Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1151/2022 ~ М-837/2022 от 13.05.2022

УИД 63RS0042-01-2022-001578-02

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 15 сентября 2022 года

    Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Гараевой Р.Р.,

при секретаре Петренко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1151/2022 по исковому заявлению Денисова ФИО13 к Вдовиной ФИО14, Голубковой ФИО15 о расторжении договора купли-продажи и признании недействительной записи регистрации права, признании в порядке наследования права собственности на земельный участок и взыскание судебных расходов.

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи и признании недействительной записи регистрации права, признании в порядке наследования права собственности на земельный участок и взыскание судебных расходов, в котором с учетом представленных <дата> уточнений просил расторгнуть заключенный между продавцом ФИО3 в лице ФИО5 и покупателем ФИО4 договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 63:01:0408004:673, расположенного по адресу: <адрес>, СДТ «Кирпичник», массив «Кряж», Кирзавод №, участок 29. Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0408004:673, расположенный по адресу: <адрес>, СДТ «Кирпичник», массив «Кряж», Кирзавод №, участок 29. Признать за ФИО2 в порядке наследования право собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0408004:673, расположенный по адресу: <адрес>, СДТ «Кирпичник», массив «Кряж», Кирзавод №, участок 29. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 983 рублей.

В обосновании заявленных исковых требований в иске указано, что после смерти <дата> и похорон тети ФИО3 - наследнику по праву представления ФИО2 стало известно о том, что будучи тяжело больной, его тетя ФИО3, под давлением соседей по прежнему месту жительства и садово-дачному участку - ФИО4 и ее матери ФИО5, оформила по месту жительства у нотариуса ФИО8 нотариальную доверенность на проведение сделки купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на садово-дачный земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0408004:673, расположенный по адресу: <адрес>, СДТ «Кирпичник», массив «Кряж», Кирзавод №, участок 29. Поверенным по данной доверенности была указана ФИО5, а рукоприкладчиком, в связи с тяжелым физическим состоянием ФИО3 выступил ее сожитель Свидетель №1 Между продавцом ФИО3, в лице представителя ФИО5 и покупателем ФИО4 был заключен договор купли-продажи садово-дачного земельного участка, однако, расчеты по сделке покупателем небыли произведены. ФИО4 и ФИО5 не появились больше по месту проживания ФИО3 В документах ФИО3 были обнаружены ФИО2 копия свидетельства о праве собственности на землю № от <дата> и расписка от <дата> с обязательством ФИО5 передать деньги в неизвестном количестве за сделку купли-продажи садово-дачного земельного участка. Вместе с тем, по месту проживания ФИО3 деньги и какие-либо подтверждающие документы по сделке отсутствовали. В связи с тем, что расчеты по сделке небыли произведены, ФИО2 обратился <дата> в Управление Росреестра по <адрес> с требованием о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи садово-дачного земельного участка, в чем ему было отказано на основании письма Управления Росреестра по <адрес> № от <дата> При встрече в апреле 2021 года поверенная ФИО5 в нарушении договора поручения отказалась озвучить ФИО2 сумму купли-продажи садово-дачного земельного участка и передать полученное по сделке, напротив агрессивно требовала возместить ей расходы по оплате услуг нотариуса ФИО8 Покупатель ФИО4 при общении с ФИО2 также отказалась предоставить копии требуемых им документов или денежные средства, мотивируя свой отказ отсутствием государственной регистрации перехода права собственности на садово-дачный земельный участок. При этом сумма купли-продажи садово-дачного земельного участка по версии покупателя постоянно менялась. <дата> Управление Росреестра по <адрес> произвело за покупателем ФИО4 регистрацию перехода права собственности на садово-дачный земельный участок. Вместе с тем, кадастровая стоимость 2021 - 2022 г.г. отчуждаемого садово-дачного земельного участка составляет и соответствует рыночной стоимости открытых источников - 278 267,50 рублей. Возникает подозрение в достоверном выполнении поручения ФИО3 в части ее намерения продать принадлежащее ей имущество по цене и на условиях договора купли-продажи заключенного между покупателем ФИО4 и поверенной ФИО5, являющейся заинтересованным лицом, и состоящей в близком родстве с покупателем. <дата> ФИО2 направил ФИО4 требование о добровольном расторжении договора купли-продажи, ответ на которое, до настоящего времени не представлен.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть заявленные требования в их отсутствие. В предыдущем судебном заседании представитель истца ФИО9, изложенные в исковом заявлении доводы, поддержала, просила удовлетворить заявленные уточненные исковые требования.

В судебное заседание ответчики ФИО4 и ФИО5 не явились, о времени, дне и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 представила в письменном виде объяснения, из которых следует, что <дата> между ФИО4 и ФИО3 была достигнута устная договоренность о купле-продаже садово-дачного земельного участка, с кадастровым номером 63:01:0408004:673, расположенного по адресу: <адрес>, СДТ «Кирпичник», массив «Кряж», Кирзавод №, участок 29. <дата> ею за свой счет в виду тяжелой болезни ФИО3 был приглашен к ФИО3 домой нотариус ФИО12 для удостоверения нотариальной доверенности в пользу ее матери - поверенной ФИО5 Ввиду тяжелой болезни, ФИО3 не смогла поставить собственноручно подпись, вследствие чего ее сожитель Свидетель №1 выступил ее рукоприкладчиком. После, Свидетель №1 несколько раз звонил и просил с ним расплатиться по заключаемому договору купли-продажи садово-дачного земельного участка. Ввиду тяжелого состояния здоровья ФИО3 и переживая о том, что Свидетель №1 присвоит деньги себе, ими было принято решение подписывать договор и передавать деньги ФИО3 в отсутствие Свидетель №1 Примерно <дата> ею была собрана необходимая сумма в размере 80 000 рублей и на следующий день в присутствии ФИО3 был подписан договор купли-продажи садово-дачного земельного участка и была передана вся сумма полностью. <дата> договор купли-продажи садово-дачного земельного участка был сдан на регистрацию перехода права собственности. <дата> умерла ФИО3 Действительно, к ним после смерти ФИО3 приезжал ФИО2 назвавшийся ее наследником, который требовал за садово-дачный земельный участок, мало того, уже уплаченную сумму, но посчитав, что садово-дачный земельный участок стоит дороже оговоренной суммы, также требовал недостающую сумму. Разумеется, никаких денежных средств ему передавать не стали. Тогда получено уже было уведомление о приостановлении государственной регистрации, поняв, что ситуация безысходная и ни своих денег, ни садово-дачный земельный участок она не увидит, она забыла по него и никаких документов больше не получала в МФЦ. Действительно она получала от ФИО2 требование о добровольном расторжении договора купли-продажи садово-дачного земельного участка, и тогда ей и стало известно, что государственная регистрация перехода права собственности была проведена и садово-дачный земельный участок ей принадлежит. Обратившись по этому поводу в МФЦ, его сотрудником была проведена консультация, в ходе которой ей было разъяснено о том, что в одностороннем порядке она может расторгнуть договор только в случае невыполнения по нему обязательств, а сделав просто отказ от садово-дачного земельного участка, он уйдет в то муниципальное образование, к которому он относится, и ни в том, ни в другом случае она своих денег не увидит. Но так как со своей стороны, в том числе и по оплате, она свои обязательства выполнила, писать заявление она не стала.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования - нотариусы ФИО10, ФИО8, ФИО12, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Управления Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон процесса.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав, одним из которых является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между продавцом ФИО3 и действующей от ее имени на основании доверенности <адрес>0 от <дата> (зарегистрированной в реестре: 63/185-н/63-2021-2-337, удостоверенной - нотариусом <адрес> ФИО12) - ФИО5 и покупателем ФИО4 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец ФИО3 продала ФИО4 земельный участок, с кадастровым номером: 63:01:0408004:673, площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, СДТ "Кирпичник" массив "Кряж" Кирзавод №, участок № (п.1 договора).

Согласно п. 2 и п. 3 указанного договора, стороны договорились о том, что вышеуказанный отчуждаемый земельный участок принадлежащий продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения землей от <дата> №, государственная регистрация права собственности от <дата> №, продавец продал, а покупатель купил за 80 000 рублей.

Из пункта 3 указанного договора, следует, что указанная сумма - 80 000 рублей получена продавцом до подписания настоящего договора.

Вышеуказанный договор купли-продажи подписан доверенным лицом продавца - ФИО5 и покупателем ФИО4.

ФИО3 умерла <дата>, что подтверждается свидетельством о смерти.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст.1112 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1110, ст. 1112 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. Для приобретения наследства наследник должен его принять (п.1 ст. 1152 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 1152 ГК РФ, принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось.

Единственным наследником наследодателя ФИО3 являются ФИО2, что подтверждается материалами наследственного дела №.

Судом установлено, что <дата> переход права собственности за ФИО4 на указанный земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке.

Судом достоверно установлено, что в марте 2021 года ФИО3 в связи с тяжелым состоянием здоровья не могла самостоятельно расписаться в договоре купли-продажи, что подтверждается оформленной нотариусом ФИО12 доверенности серии <адрес>0 от <дата>, на проведение поверенной по данной доверенности ФИО5 сделки купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на садово-дачный земельный участок, при этом рукоприкладчиком, в связи с тяжелым физическим состоянием ФИО3 выступил ее сожитель Свидетель №1

Из пояснений свидетеля Свидетель №1 следует, что после оформления доверенности, он постоянно находился дома с ФИО3, которая в связи с тяжелым физическим состоянием не вставала, вместе с тем после подписания доверенности ФИО4 и ФИО5 не появились больше по месту проживания ФИО3, и денежные средства они ФИО3 не передавали. При отсутствии надлежаще оформленных и удостовренных письменных доказательств передачи денежных средств ФИО3, не доверять данным показаниям свидетеля у суда нет оснований.

Анализируя представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ответчиками не представлено надлежащих и достаточных доказательств того, что денежные средства в размере 80 000 рублей были переданы продавцу ФИО3. Доказательств того, что продавец уклонялась от получения денежных средств также не предоставлено.

Из существа договора купли-продажи земельного участка следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Сам по себе факт неуплаты покупателем стоимости (цены) приобретенного имущества, даже при его обоснованности, влечет за собой правовые последствия, установленные статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

<дата> в адрес ответчика ФИО4 истцом ФИО2 направлена претензия с требованием о расторжении договора.

Претензию ответчик ФИО4 получила, однако добровольно расторгнуть договор отказалась, что также подтверждается в представленных ею выражениях на исковые требования.

При вышеуказанных обстоятельствах, судом достоверно установлено, что ФИО4 не произвела оплату по договору купли-продажи земельного участка от <дата> в размере 80 000 рублей.

Поскольку ответчик ФИО4 стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи, не оплатила, суд приходит к выводу о наличии по требованию продавца в лице его наследника ФИО2, обладающего в силу положений ст. 1112 ГК РФ имущественными правами, оснований для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимися в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, а также о возврате переданного имущества.

При этом, суд учитывает близкие родственные отношения покупателя ФИО4 и поверенным продавца ФИО5

Доводы ответчика ФИО4 об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку истцу ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданного по договору недвижимого имущества не предоставлено, истец не доказал существенность нарушения договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату денежных средств за земельный участок, судом отклоняется как несоответствующие обстоятельствам дела и не основанные на нормах материального права.

Иные доводы ответчика ФИО4 не принимаются судом во внимание, поскольку не опровергают вывод суда о том, что допущенное ответчиком нарушение договора имеет существенный характер.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Между тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Таким образом, суд считает подлежащим удовлетворению требования о возврате спорного земельного участка продавцу, а именно наследнику наследодателя ФИО3 - ФИО2 на основании ст. 1102 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 Постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В порядке статьи 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 983 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между продавцом ФИО3 в лице ФИО5 и покупателем ФИО4 договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером: 63:01:0408004:673, площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, СДТ "Кирпичник" массив "Кряж" Кирзавод №, участок №.

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, с кадастровым номером: 63:01:0408004:673, площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, СДТ "Кирпичник" массив "Кряж" Кирзавод №, участок №

Признать за ФИО2 в порядке наследования право собственности на земельный участок, с кадастровым номером: 63:01:0408004:673, площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, СДТ "Кирпичник" массив "Кряж" Кирзавод №, участок №.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 983 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено <дата>.

Судья     

Копия верна:

Судья:

Подлинник документа находится в материалах гражданского дела № Куйбышевского районного суда <адрес>.