Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7193/2024 ~ М-3306/2024 от 12.03.2024

                                                                                                            № 2-7193/2024

50RS0031-01-2024-005074-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово                                                                                 04 июля 2024 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.,

при секретаре Шашенковой К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с уточненным иском к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, г.АДРЕС.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №/Н-17/БТИ, согласно которому стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец продаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, г.АДРЕС. Истец свои обязательства по данному предварительному договору исполнил в полном объеме, оплатив ответчику предусмотренный договором гарантийный взнос. На момент заключения между сторонами предварительного договора, жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес. Квартира была передана истцу по акту приема-передачи. Между сторонами также заключен договор пользования квартирой до оформления ее истцом в собственность. В настоящее время истец несет бремя расходов по содержанию квартиры, иных лиц, которые могут на нее претендовать, не имеется.

Истец и ее представитель в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований истца, также указал, что решением АС МО спорная квартира отнесена на долю ОАО "494 УНР".

Представитель третьего лица ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России (далее – ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ) представил письменный отзыв на иск. Не оспаривал, что данная квартира распределена в собственность ОАО "494 УНР" по результатам рассмотрения дела № А41-36077/2021. Ходатайств в отношении предмета спора, и, как следствие, об изменении процессуального статуса данного третьего лица заявлено не было.

Иные участники судебного разбирательства представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав явившихся участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №/Н-17/БТИ, согласно которому стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец продаст в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, г.АДРЕС.

Оплата цены договора истцом, как предусмотрено условиями договора, выполнена в полном объеме.

Между сторонами подписан договор пользования квартирой, также подписан акт приема – передачи.

Однако до настоящего времени основной договор между сторонами не подписан.

При разрешении требований суд учитывает, что Управлением государственного архитектурно – строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства 17-ти этажному 10-ми секционному жилому дому в составе жилого многоэтажного комплекса с объектами инфраструктуры присвоен почтовый адрес: ФИО1, АДРЕС, г.АДРЕС.

Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке, площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС» указано, что в соответствии со ст. ст. 125, 298 ГК РФ, Федеральным законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», на основании обращения Минобороны России от ДД.ММ.ГГГГ № и, с учетом протокола заседания конкурсной комиссии Квартирно-эксплуатационного управления Командования специального назначения от ДД.ММ.ГГГГ №, решено согласиться с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурной сферы, общей площадью 117 732 кв.м, (в том числе не менее 107 890 кв.м общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющимся частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района, имеющего адресные ориентиры: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-р между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ №.

Предметом инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения № к Инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ) является реализация инвестиционного проекта (п. 1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

Согласно п. 1.1 инвестиционного контракта, инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Исходя из п. 1.2. инвестиционного контракта, объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Целью инвестиционной деятельности сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству объекта (п. 3.1).

В соответствии с п. п. 5.1, 6.2.2 указанного контракта заказчик обязуется в месячный срок оформить инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.

Согласно п. п. 2.3, 6.3.1 контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой и общей нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом участке, согласно приложению к настоящему Контракту и отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах. Согласно п. 6.3.9 контракта, инвестор обязуется обеспечить собственными силами и/или силами привлеченных организаций строительство объекта.

Таким образом, согласно условиям контракта, вкладом заказчика является предоставление инвестору на правах аренды под строительство земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 13 га, расположенного по адресу: АДРЕС, с/о Мамоновский, в районе АДРЕС, а вкладом инвестора – денежные средства (собственные, заемные и (или) привлеченные) для осуществления финансирования строительства 100 % общей жилой и нежилой площади объекта, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах и строительство инвестиционного объекта.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеуказанным инвестиционным контрактом.

В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ подписаны протоколы предварительного распределения общей площади квартир, протоколы распределения общей площади квартир и общей коммерческой нежилой площади, акты приема-передач квартир и нежилых помещений, акты приема-передач квартир в собственность Российской Федерации, акты о частичном исполнении обязательств, акты о частичной реализации.

Судом установлено и участниками судебного разбирательства не оспорено, что в настоящее время ОАО «494 УНР» в счет доли Российской Федерации передано 21 537,8 кв.м общей жилой площади из подлежащих передаче 21 578 кв.м (п. 4.3.1 инвестиционного контракта), что свидетельствует о добросовестном поведении ответчика и надлежащем исполнении обязательств по инвестиционному контракту с его стороны.

Таким образом, ответчиком представлены доказательства исполнения инвестиционного контракта в соответствии с его условиями.

В силу положений действующего законодательства, распределение долей инвестора и заказчика должно осуществляться согласно внесенным вкладам по контракту. Поскольку ОАО «494 УНР» своими силами и за свой счет осуществило строительство объекта и передало Российской Федерации соответствующую долю, ответчик является законным правообладателем закрепленной за ним части объекта, согласно вышеуказанным протоколам распределения.

Суд находит несостоятельными доводы третьего лица в части отсутствия, в нарушение условий инвестиционного контракта, акта о его полной реализации и распределения долей в возведенном объекте, поскольку такая обязанность, по условиям контракта, возложена, в том числе на ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ, наличие спора в части окончательного исполнения обязательств по контракту не должно нарушать права и законные интересы истца – физического лица и приводить к негативным правовым последствиям для него.

В связи с изложенным, суд отклоняет доводы третьего лица о том, что ответчик не имеет права распоряжаться спорной квартирой по причине увеличения фактической общей площади объекта и, как следствие, необходимости увеличения передаваемой инвестором доли общей жилой площади. Разногласия между сторонами инвестиционного контракта не свидетельствуют о невозможности защиты в судебном порядке прав физического лица, заключившего и исполнившего предварительный договор купли-продажи, в силу положений ст. ст. 223, 224, 398, 1047 ГК РФ.

Доводы ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ об отсутствии у физического лица прав на квартиру по заключенному предварительному договору купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС20-24350(6) по делу № А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (п. 2 ст. 1047 ГК РФ).

Суд также учитывает разъяснения "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), согласно которым договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма (п. 6).

Судом установлено, что спорная квартира была реализована физическому лицу для личных нужд по предварительному договору купли-продажи, оплачена им и передана по акту приема-передачи.

Строительство многоквартирного жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, согласно взятым на себя обязательствам, жилое помещение ответчиком передано истцу, и он его принял, истцом в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты спорного жилого помещения.

Суд также учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-36077/2021 спорная квартира распределена в собственность ОАО "494 УНР".

Таким образом, настоящая квартира исключена из спорного перечня сторон инвестиционного контракта.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности ОАО «494 УНР» на спорный объект недвижимости на дату заключения сделки с истцом не означало отсутствие у ответчика правомочий по отчуждению такого объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ к заключенному между истцом и ответчиком договору необходимо применять правила договора купли-продажи. Применяя положения п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор между сторонами считается заключенным, поскольку в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и по своей правовой природе он является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено и участниками судебного разбирательства не оспорено, что стоимость квартиры оплачена истцом в полном объеме, им представлены предварительный договор купли-продажи, договор пользования, акт приема-передачи, а также платежные документы.

Суд также учитывает, что предварительный договор купли-продажи, договор пользования, акт приема-передачи в установленном законом порядке никем не оспорены, недействительными не признаны.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны сделки, а при неисполнении обязательств другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности (Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-В12-11).

Поскольку истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком – требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на спорное имущество.

Суд также учитывает, что ответчиком не нарушены условия вышеуказанного инвестиционного контракта в части возможности привлечения финансирования для строительства, в том числе от физических лиц, что напрямую согласовано его сторонами при заключении (п. п. 1.2, 2.3, 6.3.1, 6.3.6, 6.5 инвестиционного контракта), следствием чего явилось привлечение и получение ответчиком денежных средств от истца в счет оплаты спорной квартиры.

Привлечение ответчиком средств истца в 2020 году, то есть после подписания между сторонами инвестиционного контракта протоколов, в том числе предварительного распределения общей площади квартир в 2009 году, распределения общей площади объекта в 2010-2011 годах, актов: приема-передач квартир и нежилых помещений, приема-передач квартир в собственность Российской Федерации, о частичном исполнении обязательств, о частичной реализации в 2010-2011 годах, 2016 году, полностью соответствует условиям п. 6.5 инвестиционного контракта.

В силу ст. ст. 39, 41, 196 ГПК РФ, право предъявления требований к соответствующему ответчику принадлежит стороне истца, по заявленным истцом требованиям к которому суд принимает решение.

В этой связи, суд учитывает, что в настоящем споре истцом заявлены требования к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на квартиру. Договор, на основании которого сторона истца основывает свою позицию, заключен непосредственно между истцом и ОАО «494 УНР», сторонами которого какие-либо подразделения МО РФ не являются.

Иные правоотношения, в том числе между ответчиком и третьим лицом ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ являются предметом разбирательства в арбитражном суде, где участвуют также соответствующие учреждения МО РФ.

Третье лицо ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ самостоятельных требований в отношении предмета спора в настоящем деле не заявляло, иных ходатайств в отношении круга лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства также заявлено не было.

Таким образом, настоящий спор рассмотрен судом в рамках заявленного истцом предмета и в отношении надлежащего, по волеизъявлению истца, ответчика, нарушений процессуального законодательства при рассмотрении дела не установлено.

Вышеуказанный инвестиционный контракт в полном объеме сторонами не исполнен.

Однако фактически спорная квартира обременена правами физического лица – истца, а, поскольку, как установлено судом, она не являлась предметом спора сторон инвестиционного контракта в арбитражном суде, ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ правопритязаний на указанную квартиру не заявляет, что свидетельствует об отсутствии спора о правах третьего лица на данный объект недвижимости.

В этой связи, доводы третьего лица об отсутствии у ответчика права распоряжаться спорной квартирой, в силу условий инвестиционного контракта и отсутствия подписанных между его сторонами в полном объеме предусмотренных данным контрактом документов, суд находит несостоятельными.

Вышеуказанные обстоятельства также свидетельствуют об обоснованности заявленных истцом требований.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что спорный объект недвижимости индивидуализирован, истец надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства, однако ответчик свои обязательства до настоящего времени не исполнил, суд приходит к выводу об обоснованности притязаний истца на вышеуказанный объект недвижимости, в связи с чем, исковые требования о признании права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

В силу ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт: №) к ОАО «494 Управление начальника работ» (ИНН: 5002000171) о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, г.АДРЕС.

Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд АДРЕС в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                        Е.А. Селин

    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.