Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1274/2021 ~ М-128/2021 от 12.01.2021

Дело №2-1274/2021

91RS0024-01-2021-000158-38

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(заочное)

12 марта 2021 года                                    г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Алтунина А.В., при секретаре Толстиковой Э.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецовой Ольги Юрьевны к Киселеву Валентину Юрьевичу о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»,

установил:

Кузнецова О.Ю. обратилась в суд с иском к Киселеву В.Ю. со следующими требованиями: признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 25.08.2016 года, заключенный между Кузнецовой О.Ю. и Киселевым В.Ю.; взыскать с Киселева В.Ю. денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от 25.08.2016 года, в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.08.2016 года по 15.12.2020 года в размере <данные изъяты> руб., штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», в размере 50% от присужденной суммы, государственную пошлину в размере <данные изъяты> коп. В обоснование иска указала, что 25.08.2016 года между ней и ФИО 1 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения площадью 17,14 кв.м. в объекте капитального строительства, возводимом на земельном участке по адресу: <адрес>. В соответствии с указанным договором он частично уплатил Киселеву В.Ю. стоимость помещения в размере <данные изъяты> руб. Однако Киселев В.Ю. своих обязательств не выполнил: строительство дома не осуществил, дом в эксплуатацию не сдал, основной договор не заключил, помещение не передал. Полученные по договору денежные средства до настоящего времени истцу не возвращены. В этой связи истец вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Стороны и третьи лица надлежащим образом извещались о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://yalta.krm.sudrf.ru/).

Истец Кузнецова О.Ю. в суд не явилась, представитель истца Бабченко В.Н. представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Некоммерческой организации «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» Ищук Д.А. в суд также не явился, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в разрешении спора полагался на усмотрение суда.

Ответчик Киселев В.Ю. в суд также не явился, явку своего представителя не обеспечил, о причинах неявки суду не сообщил.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке заочного производства в соответствии с главой 22 ГПК Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что 25.08.2016 года между Кузнецовой О.Ю. (покупатель) и Киселевым В.Ю. (продавец), действующим в лице представителя Фадеевой С.Ю. на основании доверенности от 11.01.2016 года, заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Договор).

Предметом Договора является финансирование покупателем строительства дома, возводимого продавцом на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>, с последующей передачей в собственность покупателя помещения площадью 17,14 кв.м. после сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно условиям Договора покупатель взял на себя обязательство уплатить продавцу стоимость помещения в доме в размере <данные изъяты> руб. в момент подписания договора, а продавец - заключить с покупателем основной договор купли-продажи помещения после ввода дома в эксплуатацию. Плановое окончание строительства определено сторонами 1 кварталом 2017 года. Срок передачи покупателю помещения – 6 месяцев после завершения строительства.

Кузнецова О.Ю. полностью оплатила Киселеву В.Ю. стоимость помещения в объекте строительства в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской Фадеевой С.Ю. от 25.08.2016 года.

В установленный предварительным Договором срок строительство объекта недвижимости не завершено, объект недвижимости в эксплуатацию не введен, основной договор купли-продажи сторонами не заключен. Денежные средства, уплаченные по договору, истцу не возвращены.

Согласно п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного сторонами Договора, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из содержания Договора следует, что ответчик привлек денежные средства истца для строительства объекта капитального строительства, с условием последующей передачи истцу помещения в этом объекте. Со стороны истца Договор заключен для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, здесь и далее в редакции на момент заключения Договора) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 этого же закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

В настоящем случае заключенный сторонами Договор поименован как предварительный договор купли-продажи. Вместе с тем стороны согласовали в Договоре все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве: о предмете купли-продажи в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.2, 1.3), о его стоимости (пункт 2.1), о порядке внесения оплаты в период строительства (пункт 2.2), о сроке исполнения обязательства продавцом (пункт 1.4). Данный Договор фактически направлен на привлечение застройщиком денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, с последующей передачей ему помещения в доме.

При таких обстоятельствах к Договору подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», в том числе предусмотренные данными законами меры ответственности.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (п.2.1 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В силу ч. 2 ст.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В рассматриваемом случае ответчик Киселев В.Ю. привлек денежные средства истца для целей строительства объекта недвижимости в обход установленных законом гарантий и процедур, посредством заключения с ним предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты. Использование данной схемы привлечения денежных средств граждан противоречит требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, (часть 2 статьи 1, части 1 и 2 статьи 3), нарушает права истца как потребителя. Поэтому истец на основании пункта 2.1 статьи 1, части 3 статьи 3 названного Закона, статей 166, 167 ГК РФ вправе требовать признания Договора недействительным и возврата уплаченных по Договору денежных средств.

Надлежащим ответчиком по данным требованиям является ответчик Киселев В.Ю., поскольку Договор был заключен его представителем – Фадеевой С.Ю., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности в пределах предоставленных ей полномочий.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, суд взыскивает с Киселева В.Ю. в пользу Кузнецовой О.Ю. денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи от 25.08.2016 года, в размере <данные изъяты> руб.

Помимо возвращения денежных средств, истец вправе требовать уплаты ответчиком процентов, начисляемых на сумму долга.

Согласно части 3 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за период 25.08.2016 года по 15.12.2020 года. Сумма процентов за указанный период составляет <данные изъяты> руб. Расчет процентов выглядит следующим образом: (с 25.08.2016 по 18.09.2016 (25 дн.): <данные изъяты> x 25 x 10,50% / 366 = <данные изъяты> руб.) + (с 19.09.2016 по 31.12.2016 (104 дн.): <данные изъяты> x 104 x 10% / 366 = <данные изъяты> руб.) + (с 01.01.2017 по 26.03.2017 (85 дн.): <данные изъяты> x 85 x 10% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 27.03.2017 по 01.05.2017 (36 дн.): <данные изъяты> x 36 x 9,75% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 02.05.2017 по 18.06.2017 (48 дн.): <данные изъяты> x 48 x 9,25% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 19.06.2017 по 17.09.2017 (91 дн.): <данные изъяты> x 91 x 9% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 18.09.2017 по 29.10.2017 (42 дн.): <данные изъяты> x 42 x 8,50% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 30.10.2017 по 17.12.2017 (49 дн.): <данные изъяты> x 49 x 8,25% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 18.12.2017 по 11.02.2018 (56 дн.): <данные изъяты> x 56 x 7,75% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 12.02.2018 по 25.03.2018 (42 дн.): <данные изъяты> x 42 x 7,50% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 26.03.2018 по 16.09.2018 (175 дн.): <данные изъяты> x 175 x 7,25% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 17.09.2018 по 16.12.2018 (91 дн.): <данные изъяты> x 91 x 7,50% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 17.12.2018 по 16.06.2019 (182 дн.): <данные изъяты> x 182 x 7,75% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 17.06.2019 по 28.07.2019 (42 дн.): <данные изъяты> x 42 x 7,50% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 29.07.2019 по 08.09.2019 (42 дн.): <данные изъяты> x 42 x 7,25% / 365 = 6 090 руб.) + (с 09.09.2019 по 27.10.2019 (49 дн.): 730 000 x 49 x 7% / 365 = 6 860 руб.) + (с 28.10.2019 по 15.12.2019 (49 дн.): 730 000 x 49 x 6,50% / 365 = 6 370 руб.) + (с 16.12.2019 по 31.12.2019 (16 дн.): <данные изъяты> x 16 x 6,25% / 365 = <данные изъяты> руб.) + (с 01.01.2020 по 09.02.2020 (40 дн.): <данные изъяты> x 40 x 6,25% / 366 = <данные изъяты> руб.) + (с 10.02.2020 по 26.04.2020 (77 дн.): <данные изъяты> x 77 x 6% / 366 = <данные изъяты> руб.) + (с 27.04.2020 по 21.06.2020 (56 дн.): <данные изъяты> x 56 x 5,50% / 366 = <данные изъяты> руб.) + (с 22.06.2020 по 26.07.2020 (35 дн.): <данные изъяты> x 35 x 4,50% / 366 = <данные изъяты> руб.) + (с 27.07.2020 по 15.12.2020 (142 дн.): <данные изъяты> x 142 x 4,25% / 366 = <данные изъяты> руб.) * 2).

Вместе с тем, суд отклоняет требование истца о взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного ч.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, поскольку такого требования истец в адрес ответчика не направлял. Материалами дела факт обращения истца к ответчику не подтверждается. В этой связи требования истца подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца, уплаченную последним при подаче иска, в размере 1 008 руб. 42 коп., а также в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта - в размере 13 200 руб. 83 коп. (14 208 руб. размер государственной пошлины, подлежащей уплате, - 1 008 руб. 42 коп. государственная пошлина, уплаченная истцом).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск Кузнецовой Ольги Юрьевны – удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 25 августа 2016 года, заключенный между Кузнецовой Ольгой Юрьевной и Киселевым Валентином Юрьевичем в отношении объекта капитального строительство, возводимого на земельном участке площадью 0,12 га, кадастровый №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>

Взыскать с Киселева Валентина Юрьевича в пользу Кузнецовой Ольги Юрьевны денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи от 25 августа 2016 года, в размере <данные изъяты> руб., проценты за период с 25.08.2016 года по 15.12.2020 года в размере <данные изъяты> руб., государственную пошлину в размере 1 008 руб. 42 коп., а всего взыскать <данные изъяты> коп.

В остальной части требований – отказать.

Взыскать с Киселева Валентина Юрьевича в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 13 200 руб.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения судом определения об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. Апелляционная жалоба подается в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья:

В окончательной форме

решение суда принято 19 марта 2021 года.