Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-6741/2019 от 17.05.2019

Судья: Кривошеева О.Н.                  № 33-6741/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 июня 2019 года                                  г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе:

председательствующего - Желтышевой А.И.,

    судей – Набок Л.А., Никоновой О.И.,

    при секретаре - Латыповой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кендзерской Н.В. на решение Кировского районного суда г. Самары от 26 марта 2019 года, которым постановлено:

«В исковых требованиях Кендзерской Н.В. к Децюра Н.В., Кендзерскому А.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 04.05.2018 года 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ***; о признании недействительной регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ***, за Децюра Н.В.; об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: ***, за Децюра Н.В. - отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Набок Л.А., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Истец Кендзерская Н.В. обратилась в суд к Децюра Н.В., Кендзерскому А.В. с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 04.05.2018 года, признании недействительной регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры в ЕГРН за Децюра Н.В., аннулировании записи о регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры

Заявленные требования мотивированы следующим. Спорная квартира имеет общую площадь 60,8 кв.м., жилую площадь 43,7 кв.м.; комната 13,8 кв.м. имеет лоджию, а комната 17,3 кв.м, имеет балкон. Жилые комнаты 17,3 кв.м, и 13.8 кв.м, являются смежными.

Ответчик Децюра Н.В. приобрела 1/2 долю в данной квартире на основании договора купли-продажи №* от «04» мая 2018 года, при этом ей было известно, что комнаты являются смежными и не настаивала на выделении доли в натуре продавцом Кендзерским А.В.

Децюра Н.В. зарегистрирована и проживает по адресу: ***, спорной квартирой не пользуется. Фактически в спорной квартире проживает неизвестный истцу мужчина, который не представился

В обоснование своих требований истец ссылалась на положения ст.168 ГК РФ, указала, что сделка совершена без согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона. В спорном договоре купли-продажи 1/2 доли жилого помещения от «04» мая 2018 года, заключенном между Кендзерским А.В. и Децюра Н.В., указано, что Кендзерский А.В. известил всех сособственников о предстоящей продаже, однако даты вручения уведомлений Кендзерской Н.В. и Антоневич А.В. датируются 08.09.2017 г. и 02.09.2017 г.

Указанное извещение не соответствует требованиям ч.2 ст.250 ГК РФ. Заверенное согласие на продажу 1/2 доли истец не давала. На момент сделки Антоневич А.В. уже не являлась собственником доли в спорной квартире, о чем продавцу было известно. Кроме того, истец полагала, что ответчиком частично подделаны документы. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений, истец просила признать недействительным договор купли-продажи доли жилого помещения от «04» мая 2018г. №* признать недействительной государственную регистрацию права собственности на 1\2 долю Квартиры от «08» мая 2018 г. №* на Децюру Н.В., аннулировать запись о регистрации права собственности на долю квартиры на Децюру Н.В. в ЕГРП (л.д.51-56).

Судом постановлено указанное выше решение.

Истец, не согласившись с вынесенным судом решением, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить. При этом указала, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Договор купли-продажи между Кендзерским А.В. и Децюра Н.В. не соответствует закону и, согласно ст.432, 554 ГК РФ считается незаключенным.

Полагала, что суд сделал необоснованный вывод о том, что доля квартиры является самостоятельным объектом договора купли-продажи, поскольку доля не выделена в натуре. Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда и ст.432, 554, 556 ГК РФ.

Так же ссылалась на то, что суд не принял во внимание существенные обстоятельства дела: отсутствие конкретного жилого помещения, соответствующего доле ответчицы, которое могло быть ей передано в пользование; реальную возможность совместного пользования; чем нарушены права и интересы других участников общей долевой собственности.

Истец Кендзенская Н.В. и её представитель Антоневич А.В. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обратить внимание на судебную практику, которая сложилась в отношении продажи доли в праве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. В силу требований ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материала дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Материалами дела установлено, что Кендзерская Н.В., на основании договора дарения в праве общей долевой собственности на квартиру от 12.02.2018 года, является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.02.2018г. (л.д. 12, л.д. 44-45)

Собственником другой 1/2 доли являлся Кендзерский А.В., что также усматривается из выписки из ЕГРН от 15.02.2018 года.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

04.05.2018 года между Кендзерским А.В. (продавец) и Децюра Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, удостоверенный нотариусом г.о. Самара Д.А. Ефремовой (л.д. 49-50).

Согласно п. 1 указанного договора, продавец передает в общую долевую собственность, а покупатель принимает и оплачивает принадлежащую продавцу 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 60,8 кв.м., находящуюся по адресу: ***. Отчуждаемая 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности на основании Договора дарения от 15.11.2010 года, Договора передачи квартир в собственность граждан от 15.12.2004 года (п. 2 договора купли-продажи…)

Согласно п. 4 договора купли-продажи от 04.05.2018 г., стороны оценивают отчуждаемую 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в 1 150 000 рублей.

Денежные средства в сумме 1 150 000 рублей переданы покупателем и получены продавцом наличными денежными средствами в г. Самаре до подписания настоящего договора (п. 5 договора), что не оспаривалось сторонами Договора – Кендзерским А.В. и Децура Н.В. в суде.

Договор купли-продажи 1/2 доли в спорной квартире от 04.05.2018 года подписан обеими сторонами.

В статье 550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Сделка купли-продажи удостоверена нотариусом с соблюдением всех требований закона.

В п. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.12.2018 года, собственниками спорной квартиры по адресу: ***, являются Кендзерская Н.В. (1/2 доля в праве с 15.02.2018г.) и Децюра Н.В. (1/2 доля в праве с 07.08.2018г.) (л.д. 71-72).

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что заключенный между Кендзерским А.В. и Децюра Н.В. договор купли-продажи 1/2 доли от 04.05.2018 г. является притворной сделкой, поскольку оплата по договору не производилась, 1/2 доля в спорной квартире не передавалась ответчиком Кендзерским А.В. ответчику Децюра Н.В., поскольку отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, имеется задолженность по налогу за спорную квартиру, а также в связи с тем, что в договоре не указаны сведения о наличии задолженности по коммунальным платежам, имеющиеся на момент заключения указанного договора.

Данные доводы проверялись судом первой инстанции и признаны необоснованными.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Правовых оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 170 ГК РФ материалами дела не установлено.

Согласно справке №* от 04.01.2019 г., выданной ТСЖ «147», в квартире по адресу: ***, зарегистрирована Кендзерская Н.В. с 17.12.1993 г., является основным квартиросъемщиком, собственником 1/2 доли в спорной квартире. Собственником другой 1/2 доли является Децюра Н.В. Задолженность по коммунальным платежам составляет 112 665,92 руб. за период с июля 2015 года по декабрь 2018 года (л.д. 83, 84).

Между тем, Кендзерским А.В. представлены квитанции, подтверждающие оплату им задолженности по коммунальным платежам (л.д. 88, 93, 96), а также оплату налога на имущество за спорную квартиру (л.д. 92).

Согласно справке от 10.12.2018 г., выданной ТСЖ «147», Кендзерский А.В. полностью погасил свою задолженность по коммунальным платежам за период с 01.07.2015г. по 01.05.2018г. в сумме 57 443,43 руб., претензий к нему от ТСЖ «147» не имеется (л.д. 97).

Каких-либо претензий у покупателя 1/2 доли Децура Н.В. к продавцу Кендзерскому А.В. в части наличия задолженности платежей по квартире не имеется.

Опровергаются материалами дела доводы истца о том, что не произведена оплата по договору купли-продажи 1\2 доли от 04.05.2018 года.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно условиям договора купли-продажи 04.05.2018 г., оплата произведена до заключения договора, договор купли-продажи подписан обеими сторонами в присутствии нотариуса, договор купли-продажи не оспорен сторонами сделки, претензий у сторон договора друг к другу не имеется.

В соответствии с положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Исходя из положений п.2 ст. 250 ГК РФ, в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается, и Продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Судом первой инстанции проверялись доводы стороны истца о нарушении ответчиком Кендзерским А.В. требований ст. 250 ГК РФ, и признаны необоснованными.

Согласно доводам истца, Кендзерский А.В. известил других собственников, на тот момент, спорной квартиры о предстоящей продаже его 1/2 доли, однако, даты вручения уведомлений этим собственникам - Кендзерской Н.В. и Антоневич А.В. датируются 08.09.2017 г. и 02.09.2017 г., а сделка по продаже 1/2 доли Кендзерским А.В. совершена 04.05.2018 года. Кроме того, в суде первой инстанции представитель истца Антоневич А.В. пояснила, что уведомлений от Кендзерского А.В. о намерении продать свою 1/2 долю в спорной квартире перед продажей в 2018 году истцу не поступало.

Между тем, согласно показаний ответчика Кендзерского А.В. следует, что прежде, чем продать принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/2 долю в спорной квартире, он предпринял действия, указанные в законе, а именно: в августе 2017 года сообщил о намерении продать свою долю – истцу по делу с указанием стоимости этой доли в размере 700 000 руб. и 450 000 руб., обратился к нотариусу, что подтверждается материалами нотариального дела (л.д.137-185).

В подтверждение данных доводов Кендзерским А.В. в материалы дела представлено уведомление от 30.08.2017 г. о его намерении продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности, направленное Кендзерской Н.В. (л.д. 112).

При таких обстоятельствах установлено, что Кендзерская Н.В. 08.09.2017 г. была должным образом извещена Кендзерским А.В. о его намерении продать 1/2 долю спорной квартиры, что подтверждается личной подписью получателя на уведомлении о вручении от 30 августа 2017 года (л.д. 182), и не отрицалось стороной истца.

Доказательств того, что Кендзерская Н.В. намеревалась использовать свое преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности в установленные действующим законодательством сроки, - в нарушение ст.56 ГПК РФ, не представлено.

Из предоставленной нотариусом Е. информации от 15.01.2019 года следует, что 04 мая 2018 года удостоверен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: *** (реестровый №*). Договор заключен между гр. Кендзерским А.В., 00.00.00 г.р. (Продавец) и гр. Децюра Н.В., 00.00.00 г.р. (Покупатель). Предметом договора является 1/2 (Одна вторая) доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, которая приобретена покупателем за 1150000 руб. Согласно сведениям, предоставленным 03 мая 2018 года Управлением Росреестра по Самарской области, в выписке об основных характеристиках и зарегистрированных правах, сособственником отчуждаемого жилого помещения на момент заключения вышеуказанного договора являлась Кендзерская Н.В., 00.00.00 г.р. (доля в праве 1/2). Согласно документам, предоставленным на сделку Продавцом, гр.Кендзерская Н.В. 08 сентября 2017 года должным образом извещена о предстоящей продаже в отчуждаемом жилом помещении, что подтверждается личной подписью на уведомлении о вручении от 30 августа 2017 года. Ответ о намерении использовать свое преимущественное право от гр.Кендзерской Н.В. в установленные действующим законодательством сроки не был получен, что признается отказом от покупки. Таким образом, нотариусу предоставлен необходимый пакет документов, подтверждающий соблюдение продавцом норм действующего законодательства при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (л.д. 165-166, л.д. 167-176).

В материалах дела имеются уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 04.05.2018 г., из которых следует, что в ЕГРН отсутствует информация о признании правообладателя Кендзерского А.В. и Децюра Н.В. недееспособными или ограничено дееспособными (л.д. 184, 185).

Доводы стороны истца о том, что Кендзерская Н.В. согласна выкупить 1/2 долю в спорной квартире у Децюра Н.В. так же не подтверждены какими-либо достоверными и допустимыми доказательствами, как и не подтверждены доводы истца о согласии и возможности купить 1/2 долю в спорной квартире у Кендзерского А.В.

При этом истец ссылается только на то обстоятельство, что после августа 2017 г. она имела намерение вместе с Кендзерским А.В. продать всю квартиру (л.д.200-206), доказательств намерения купить 1/2 долю у Кендзерского А.В. истцом суду не представлено.

Таким образом, установлено, что правом преимущественного выкупа 1/2 доли, принадлежащей Кендзерскому А.В. в квартире по адресу: ***, Кендзерская Н.В. в указанные законом сроки не воспользовалась, доказательств обратному истцом суду не представлено.

Кроме того, в соответствии с требованиями ч.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Судом установлено, что иск Кедзерской Н.В. о признании сделки купли-продажи 1/2 доли в указанной выше квартире недействительной, о признании недействительной регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры за Децюра Н.В., аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры за Децюра Н.В., по основаниям ст.ст.168 и 170 ГКРФ, направлен в суд 08.10.2018г. (л.д.8), сделка купли-продажи 1/2 доли между Кендзерским А.В. и Децура Н.В. состоялась 04.05.2018 года.

В связи с чем, судом верно установил факт обращения Кендзерской Н.В. с иском в суд за пределами установленного п.3 ст.250 ГК РФ срока.

При этом, представитель истца, без ссылки на ст.250 ГК РФ, в суде указывала на нарушение первоочередного права покупки Кендзерской Н.В., мотивируя, в том числе, свои доводы о недействительности сделки.

Поскольку на суд возложена процессуальным законодательством обязанность установить все имеющие юридическое значение обстоятельства дела, правильно применить нормы материального права, то судом первой инстанции верно дана оценка и указанным обстоятельствам.

Оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, учитывая конкретные обстоятельства по делу, заявленные истцом на основании ст.ст.168 и 170 ГК РФ., требования без ссылки на ст.250 ГК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что иск Кендзерской Н.В. к Децюра Н.В., Кендзерскому А.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 04.05.2018 года, признании недействительной регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры за Децюра Н.В., аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности на 1/2 долю квартиры за Децюра Н.В., не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что законодательство не рассматривает доли в квартире в качестве самостоятельного объекта жилищных правоотношений, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании действующего законодательства.

Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом в виде доли в праве собственности и для отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимого имущества выдел в натуре доли в праве собственности не предусмотрен законом.

Возможность заключения сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество прямо предусмотрена ст. 246 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Ссылка Кедзерской Н.В. и её представителя Антоневич А.В. судебную практику других судов не является основанием для отмены решения, поскольку обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при рассмотрении дела, решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В целом доводы апелляционной жалобы истца повторяют позицию, доведенную до суда первой инстанции, не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ними. По своей сути они направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности, в силу чего не могут являться основанием для отмены решения суда.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 26 марта 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кендзерской Н.В. — без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: