Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-2814/2022 ~ М-2374/2022 от 23.06.2022

Дело № 2 - 2814/22 ( 59RS0002-01-2022-003353-98 )

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 15 августа 2022 г.

Индустриальный районный суд г. Перми в составе:

федерального судьи Еловикова А.С.,

при секретаре Команич И.К.,

с участием представителя истца – Ялфимовой А.О по доверенности

представителя ответчика – Левкович А.С по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалева О.В. к Шубодеровой Е.А. о расторжении договора, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

Ковалев О.В. обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора, взыскании денежных средств, с учетом уточненного искового заявления, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Ковалевым О.В. и Шубодервой Е.А. был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества - здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>.

После перехода права собственности к Ковалеву О.В., в объекте недвижимости были обнаружены скрытые недостатки, о которых ему при покупке объекта недвижимости не было известно.

Согласно заключению специалиста ИП Фролова М.Ю. № от ДД.ММ.ГГГГ были сделаны выводы об оценке технического состояния объекта недвижимости как ограниченно-работоспособного. В процессе обследования зафиксированы дефекты и повреждения, снижающие несущую способность, надежность и долговечность строительных конструкций здания, а именно:

- ограниченно-работоспособное техническое состояние стен здания

- техническое состояние конструкций крыши - ограниченно-работоспособное, кровли - неудовлетворительное, отступление от проектных решений.

- разрушение, отслоение окрасочного слоя, поверхностная коррозия металлических лестниц.

- для устранения дефектов в панелях средних рядов, а также приведения состава кровли к проектным решениям потребуется принять ряд мер по приостановке деятельности магазинов, расположенных в здании на срок от 3 до 6 мес.

Общая стоимость устранения выявленных недостатков, нарушений и приведение объекта в надлежащее состояние составляет 10 785 832,80 руб., в том числе НДС 20% (1797 638,80 руб.).

При этом, в заключении указано, что зафиксированы дефекты, требующие инструментального обследования, а именно: следы замачивания, проникновения влаги в состав утеплителя стеновых панелей, которые могут распространяться на нижележащие конструкции.

В соответствии с письмом ИП Фролова М.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ стоимость дополнительного обследования стеновых панелей составит 400 000 руб.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю здание магазина, а также все права по заключенным договорам аренды (в том числе крупный арендатор - Х5 Group - сеть магазинов – «Пятерочка»).

Наличие арендаторов являлось для покупателя существенным условием, цена договора купли-продажи формировалась исходя из указанного условия.

Как было указано выше, специалистом установлено, что для устранения дефектов потребуется принять ряд мер по приостановке деятельности магазинов, расположенных в здании на срок от 3 до 6 месяцев.

Указанное прямо свидетельствует о невозможности использования здания по прямому назначению на протяжении длительного времени, при это с фактическим прекращением ранее заключенных договоров аренды.

Обращает внимание на тот факт, что ответчик знал о наличии в объекте недвижимости ряда существенных недостатков. Считает, что невозможность использования объекта недвижимости для предусмотренных целей, является самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости.

На момент рассмотрения иска специалистом уже установлены прямые затраты покупателя на устранение выявленных недостатков -10 735 832,80 руб. Кроме того, для дополнительного обследования стеновых панелей покупателю потребуется понести расходы в размере 400 000 руб.

Учитывая, что специалистом указано на необходимость приостановления работы магазинов на срок до 6 месяцев, прямые затраты покупателя, как арендодателя, составят 7 533 990 руб. (6 х 1 255 665 руб. (общий размер базовой части арендной платы в месяц).

Также прямыми убытками покупателя будут являться платежи за пользование коммунальными ресурсами, оплата которых возлагалась в соответствии с договорами на арендаторов.

Таким образом, прямые расходы покупателя, связанные с приобретением недвижимости ненадлежащего качества составляют 18 719 822 руб., без учета компенсации размера коммунальных услуг на время простоя здания, расходов на возможное устранение недостатков по результатам дополнительного обследования стеновых панелей, упущенной выгоды в результате расторжения договоров аренды и времени простоя для поиска новых арендаторов после устранения недостатков.

Кроме того, сами по себе затраты времени до 6 месяцев для устранения недостатков, свидетельствуют о том, что выявленные недостатки являются существенными нарушениями требований к качеству.

На основании изложенного просит расторгнуть договор купли -продажи здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ковалевым О.В. и Шубодеровой Е.А., взыскать с Шубодеровой Е.А. денежные средства в размере 60 000 000 руб., расходы по составлению заключения специалиста в размере 120 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивает в полном объеме по доводам, изложенным в нем.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, с исковыми требованиями не согласен.

Представитель ответчика в судебном заседании представил отзыв, в котором указал, что с исковыми требованиями не согласен, по следующим основаниям. Истцом в материалы дела не представлены иные доказательства, кроме заключения эксперта, подтверждающие, что выявленные недостатки объекта недвижимости являются скрытыми, а также, что они не могли быть выявлены им при заключении договора купли-продажи. Заключение специалиста ИП Фролова М.Ю. № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано допустимым и достоверным. В материалах дела отсутствуют достаточные доказательства того, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи. В момент передачи объекта недвижимости у истца отсутствовали какие-либо претензии или сомнения относительно качества передаваемого объекта недвижимости, что подтверждает тот факт, что последнего устраивало состояние кровли и стеновых панелей. Предъявление исковых требований спустя два года после заключения договора купли-продажи подтверждает тот факт, что выявленные недостатки не являются скрытыми, а возникли в результате ненадлежащей эксплуатации здания (отсутствие плановых ремонтов, обследований и т.д.).

Заслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шубодеровой Е.А. (продавец) и Ковалевым О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, по условиям которого ответчик (продавец) обязуется передать в собственность Ковалева О.В., а Ковалев О.В. обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 1498,1 кв.м.; земельный участок площадью 2 327, 46 +/-10,54 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, адрес: пермский край, <адрес> (л.д. 9-12)

Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости отДД.ММ.ГГГГ №, здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми, договора купли-продажи объекта муниципальной собственности №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (п.1.3, 1.4 договора).

Пунктом 1.6 договора продавец информировал покупателя об имеющихся обременениях в отношении недвижимого имущества: договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Шубодерова Е.А. и ООО «Агроторг»; договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Шубодерова Е.А. и ИП гр.Д.; договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Шубодерова Е.А. и ИП гр.В. ; договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Шубодерова Е.А. и ИП гр.Б.; договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Шубодерова Е.А. и гр.А.

После перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество, покупатель становится на место арендодателя и принимает на себя все права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды (п. 1.7 договора).

В соответствии с п.2.1 цена договора составляет 60 000 000 руб., включает в себя цену земельного участка и здания. Стоимость здания, передаваемого по договору, составляет 45 000 000 руб., цена земельного участка составляет 15 000 000 руб.

Уплата цены договора, указанной в п.2.1 договора, производится до ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель уплачивает цену договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в разд. 7 договора (п.2.2, 2.3 договора).

Как указывает истец, после перехода права собственности к Ковалеву О.В. в объекте недвижимости были обнаружены скрытые недостатки в связи с наличием следов влаги на стенах, кровле, потолке.

Указанный факт подтверждается представленным в материалах дела заключением специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ИП Фролов М.Ю. которым установлено следующее техническое состояние конструктивных элементов и здания в целом:

1. Несущих конструктивных элементов здания: фундаменты – работоспособное, стены - ограниченно-работоспособное, конструкции каркаса – работоспособное, перекрытие — работоспособное, крыша - ограниченно-работоспособное, входные группы - работоспособное.

2. Техническое состояние ограждающих конструкций здания: кровля – неудовлетворительное, перегородки – удовлетворительное, окна (алюминиевые витражи) – удовлетворительное, полы – удовлетворительное, двери наружные – удовлетворительное, отмостка - удовлетворительное.

3. Общее техническое состояние здания по адресу: <адрес>, оценивается как ограниченно- работоспособное.

4. Техническое состояние внутренних инженерных сетей - удовлетворительное.

5. В процессе обследования зафиксированы дефекты и повреждения, снижающие несущую способность, надежность и долговечность строительных конструкций здания. Также, зафиксированы дефекты, требующие инструментального обследования, а именно: следы замачивания, проникновение влаги в состав утеплителя стеновых панелей, которые могут распространятся на нижележащие конструкции. Для выявления и устранения данных дефектов в панелях средних рядов, а также для приведения состава кровли к проектным решениям потребуется принять ряд мер по приостановке деятельности магазинов, расположенных в здании на срок от 3 до 6 месяцев.

6. Для приведения строительных конструкций здания в работоспособное техническое состояние и с целью повышения эксплуатационных качеств объекта рекомендуется выполнение комплекса ремонтных работ (в соответствии с перечнем мероприятий по устранению дефектов и повреждений, указанным в Таблице 2). Для предотвращения ухудшения технического состояния строительных конструкций здания и как следствие, возникновения аварийных ситуаций, требуется провести вышеуказанные работы в кратчайшие сроки.

7. Работы, указанные в рекомендациях, выполнять в соответствии со специально разработанной проектной документацией.

8. Сметная стоимость затрат (в текущих расценках на день составления расчета) на устранение выявленных недостатков и нарушений и приведению объекта исследования в надлежащее состояние составляет: 10 785 832,80 руб.

Каких-либо объективных доказательств, дающих основание сомневаться в правильности и обоснованности заключения специалиста не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы ответчиком не заявлялось.

В соответствии с письмом ИП Фролова М.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ выявленные при обследовании магазина по адресу: <адрес> недостатки кровли и стеновых панелей являются скрытыми и не могли быть выявлены покупателем без привлечения специалистов при заключении договора купли-продажи. Стоимость работ по проведению детального (инструментального) обследования стеновых панелей на предмет выявления возможных дефектов составит ориентировочно 450 000 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные недостатки приобретенного истцом здания являются существенными, поскольку требуют выполнение комплекса ремонтных работ, и не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, а также для устранения дефектов потребуется принять ряд мер по приостановке деятельности магазинов, расположенных в здании на срок от 3 до 6 месяцев.

Представленные доказательства, свидетельствуют о том, что существенные недостатки здания имелись задолго до приобретения его истцом. При этом о наличии недостатков здания продавцу было известно до заключения договора купли-продажи, однако покупателю об этом Шубодерова Е.А. не сообщила. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что недостатки приобретенного Ковалевым О.В. здания носили скрытый характер, при заключении договора купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ о них покупателю известно не было, поскольку продавец об этом не сообщил, заявленные требования о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании в пользу истца уплаченных по договору денежных средств подлежат удовлетворению.

При этом суд обращает внимание, что положения ст. 450 ГК РФ не содержат запрета на расторжение исполненного договора, а предполагают такую возможность в случае выявления существенных недостатков товара. Поскольку в момент заключения договора купли-продажи Шубодерова Е.А. скрыла от покупателя сведения о наличии существенных недостатков в объекте недвижимости, выявление которых после исполнения договора и его государственной регистрации является безусловным основанием для расторжения договора.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Данные требования закона ответчиком не исполнены, поскольку недостатки здания носили скрытый характер и не были оговорены в договоре купли-продажи. Доказательств того, что продавцу о наличии в объекте недвижимости ряда существенных недостатков известно не было, ответчик суду не представил.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствие со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что Ковалевым О.В. понесены расходы по оплате заключения специалиста № ИП Фролов М.Ю. в размере 120 000 руб., что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 120 000 руб.

Таким образом, учитывая изложенное, принимая во внимание, что при подаче искового заявления истцу для обоснования своих требований было необходимо предоставить заключение специалиста, суд считает данные расходы необходимыми, возможным взыскать с ответчика расходы по оплате заключения специалиста ИП Фролов М.Ю. в размере 120 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор купли - продажи здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ковалевым О.В. и Шубодеровой Е.А..

Взыскать с Шубодеровой Е.А. в пользу Ковалева О.В. денежные средства в размере – 60 000 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере – 60 000 руб., расходы по оплате заключения специалиста в размере – 120 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Федеральный судья         А.С. Еловиков