже здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на это помещение, прекратить право собственности ООО «Старая школа» на здание с кадастровым номером №

ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» заявило встречные исковые требования к Кирилловой Е.А., Администрации г.о. Самара и Департаменту управления имуществом г.о. Самара о расторжении договора и сохранении здания в перепланированном состоянии, мотивированные тем, что по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. оплата Кирилловой Е.А. не внесена. Согласно п.2.1, 2.2 договора цена недвижимого имущества, включая НДС, составляет 3 932 000 рублей, исходя из цены в 40 000 рублей за 1 м2, оплата производится покупателем в срок до 1.03.2022 г. Кириллова Е.А. не исполнила обязательства по оплате, что повлекло невозможность финансирования строительно-монтажных работ и приобретения строительных материалов в соответствии с утвержденным графиком, и впоследствии привело к невозможности завершения строительства в установленные сроки. Оно предложило Кирилловой Е.А. заключить новый договор купли-продажи по цене 90 000 рублей за 1 м2. В связи с существенным нарушением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. он подлежит расторжению. В рамках исполнения обязательств по договору им была выполнена перепланировка. Здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами № № принадлежащих ему на праве собственности, здание не выходит за пределы границ земельных участков. Оно обратилось в Администрацию г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания с кадастровым номером № площадью 3 787,6 м2, Главой г.о. Самара было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с тем, что проектная документация подлежит экспертизе и Администрация г.о. Самара не обладает полномочиями по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта. В здании выполнены работы, не повлекшие изменение внешних габаритов, изменения этажности. Выполненные работы соответствуют требованиям ГрК РФ», выдача разрешения на строительство при проведении работ не требуется. Просит расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ним и Кирилловой Е.А., сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № площадью 3 787,6 м2, количество этажей – 4, по адресу: <адрес> в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером Скрипкиным С.А. от 27.07.2022 г.

Протокольным определением суда от 28.11.2022 г. встречные требования приняты к производству для совместного рассмотрения с первоначальными.

ООО «Старая школа» заявило встречные исковые требования к Кирилловой Е.А., Администрации г.о. Самара и Департаменту управления имуществом г.о. Самара о расторжении договора и сохранении здания в перепланированном состоянии, мотивированные тем, что по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. оплата Кирилловой Е.А. не внесена. Согласно п.2.1, 2.2 договора цена недвижимого имущества, включая НДС, составляет 3 904 000 рублей, исходя из цены в 40 000 рублей за 1 м2, оплата производится покупателем в срок до 1.03.2022 г. Кириллова Е.А. не исполнила обязательства по оплате, что повлекло невозможность финансирования строительно-монтажных работ и приобретения строительных материалов в соответствии с утвержденным графиком, и впоследствии привело к невозможности завершения строительства в установленные сроки. Оно предложило Кирилловой Е.А. заключить новый договор купли-продажи по цене 90 000 рублей за 1 м2. В связи с существенным нарушением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. он подлежит расторжению. В рамках исполнения обязательств по договору им была выполнена перепланировка. Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № принадлежащего ему на праве собственности, здание не выходит за пределы границ земельного участка. Оно обратилось в Администрацию г.о. Самара с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 569,5 м2, Главой г.о. Самара было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с тем, что проектная документация подлежит экспертизе и Администрация г.о. Самара не обладает полномочиями по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта. В здании выполнены работы, не повлекшие изменение внешних габаритов, изменения этажности. Выполненные работы соответствуют требованиям ГрК РФ, выдача разрешения на строительство при проведении работ не требуется. Просит расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ним и Кирилловой Е.А., сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 569,5 м2, количество этажей – 4, по адресу: <адрес>, в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером Скрипкиным С.А. от 27.07.2022 г.

Протокольным определением суда от 28.11.2022 г. встречные требования приняты к производству для совместного рассмотрения с первоначальными.

Представитель Кирилловой Е.А. по доверенности от 10.01.2020 г. №10/00-02/17 Меняев А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представители ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» по доверенности от 17.05.2022 г. и ООО «Старая школа» по доверенности от 17.05.2022 г. Бирюков Н.И. встречный иск поддержал, в удовлетворении иска Кирилловой Е.А. просил отказать.

Представитель Администрации г.о. Самара по доверенности от 10.01.2022 г. №12, Департамента управления имуществом г.о. Самара по доверенности от 29.12.2022 г. №349 Ткаченко И.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа».

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18.01.2022     г. между Кирилловой Е.А. и ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» был заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно которому ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» обязалось, предварительно проведя в здании по адресу: <адрес>, кадастровый №, строительные работы по перепланировке, передать Кирилловой Е.А. в собственность помещение площадью 98,3 м2 на 1 этаже этого здания. Цена продажи этого имущества определена договором в 3 932 000 рублей. Покупатель обязалась уплатить продажную цену до 1.03.2022 г., а продавец обязался до 1.08.2022 г. выполнить перепланировку, отделку помещения, зарегистрировать право собственности и передать помещение покупателю.

Согласно реестровой выписке ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» является собственником здания по адресу: <адрес>, кадастровый №, с 20.07.2000 г.

ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» выполнило, как следует из сопоставления технического паспорта здания по состоянию на 28.04.2004 г. (л.д. 35-53) с техническим планом по состоянию на 27.07.2022 г. (л.д. 54-69), работы по перепланировке и обратилось 1.08.2022 г. к Главе г.о. Самара за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 30). Уведомлением от 16.08.2022 г. №38-Д05-03-01/5832 Глава г.о. Самара отказала в выдаче испрашиваемого разрешения, ссылаясь на необходимость проведения экспертизы проектной документации (л.д. 31-32).

В соответствии с п.2 ст.51 ГрК РФ для осуществления реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство.

Однако в силу пп.4 п.17 ст.51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из сопоставления технического паспорта здания по состоянию на 28.04.2004 г. с техническим планом по состоянию на 27.07.2022 г. усматривается, что строительные изменения здания выразились в демонтаже существовавших и возведении новых внутренних ненесущих перегородок с образованием новым внутренних помещений. Несущие стены здания строительными изменениями не были затронуты. Площадь здания изменилась с 3 845,0 м2 до 3 787,6 м2. Пристрои к зданию не возводились, площадь застройки не увеличилась.

По ходатайству ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» для определения технического состояния принадлежащего ему здания после осуществления строительных изменений, его соответствия строительным нормам и правилам судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭкспертОценка».

Судом получено заключение судебной экспертизы от 25.01.2023 г. №22/С-528 (л.д. 123-202), согласно которому здание по адресу: <адрес>, кадастровый №, после произведённой перепланировки соответствует требованиям строительных норм и правил, выполненная перепланировка не создаёт угрозы для жизни и здоровья людей, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку изложенные в нем суждения экспертов логичны, непротиворечивы, выводы мотивированны, квалификация экспертов подтверждена документально, сведений об их заинтересованности в исходе дела не имеется. Стороны возражений против выводов судебной экспертизы не заявили.

Исходя из экспертного заключения, суд приходит к выводу, что строительные изменения здания не затронули конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности, т.к. не были связаны с изменением несущих конструкций, и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в связи с чем для их производства не требовалось получения разрешения на строительство.

В силу п.15 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с п.17 ст.51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Следовательно, принадлежащее ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» здание может быть сохранено в перепланированном состоянии, для чего получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется.

Кириллова Е.А. свои обязательства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. не исполнила, в установленный срок цену покупки помещения не оплатила.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном его нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст.487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст.328 ГК РФ. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Право выбора способа защиты права принадлежит лицу, право которого нарушено.

Таким образом, нарушение покупателем установленного договором купли-продажи срока оплаты непереданного товара даёт продавцу по своему выбору право отказаться от договора купли-продажи.

Поскольку Кириллова Е.А. не оплатила товар в установленный срок, ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» имеет право отказаться от исполнения договора, т.е. от передачи ей помещения.

Наличие у стороны права на отказ от исполнения договора не лишает её возможности требовать его расторжения в судебном порядке.

Досудебный порядок расторжения договора ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» соблюдён (л.д. 18).

Таким образом, требование ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» о расторжении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ним и Кирилловой Е.А. следует удовлетворить, что исключает удовлетворение иска Кирилловой Е.А.

18.01.2022     г. между Кирилловой Е.А. и ООО «Старая школа» был заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно которому ООО «Старая школа» обязалось, предварительно проведя в здании по адресу: <адрес>, кадастровый №, строительные работы по перепланировке, передать Кирилловой Е.А. в собственность помещение площадью 97,6 м2 на 1 этаже этого здания. Цена продажи этого имущества определена договором в 3 904 000 рублей. Покупатель обязалась уплатить продажную цену до 1.03.2022 г., а продавец обязался до 1.08.2022 г. выполнить перепланировку, отделку помещения, зарегистрировать право собственности и передать помещение покупателю.

Согласно реестровой выписке ООО «Старая школа» является собственником здания по адресу: <адрес>, кадастровый №, с 11.02.2021 г.

ООО «Старая школа» выполнило, как следует из сопоставления технического паспорта здания по состоянию на 24.01.2006 г. (л.д. 81-91) с техническим планом по состоянию на 27.07.2022 г. (л.д. 92-107), работы по перепланировке и обратилось 1.08.2022 г. к Главе г.о. Самара за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 75). Уведомлением от 15.08.2022 г. №6-18У-38-Д05-03-01/5785 Глава г.о. Самара отказала в выдаче испрашиваемого разрешения, ссылаясь на необходимость проведения экспертизы проектной документации (л.д. 76-78).

Из сопоставления технического паспорта здания по состоянию на 24.01.2006 г. с техническим планом по состоянию на 27.07.2022 г. усматривается, что строительные изменения здания выразились в демонтаже существовавших и возведении новых внутренних ненесущих перегородок с образованием новым внутренних помещений. Несущие стены здания строительными изменениями не были затронуты. Площадь здания изменилась с 1 562,6 м2 до 1 569,5 м2. Пристрою к зданию не возводились, площадь застройки не увеличилась.

По ходатайству ООО «Старая школа» для определения технического состояния принадлежащего ему здания после осуществления строительных изменений, его соответствия строительным нормам и правилам судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭкспертОценка».

Судом получено заключение судебной экспертизы от 25.01.2023 г. №22/С-528 (л.д. 123-202), согласно которому здание по адресу: <адрес>, кадастровый №, после произведённой перепланировки соответствует требованиям строительных норм и правил, выполненная перепланировка не создаёт угрозы для жизни и здоровья людей, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку изложенные в нем суждения экспертов логичны, непротиворечивы, выводы мотивированны, квалификация экспертов подтверждена документально, сведений об их заинтересованности в исходе дела не имеется. Стороны возражений против выводов судебной экспертизы не заявили.

Исходя из экспертного заключения, суд приходит к выводу, что строительные изменения здания не затронули конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности, т.к. не были связаны с изменением несущих конструкций, и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в связи с чем для их производства не требовалось получения разрешения на строительство.

Следовательно, принадлежащее ООО «Старая школа» здание может быть сохранено в перепланированном состоянии, для чего получение разрешения на ввод в эксплуатацию в силу п.15 ст.55 ГрК РФ не требуется.

Кириллова Е.А. свои обязательства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. не исполнила, в установленный срок цену покупки помещения не оплатила.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном его нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст.487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст.328 ГК РФ. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Право выбора способа защиты права принадлежит лицу, право которого нарушено.

Таким образом, нарушение покупателем установленного договором купли-продажи срока оплаты непереданного товара даёт продавцу по своему выбору право отказаться от договора купли-продажи.

Поскольку Кириллова Е.А. не оплатила товар в установленный срок, ООО Старая школа» имеет право отказаться от исполнения договора, т.е. от передачи ей помещения.

Наличие у стороны права на отказ от исполнения договора не лишает её возможности требовать его расторжения в судебном порядке.

Досудебный порядок расторжения договора ООО «Старая школа» соблюдён (л.д. 18).

Таким образом, требование ООО «Старая школа» о расторжении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ним и Кирилловой Е.А. следует удовлетворить, что исключает удовлетворение иска Кирилловой Е.А.

Удовлетворение исковых требований является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о зданиях с кадастровыми номерами № и № в части их технических характеристик.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Кирилловой Е. А. (паспорт серии №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» (ОГРН 1036300662727) об обязании передать помещение, прекращении права и признании права собственности отказать.

В удовлетворении исковых требований Кирилловой Е. А. (паспорт серии №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Старая школа» (ОГРН 1206300072296) об обязании передать помещение, прекращении права и признании права собственности отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и Кирилловой Е.А., сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № площадью 3 787,6 м2, количество этажей – 4, по адресу: <адрес>

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Старая школа» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18.01.2022 г. между ООО «Старая школа» и Кирилловой Е.А., сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1 569,5 м2, количество этажей – 4, по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о зданиях с кадастровыми номерами № и № в части их технических характеристик.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 1.03.2023 г.

Судья            (подпись)            В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь