Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1028/2023 ~ М-830/2023 от 03.07.2023

Дело № 2-1028/2023

УИД 50RS0017-01-2023-001256-15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                                            г. Кашира Московской области

Каширский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Булычевой С.Н.,

при секретаре судебного заседания Клейменовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева <данные изъяты> к Администрации городского округа Кашира Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области о признании недействительными торгов по продаже земельного участка,

установил:

Истец Сергеев Ю.Ю. обратился в суд с вышеуказанным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчикам администрации городского округа Кашира Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области (л.д. 104-105, 183), мотивируя свои исковые требования тем, что на официальном сайте торгов РФ было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Продавцом указанного земельного участка выступала Администрация городского округа Кашира. Начальная цена предмета аукциона - 785 720 руб. Истцом оплачен задаток для участия в торгах в отношении спорного земельного участка в сумме 785 720 руб. Проведение аукциона назначено на ДД.ММ.ГГГГг. Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка признан несостоявшимся, в связи с тем, что в аукционе участвовал только один участник - Серегин Ю.Ю. Как единственному участнику аукциона истцу был продан земельный участок по начальной цене - 785 720 руб., что образует обязанность администрации заключить с истцом договор купли-продажи. В первых числах июня к истцу подошли соседи познакомиться и в ходе разговора сказали, что в границах участка проходит газопровод, после чего Серегин Ю.Ю. обратился в газовую компанию. Сотрудником Каширской РЭС была подготовлена схема расположения газопровода низкого давления по адресу: <адрес> истец обратился в ООО <данные изъяты> для создания топографического плана земельного участка. По результатам исследования был подготовлен технический отчет, из которого следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером № проходят: газопровод низкого давления, центральная канализация, центральная система водоснабжения. Таким образом, данный участок не является свободным и имеет обременения, которые не были заявлены Администрацией, как продавцом участка. Подавая заявку на участие в аукционе, истец руководствовался представленной информацией в извещении об аукционе и рассчитывал на возможность использования всей площади земельного участка. Неполнота информации о предмете торгов и существующих обременениях продаваемого имущества может являться основанием для признания торгов недействительными. Поскольку спорный участок имел ограничения в связи с нахождением в его границах подземных коммуникаций, а ответчик не выполнил возложенной на него законом обязанности по уведомлению участников торгов о данных ограничениях, истец считает, что торги являются недействительными, а сумма внесенного задатка подлежит возврату.

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительными торги по извещению № по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира в пользу истца сумму внесенного задатка для участия в аукционе в размере 785 720 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены МУП «Водоканал» и АО «Мособлгаз».

Истец Сергеев Ю.Ю., представители третьих лиц Государственного казенного учреждения Московской области «Региональный центр торгов», МУП «Водоканал» и АО «Мособлгаз» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

Представитель истца Рушева А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала в полном объеме. При этом пояснила, что истец рассчитывал на использование всей площади земельного участка. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что в границах спорного земельного участка проходят газопровод, водопровод, канализация, охранная зона электросетей. Общая полезная площадь составляет менее 4-х соток, которая состоит из трех контуров и делает невозможным использование земельного участка по целевому назначению.

Представитель ответчиков администрации городского округа Кашира Московской области и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области Гришина А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что при принятии решения о проведении аукциона Администрация руководствовалась нормами ЗК РФ и Административного регламента, утвержденного Распоряжением Минмособлимущества от ДД.ММ.ГГГГ №. В порядке межведомственного взаимодействия Администрация запрашивала документы, указанные в пункте 11.1 Административного регламента. Ни один из документов не содержал информации о наличии в границах спорного земельного участка коммуникаций.

Представитель третьего лица Комитета по конкурентной политике Московской области Березкин А.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что охранные зоны коммуникаций занимают не всю площадь спорного земельного участка, а только его часть, в связи с чем, участок может быть использован по целевому назначению. Представил письменные пояснения, в которых указал, что решение Администрации о проведении аукциона является законным и не нарушает прав истца. Из содержащейся в составе Извещения о проведении Аукциона выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, сводной информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, заключения Мособлархитектуры земельный участок не расположен в охранной зоне трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), зоне санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также санитарно-защитной зоне. Таким образом, Постановление Администрации, а также Извещение о проведении аукциона содержат в себе все сведения об ограничениях (обременениях) земельного участка, иных ограничений (обременений) прав на земельный участок на дату принятия Администрацией решения о проведении аукциона не имелось. При незаключении истцом договора купли-продажи земельного участка в предусмотренном ст. 39.12 ЗК РФ порядке, основания для взыскания с Администрации суммы задатка за участие в аукционе в пользу истца отсутствуют. Пунктом 3.2 Извещения предусмотрено право на осуществление осмотра земельного участка, которым мог воспользоваться истец. Подав заявку на участие в аукционе, истец согласился со всеми характеристиками земельного участка и согласился с условиями проведения аукциона.

Суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проверив письменные материалы дела, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ №-па администрация городского округа Кашира Московской области приняла решение провести ограниченный по составу участников (только для граждан) и открытый по форме подачи предложений о размере выкупной платы аукцион в электронной форме на право заключения договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 86).

На основании вышеуказанного постановления Комитетом по конкурентной политике Московской области был организован аукцион, извещение о котором было размещено на информационных ресурсах в порядке, установленном ст.ст. 39.11, 39.13 ЗК РФ. Дата аукциона назначена на ДД.ММ.ГГГГ, продавцом указанного земельного участка выступала Администрация городского округа Кашира Московской области в лице Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира Московской области, начальная цена предмета аукциона установлена в размере 785 720 руб. (л.д. 87-90).

Истцом оплачен задаток для участия в торгах в отношении спорного земельного участка в сумме 785 720 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ о переводе внесенного истцом задатка в пользу продавца Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (л.д. 11, 96).

Согласно протоколу рассмотрения заявок № от ДД.ММ.ГГГГ, аукцион на право заключения договора купли-продажи спорного земельного участка признан несостоявшимся в связи с тем, что в аукционе участвовал только один участник - Серегин Ю.Ю. Истцу как единственному участнику аукциона предложено заключить договор купли-продажи земельного участка по начальной цене предмета аукциона в размере 785 720 руб. (л.д. 91-92, 97-100). На момент рассмотрения дела договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен.

Истец ссылается, что в первых числах июня к нему подошли соседи и в ходе разговора сообщили, что в границах участка проходит газопровод. Серегин Ю.Ю. обратился в газовую компанию. Сотрудником Каширской РЭС – филиала АО «Мособлгаз» была подготовлена схема расположения газопровода низкого давления по адресу: <адрес> (л.д. 22).

Затем истец обратился в ООО <данные изъяты> для создания топографического плана земельного участка. По результатам исследования был подготовлен технический отчет, из которого следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером № проходят: газопровод низкого давления, центральная канализация, центральная система водоснабжения (л.д. 33-48).

Для разрешения заявленных требований по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО <данные изъяты>

Из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в результате проведенного обследования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв. м., экспертами установлено наличие подземной самотечной канализации, подземного газопровода и водопровода. Вблизи вышеуказанного земельного участка расположена линия электропередач. Чертеж, отображающий охранные зоны, и их геоданные представлены на листе 14 и 15 заключения эксперта. Наличие охранных зон в границах спорного земельного участка существенно ограничивает истца в использовании земельного участка по причине отсутствия единого периметра застройки и снижения максимальной площади, предполагаемой для застройки (по сумме периметров 30.4%). Истец не может рассчитывать на возможность использования всей площади спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (в том числе для размещения хозяйственных построек и выращиваниях сельскохозяйственных культур) (л.д. 135-168).

В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов (ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ, пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Пунктом ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в том числе в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что торги, проведенные в форме аукциона ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют положениям ст. ст. 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, допущены иные нарушения правил, установленных законом, а именно: в извещении об их проведении не была указана вся необходимая и достаточная информация о существующих ограничениях относительно земельного участка, в результате чего истец был введен в заблуждение. Подавая заявку на участие в аукционе, истец руководствовался представленной в извещении об аукционе информацией и рассчитывал на возможность использования всей площади земельного участка. Проведенной по делу судебной экспертизой уставлено, что существующие охранные зоны подземных и надземных инженерных коммуникаций делят спорный земельный участок на три части, площади которых составляют 112 кв.м., 46 кв.м. и 146 кв.м. Таким образом, площадь земельного участка, предлагаемая к застройке, составляет 304 кв.м., что составляет 30,4% от площади земельного участка.

Отсутствие в ЕГРН сведений об охранных зонах коммуникаций не свидетельствует об отсутствии указанных объектов.

Информация об обременениях и ограничениях в использовании участка в извещении была не полной, уполномоченный орган должен был знать о существующих ограничениях в использовании участка, в том числе, в его застройке, так как должен был получить до проведения аукциона всю соответствующую информацию об условиях и параметрах разрешенного строительства, технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения от ресурсоснабжающих организаций.

Доводы представителя третьего лица Комитета по конкурентной политике Московской области о том, что охранные зоны коммуникаций занимают не всю площадь спорного земельного участка, в связи с чем, участок может быть использован по целевому назначению, и основания для признания торгов недействительными отсутствуют, суд отклоняет, поскольку они основаны на субъективном толковании норм материального права и не учитывают разъяснения, изложенные в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", согласно которым приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ). Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Поскольку неполное раскрытие информации о предмете торгов, а именно об ограничениях в его использовании и обременениях прав, повлияло на ошибочное представление истца как участника торгов о характеристиках и качестве предмета сделки и повлияло на ценообразование на торгах, то имеются основания для признания публичных торгов недействительными, вследствие чего с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира Московской области в пользу истца подлежит взысканию сумма внесенного задатка для участия в аукционе в размере 785 720,00 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

                           решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ № ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 1000 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ (░░░ 5019005019) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> (░░░░░░░ ░░░░░ № №) ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 785 720 (░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░                                                             ░.░. ░░░░░░░░