Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3857/2022 ~ М-2984/2022 от 30.06.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26.09.2022 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи              Мининой О.С.,

при секретаре судебного заседания          Алексеевой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3857/2022 по иску Добрынина Вадима Яковлевича к ООО «Поволжская строительная корпорация», Администрации г.о. Самара о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Добрынин В.Я. обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что 16.09.2011 г. между ним и ООО «Поволжская строительная корпорация» заключен договор долевого участия в строительстве №... Предметом договора является долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома №... расположенного по адресу: адрес (строительный) на 8 этаже, общей площадью (без учета площади балконов и/или лоджий) 88,7 кв.м., в том числе жилой 53,5 кв.м., фактической суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом 1) 95,7 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора цена договора составляет 3 349 500 рублей. На основании пункта 2.6 договора истец мог произвести оплату за квартиру любым способом, не противоречащим законодательству РФ. До 14.04.2012 г. он обязан был произвести оплату доли участия в строительстве в полном объеме. 13.04.2012 г. истец свои обязательства по оплате по договору №№... от 16.09.2011 г. выполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи векселя от 13.04.2012 г. 14.05.2012 г. к договору стороны подписали дополнительное соглашение, в котором уточнили номер квартиры - 73, а также технические характеристики квартиры: общая площадь (без учета площади балконов и/или лоджий) 92,9 кв.м., жилая площадь - 56,1 кв.м., фактическая суммарная (подлежащая оплате) площадь, включающая площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом 1) 99,1 кв.м. На основании данного соглашения истец доплатил ответчику сумму в размере 115 600 руб. 31.05.2012 г. квартира передана истцу для проведения отделочных работ. В настоящее время строительство жилого дома завершено. Распоряжением заместителя главы г.о. - главой Администрации Октябрьского района г.о. Самара от 19.01.2012 № 01 жилому дому присвоен адрес - адрес. Министерством строительства Самарской области и Строкиной О.Н. заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 768, под строительство жилой застройки (3-й этап), находящийся по адресу в границах улиц Стара-Загора, Санфировой, Центральной, Гастелло, площадью 18 439,00 кв.м. 14.12.2012 г. земельный участок передан ООО «ПОСКО» по договору субаренды. 27.12.2013 г. Главой городского округа Самара выдано Разрешение № RU 63301000-085э на ввод объекта в эксплуатацию. За время эксплуатации квартиры истец произвел в ней перепланировку, в результате чего, образована трехкомнатная квартира с кухней, коридором, ванной, санузлом и лоджией. Площадь помещений с учетом прочей (с коэф.) - 94,9 кв.м., общая площадь - 91,8 кв.м., жилая площадь - 60,2 кв.м., подсобная площадь - 31,6 кв.м., кроме того прочая - 6,2 кв.м. Согласно техническому заключению ООО «Консоль-Проект» от 2022 г. перепланировка и переустройство адрес не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Квартира пригодна для дальнейшего использования по своему назначению, ее дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц. Работы по перепланировке и переустройству квартиры выполнены в соответствии с действующими строительными, санитарно-гигиеническими и противопожарными нормами и прочими документами, действующими на территории РФ. Согласно заключению ООО «Фонд пожарной безопасности» № 22/16 от 26.05.2022 г. на объекте защиты «по инженерно-техническому обследованию строительных конструкций квартиры после перепланировки и переустройства» выполнены условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных и конструктивных решений. Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, обследования, испытания, гигиенических и иных видов оценок от 09.06.2022 г. № 10695 квартира после перепланировки и переустройства соответствует государственным санитарным нормам и правилам.

На основании изложенного, Добрынин В.Я. просит суд признать за ним право собственности на квартиру №№... общей площадью 91,8 кв.м., жилой площадью 60,2 кв.м., расположенную на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес.

Протокольным определением от 03.08.2022 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Октябрьского внутригородского района г. Самара, в качестве третьих лиц – Жиляев О.А., Жиляева В.Д.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствии.

Представитель ответчика - ООО «ПОСКО» в судебное заседание не явился, до начала судебного заседания представил ходатайство о рассмотрении данного дела без участия своего представителя, исковые требования признал, просил удовлетворить.

Представители ответчиков Администрации г. Самара, Администрация Октябрьского внутригородского района г. Самара и представитель третьего лица - Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили, извещены надлежащим образом.

Третьи лица – Жиляев О.А., Жиляева В.Д. в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили, извещены надлежащим образом, представили суду письменный отзыв, в котором разрешение исковых требований оставили на усмотрение суда.

Суд, изучив материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законов и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из материалов дела следует, что 16.09.2011 г. между Добрыниным В.Я. и ООО «Поволжская строительная корпорация» заключен договор долевого участия в строительстве № П/ПР-603.41-2-7.

Предметом договора является долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома №... расположенного по адресу: адрес (строительный) на 8 этаже, общей площадью (без учета площади балконов и/или лоджий) 88,7 кв.м., в том числе жилой 53,5 кв.м., фактической суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом 1) 95,7 кв.м.

Согласно пункту 2.1. договора цена договора составляет 3 349 500 рублей.

На основании пункта 2.6 договора истец мог произвести оплату за квартиру любым способом, не противоречащим законодательству РФ.

До 14.04.2012 г. истец обязан был произвести оплату доли участия в строительстве в полном объеме.

13.04.2012 г. истец свои обязательства по оплате по договору № П/ПР-603.41-2-7 от 16.09.2011 г. выполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи векселя от 13.04.2012 г.

14.05.2012 г. к договору стороны подписали дополнительное соглашение, в котором уточнили номер квартиры – 73 кв.м., а также технические характеристики квартиры: общая площадь (без учета площади балконов и/или лоджий) 92,9 кв.м., жилая площадь – 56,1 кв.м., фактическая суммарная (подлежащая оплате) площадь, включающая площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом 1) 99,1 кв.м.

На основании данного соглашения истец доплатил ответчику сумму в размере 115 600 руб.

31.05.2012 г. квартира передана Добрынину В.Я. для проведения отделочных работ.

При этом, установлено также, что 23.06.2010 г. между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ОАО «Региональный деловой центр» заключен договор аренды № 453 земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: адрес; срок действия договора истекает 01.10.2011 г.

22.10.2010 г. между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «Поволжская строительная корпорация» заключен договор субаренды земельного участка, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: адрес

Распоряжением заместителя Главы г.о. Самара – Главой Администрации Октябрьского района г. Самара № 01 от 19.01.2012 г. жилому дому присвоен адрес: адрес».

14.12.2012 г. земельный участок передан ООО «ПОСКО» по договору субаренды на срок до 15.11.2015 г.

19.12.2013 г. ООО «ПОСКО» выдано разрешение на строительство № RU 63301000-119 объекта капитального строительства, расположенного по адресу: адрес, в границах улиц Стара-Загора, Санфировой, Центральной, Гастелло сроком до 19 декабря 2015 г.

Разрешением № RU 63301000-085э от 27.12.2013 г., выданным Главой г.о. Самара, жилой дом со встроенными помещениями № 2 секции 6,7,8 по адресу: адрес введен в эксплуатацию.

По сведениям Управления Росреестра по Самарской области от 01.08.2022 г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на квартиру по адресу: адрес.

Вместе с тем, установлено, что истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства в установленном законом порядке виду того, что договор долевого участия не прошел государственную регистрацию.

Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственной на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Положения ст. 17 вышеназванного Федерального закона предусматривает, что вступившее в законную силу судебное решение является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. ст. 4 данного Закона, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 г. № 154-О, «государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. Притом, что государственная регистрация договора обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту».

Таким образом, Конституционный Суд выявил конституционно-правовой смысл норм законодательства, обязывающих регистрировать права на недвижимое имущество, заключающийся в том, что регистрация прав на недвижимое имущество является не правоустанавливающим юридическим фактом, а доказательством, которое в свою очередь не является исключительным.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

Проанализировав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия не может умалять право собственности истца на квартиру, которая ею оплачена и принята по акту приема-передачи, в связи с чем, исковые требования Добрынина В.Я. о признании за ним права собственности на адрес, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27 сентября 2003 года, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7.1. Правил).

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Честью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Установлено и подтверждается материалами дела, что за время эксплуатации квартиры истец произвел в ней перепланировку, в результате чего, образована трехкомнатная квартира с кухней, коридором, ванной, санузлом и лоджией. Площадь помещений с учетом прочей (с коэф.) - 94,9 кв.м., общая площадь - 91,8 кв.м., жилая площадь - 60,2 кв.м., подсобная площадь - 31,6 кв.м., кроме того прочая - 6,2 кв.м.

Согласно техническому заключению ООО «Консоль-Проект» от 2022 г. перепланировка и переустройство адрес не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Квартира пригодна для дальнейшего использования по своему назначению, ее дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц. Работы по перепланировке и переустройству квартиры выполнены в соответствии с действующими строительными, санитарно-гигиеническими и противопожарными нормами и прочими документами, действующими на территории РФ.

Согласно заключению ООО «Фонд пожарной безопасности» № 22/16 от 26.05.2022 г. на объекте защиты «по инженерно-техническому обследованию строительных конструкций квартиры после перепланировки и переустройства» выполнены условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных и конструктивных решений.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, обследования, испытания, гигиенических и иных видов оценок от 09.06.2022 № 10695 квартира после перепланировки и переустройства соответствует государственным санитарным нормам и правилам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что произведенная истцом перепланировка, не повлияла на надежность и безопасность здания, что подтверждено вышеприведенными экспертными заключениями.

Таким образом, установлено, что перепланировка произведена только внутри кв№... не затронуты места общего пользования сособственников жилого дома, а также не затронуты несущие стены здания, назначение жилого помещения в результате произведенных работ не изменилось, права третьих лиц не нарушены, требования санитарных, противопожарных норм соблюдены.

При этом суд учитывает, что сособственниками нижерасположенного жилого помещения по адресу: адрес – Жиляевым О.А., Жиляевой В.Д., не заявлено возражений относительно произведенной перепланировки в квартире истца.

При установленных обстоятельствах, суд считает возможным заявленные исковые требования удовлетворить, признав за Добрыниным В.Я. право собственности на жилое помещение – адрес общей площадью91,8 кв.м., жилой площадью 60,2 кв.м., расположенную на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, с учетом произведенного переустройства (перепланировки).

В соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

На основании ч.1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика ООО «ПОСКО» в доход бюджета г.о. Самара подлежит взысканию госпошлина, с учетом ее уменьшения судом, исходя из финансового положения застройщика, в размере 500 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Добрынина Вадима Яковлевича к ООО «Поволжская строительная корпорация», Администрации г.о. Самара, Администрации Октябрьского внутригородского района г.о. Самара о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, признании права собственности - удовлетворить.

Признать за Добрыниным Вадимом Яковлевичем, дата г.р. (паспорт ***) право собственности на квартиру № №... общей площадью 91,8 кв.м., жилой площадью 60,2 кв.м., расположенную на 8 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес.

Взыскать с ООО «Поволжская строительная корпорация» (ИНН/КПП №... в доход бюджета г.о. Самара госпошлину в размере 500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 03.10.2022 г.

Судья             подпись О.С. Минина

Копия верна.

Судья:

Секретарь: