Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2970/2012 ~ М-2735/2012 от 11.07.2012

Дело № 2-2970/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 сентября 2012 года                         г.Барнаул

Индустриальный районный суд г. Барнаула в составе:

председательствующего судьи Тэрри Н.Н.,

при секретаре Зибаревой К.В.,

с участием представителя истца Муравьева Э.М.,

ответчика Демакова Р.А.,

представителя ответчика Сивоконевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Малюгина Сергея Владимировича к Панкратовой Надежде Григорьевне, Демакову Руслану Александровичу о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Малюгин С.В. обратился в Индустриальный районный суд г. Барнаула с иском к Панкратовой Н.Г., Демакову Р.А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры № 2 по ул. Георгиева, 57 в г. Барнауле, заключенного между ответчиками. В обоснование заявленных требований истец указал, что 19.11.2008 года между ним и Панкратовой Н.Г. заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Во исполнение договора квартира и все документа на нее были переданы ему по акту приема-передачи, однако заключенный договор не прошел государственную регистрацию. 28.02.2012 Панкратова Н.Г., находясь с ним в конфликтных отношениях, на основании полученного ею дубликата свидетельства о государственной регистрации права собственности, заключила с Демаковым Р.А. договор купли-продажи спорной квартиры, тем самым нарушив его права. Считает, что данный договор является незаключенным, так как не согласована стоимость квартиры, в предварительном договоре указана стоимость квартиры 2 400 000 рублей, в договоре купли-продажи стоимость определена сторонами 2 200 000 рублей. Оспариваемый договор, в нарушение ст. 460 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не содержит отдельного пункта о том, что продаваемая квартира в споре не находится, не продана. О незаключенности договора купли-продажи спорной квартиры свидетельствует тот факт, что в договоре не указано на наличие лиц, сохраняющих право проживание в указанной квартире и право ее удержания. Спорная квартира была принята им от Панкратовой Н.Г. по акту приема-передачи, поэтому он является ее законным владельцем.

В судебном заседании представитель истца Муравьев Э.М. настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, пояснил, что квартира фактически находилась во владении истца и Демакову Р.А. не передавалась.

Ответчик Демаков Р.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснил, что безразличие к заключению сделки не проявлял, он лично занимался покупкой. Объявление увидел в газете, позвонил, встретился с хозяином, на квартире никаких обременений не было, ареста тоже. Совершил он эту сделку добросовестно, Малюгин указывает, что в договоре должно быть указано лицо, проживающее в квартире, и считает себя таковым, однако имеется решение суда от 15.05.2012, по которому договор признан действительным, и его обязали выселиться.

Представитель ответчика Панкратовой Н.Г. Сивоконева Т.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснила, что у истца с ответчиком была договоренность о продаже квартиры, и выдана была доверенность на переоформление квартиры, до оформления ответчик обязался оплачивать ипотечные платежи и содержание квартиры. Истец не производил оплату ни по ипотеке, ни по коммунальным платежам, тогда ответчик выставила квартиру на торги и продала, денежные средства Демаков Р.А. лично перечислял в банк в счет долга. У истца нет никаких прав, он не сторона по сделке, у него нет права собственности. Находясь в квартире, он не исполняет решение суда и пользуется квартирой. Данное помещение жилое он использует для предпринимательской деятельности. Цена договора была определена, ст. 460 Гражданского кодекса не нарушена, так как никаких обременений по квартире не было.

Истец и ответчик Панкратова Н.Г. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом положений статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенных участников процесса.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

При обращении в суд Малюгин С.В. указал, что 19.11.2008 приобрел спорную квартиру, расположенную по ул.Георгиева, 57-2 в г.Барнауле, у Панкратовой Н.Г., получил от продавца квартиру по акту приема-передачи, вместе с тем указанный договор с Панкратовой Н.Г. государственную регистрацию не прошел.

В подтверждение доводов Малюгиным С.В. представлен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 19.11.2008, предметом данного договора является продажа Панкратовой Н.Г., приобретение Малюгиным С.В. квартиры по ул. Георгиева, 57-2 в г.Барнауле. Пункт 15 договора предусматривает необходимость государственной регистрации указанного договора, определено, что договор считается заключенным в соответствии со ст. 433, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с момента его государственной регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (ч.1 ст. 131 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. (ст. 4, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Также, в соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседание установлено, что государственная регистрация указанного выше договора купли-продажи квартиры от 19.11.2008 осуществлена не была, доказательств обратному суду не представлено.

Малюгин С.В. указывает, что является законным владельцем спорной квартиры, права которого нарушены отчуждением 28.02.2012 Панкратовой Н.Г. Демакову Р.А. данной квартиры посредством заключения договора купли-продажи.Договор купли-продажи квартиры по ул. Георгиева, 57-2 в г.Барнауле, заключенный между Панкратовой Н.Г. и Демаковым Р.А. от 28.02.2012 истец Малюгин С.В. полагает, что является незаключенным, так как не согласованы существенные условия, нарушены требования ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности продавца передать товар покупателю свободным от прав третьих лиц.

Договор купли-продажи квартиры по ул. Георгиева, 57-2 в г.Барнауле от 28.02.2012, заключенный между Панкратовой Н.Г. и Демаковым Р.А., зарегистрирован в Управление Росреестра в Алтайском крае, Демаков Р.А. полностью рассчитался за квартиру, стоимость определена сторонами в указанном договоре в размере 2200000 руб..

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ)

Из материалов дела следует, что в договоре купли-продажи квартиры, заключенном 28.02.2012 между Панкратовой Н.Г. и Демаковым Р.А., согласована стоимость спорной квартиры размере 2 200 000 рублей. Истец указывает, что в предварительном договоре купли-продажи определена иная стоимость, однако стороны имели право изменить стоимость квартиры. Указанный договор является заключенным, сделка по форме и содержанию соответствует закону, исполнена сторонами, денежные средства покупателем перечислены на указанный продавцом расчетный счет, переход права собственности зарегистрирован.

Также Малюгин С.В. указал на нарушение при заключение оспариваемой сделки положений ст. 460 ГК РФ о том, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Ответчиками Демаковым Р.А., Панкратовой Н.Г. указано на отсутствие прав третьих лиц на спорную квартиру, помимо зарегистрированной ипотеки в силу закона, о наличии которой Демаков Р.А. был осведомлен.

Помимо того, что истцом Малюгиным С.В. не представлено доказательств наличия основанных на договоре или законе прав на спорную квартиру, суд исходит из того, что в соответствии с ч.1 ст. 460 ГК РФ последствиями неисполнения продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц является возможность для покупателя требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, основанием для признания договора незаключенным указанное обстоятельство не является.

В соответствие со ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Малюгин С.В. утверждает, что в договоре от 28.02.2012 не указано на наличие лиц, сохраняющих право пользование квартирой, а именно то обстоятельство, что он имеет право на ее пользование.

Данный довод в судебном заседании не нашел своего подтверждения, истцом не представлено доказательств наличия права на пользование спорной квартирой.

Право собственности Демакова Р.А. на указанную квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра в Алтайском крае 15.03.2012, возникло на основании договора купли продажи от 28.02.2012, указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра в Алтайском крае 15.03.2012, переход права на квартиру зарегистрирован 15.03.2012.

Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 15.05.2012 в удовлетворении исковых требований Малюгина С.В. к Панкратовой Н.Г., Демакову Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи отказано. Обязан Малюгин С.В. освободить в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения квартиру по адресу г.Барнаул, ул.Георгиева, 57-2.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 11.07.2012 решение от 15.05.2012 оставлено без изменения, жалоба без удовлетворения.

Указанным решением, кроме того также установлены изложенные ранее обстоятельства.

Решением Индустриального районного суда г.Барнаула от 28.03.2012 исковые требования Малюгина С.В. к Панкратовой Н.Г. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи от 19.11.2008 в размере 530000 рублей удовлетворены. Признан договор купли-продажи квартиры № 2 по ул. Георгиева, 57 в городе Барнауле с рассрочкой платеже от 19 ноября 2008 года, заключенный между Малюгиным С.В. и Панкратовой Н.Г. незаключенным. Взыскано с Панкратовой Н.Г. в пользу Малюгина С.В. сумма в размере 530000 рублей. Встречные исковые требования Панкратовой Н.Г. к Малюгину С.В. удовлетворены частично. Взыскано с Малюгина С.В. в пользу Панкратовой Н.Г. сумма 40780 руб. 63 коп.

Определением Алтайского краевого суда от 20.06.2012 решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 28.03.2012 в части удовлетворения требований Малюгина С.В. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании суммы оставлено без изменения. В части отказа в иске Панкратовой Н.Г. решение суда отменено, с Малюгина С.В. в пользу Панкратовой Н.Г. взыскано неосновательное обогащение за пользование квартирой за период с 1 февраля 2010 по 14 февраля 2012 в сумме 624 677 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 10 000 рублей, в возмещение расходов по оплате госпошлины 5040 рублей, а всего 639 717 рублей.

Решения суда от 28.03.2012 и от 15.05.2012 имеют для настоящего спора преюдициальное значение, так как в нем участвуют те же лица.

Доводы Малюгина С.В. о признании договора незаключенным в связи с возможностью истца удержания квартиры не основаны на законе, поскольку такой вид обеспечения сторонами предусматривается при заключении договора, доказательств согласования такого вида обеспечения суду не представлено.

Требования Малюгина С.В. о признании договора незаключенным, так как сторонами сделки – договора купли-продажи от 28.02.2008 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по стоимости квартиры, спорное жилое помещение не было обременено правами третьих лиц, истец Малюгин С.В. не имел права пользования, либо распоряжения указанной квартирой, что установлено решением суда, вступившим в законную силу.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца Малюгина С.В. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, заключенного 28.02.2012 между Панкратовой Н.Г. и Демаковым Р.А.

Определением Индустриального районного суда г.Барнаула от 17.08.2012 года по иску приняты обеспечительные меры в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий и наложения ареста на спорную квартиру.

В соответствии со ст.144 Гражданского процессуального кодекса РФ судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Малюгина Сергея Владимировича к Панкратовой Надежде Григорьевне, Демакову Руслану Александровичу о признании договора купли-продажи незаключенным отказать в полном объеме.

Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Индустриального районного суда г.Барнаула от 17.08.2012, снять запрет Управлению Россреестра по Алтайскому краю совершать любые регистрационные действия с объектом недвижимости – квартирой по адресу г. Барнаул, ул. Георгиева, 57-2, принадлежащей на праве собственности Демакову Руслану Александровичу, снять арест с квартиры по адресу г.Барнаул, ул.Георгиева, 57-2, принадлежащей на праве собственности Демакову Руслану Александровичу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.

Решение в окончательной форме изготовлено 09 сентября 2012 года.

Судья                                             Н.Н. Тэрри

Верно, судья

Верно, секретарь

На 10.09.2012 решение в законную силу не вступило

Секретарь с/з К.В. Зибарева

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела № 2-2970/2012 Индустриального районного суда г. Барнаула.