Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-779/2022 ~ М-504/2022 от 18.03.2022

УИД 61RS0020-01-2022-000897-60

Дело № 2-779/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июля 2022 года                             г. Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Меликяна С.В.,

при секретаре Платоновой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Люльковича В.В. к Михайлову А.А. о признании права собственности, третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит признать за ним право собственности на гараж, общей площадью 32,2 кв.м., с кадастровым номером №..., находящийся по адресу <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что 14.10.2003 между ним и Михайловым А.Г. был заключен договор купли продажи гаража, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 32.2 кв.м., с кадастровым номером №..., удостоверенный нотариусом г. Новошахтинска Ростовской области З.В.З., зарегистрированный в реестре нотариуса за №.... Согласно п. 4 договора купли - продажи гаража стороны оценили данный гараж в 2000 руб., стороны выполнили п. 5 договора купли – продажи: продавец продал, покупатель купил указанный гараж за 2000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В настоящее время истцу необходимо провести освещение в гараж и надлежаще оформить земельный участок, для этого необходимо предъявить правоустанавливающий документ на объект недвижимости в соответствующие организации. Истец обратился в МФЦ г. Новошахтинска для регистрации своего права на гараж, однако регистратором было отказано в принятии документов в связи с тем, что истцу и продавцу М.А.Г. требовалось после заключения договора купли-продажи гаража обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации перехода права собственности. В настоящее время истцу неизвестно местонахождение и место жительства продавца.

Пунктом 8 вышеуказанного договора определено, что право собственности на указанный гараж возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Новошахтинском филиале №... учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области. Поскольку истцу местонахождение продавца неизвестно, зарегистрировать переход права от продавца к покупателю невозможно, ввиду чего истец вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме и просит их удовлетворить. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание ответчик Михайлов А.А. (правопреемник М.А.Г.) не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом по месту регистрации, однако судебное извещение о явке в суд возвращено с отметкой об истечении срока хранения. С учетом положений ст. 165.1 ГК РФ суд полагает его извещенным надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель 3-го лица в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил. Дело рассмотрено в отсутствие 3-го лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 14.11.2003 между М.А.Г. (продавец) и Люльковичем В.В. (покупатель, истец по делу) был заключен договор купли-продажи гаража. Согласно данному договору продавец продал, а покупатель купил гараж №..., расположенный по <адрес> в г. Новошахтинске, общей площадью 32,20 кв.м. Указанный гараж принадлежит М.А.Г. на основании регистрационного удостоверения №... от 20.01.1995, выданного МБТИ г. Новошахтинска на основании Постановления Главы Администрации г. Новошахтинска Ростовской области №... от 13.11.2003. Стороны оценили указанный гараж в 2000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом г. Новошахтинска З.В.З., реестровый №... от 14.11.2003. Из договора купли-продажи следует, что он подлежит государственной регистрации в Новошахтинском филиале №... учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области.

Договор подписан в присутствии нотариуса, личность сторон установлена, их дееспособность и принадлежность отчуждаемого гаража М.А.Г. проверены.

В настоящее время зарегистрировать договор купли-продажи гаража от 14.11.2003 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области истец не имеет возможности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя или сторон договора, а М.А.Г. умер ...., что подтверждается записью акта о его смерти №... от .....

Согласно разъяснениям, данным судам в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (смерти) второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

В п. 63 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации по аналогии закона может быть применен п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Суд обращает внимание на то, что действующее законодательство, в том числе ГК РФ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, не предусматривает сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Статья 27 вышеназванного федерального закона, устанавливающая основания для отказа в государственной регистрации прав, не содержит такого основания для отказа в регистрации, как смерть одной из сторон договора.

Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороны совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации договора купли-продажи гаража в установленном порядке, явилась смерть продавца – М.А.Г.

Учитывая, что сделка купли-продажи спорного гаража между М.А.Г. и Люльковичем В.В. заключена в соответствии с действующим законодательством, договор купли-продажи подписан сторонами, денежные средства продавцом получены, все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества выполнены, данный договор удостоверен нотариусом, никем не оспаривается, истец с момента заключения договора и по настоящее время пользуется спорным недвижимым имуществом на протяжении более 18 лет при отсутствии притязаний на него стороны третьих лиц, однако не может зарегистрировать свое право собственности, поскольку государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, а продавец умер, суд приходит к выводу, что в данной ситуации договор купли-продажи гаража является заключенным, а государственная регистрация права собственности на спорный гараж за истцом должна быть осуществлена на основании решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Люльковича В.В. к Михайлову А.А. о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Люльковичем В.В. право собственности на гараж, общей площадью 32,2 кв.м., с кадастровым номером 61:56:0070121:677, находящийся по адресу <адрес>, гараж №..., прекратив право на него М.А.Г., умершего .....

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.В. Меликян