Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7617/2023 от 31.05.2023

        Судья: Лапина В.М.                                                            № 33-7617/2023

        (номер дела первой инстанции №2-5776/2022)

                                   АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 августа 2023 года                                                              город Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Кривицкой О.Г.,

судей:                                 Бредихина А.В., Кривошеевой Е.В.,

при помощнике судьи:      Тумановской А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 09 ноября 2022 года,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда ФИО13, объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО12, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО9, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

                                            УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по арендным платежам, пени.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, б-р Цветной, 7-195. В связи с тем, что продавец – ФИО4 нуждалась во временном проживании, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор найма жилого помещения, по условиям которого ФИО1 (наймодатель) передала приобретенную квартиру во временное пользование ФИО4 (наниматель) сроком на 11 месяцев за арендную плату в размере 15000 рублей. В нарушение условий договора найма, ответчик не вносила арендные платежи в течение всего периода действия договор найма.

Уточнив исковые требования (л.д. 41-43), истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам по договору найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 474000 руб.; задолженности по пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 0,1 % от суммы задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 298452 руб.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 474000 рублей; задолженности по пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 0,1 % от суммы задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 298452 рублей, отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить и принять новое решение по делу, которым исковые требования удовлетворить.

В заседании судебной коллегии представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО12, поддержал апелляционную жалобу, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить, представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО9 возражала в удовлетворении апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (наймодатель) и ФИО4 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель сдает нанимателю во временное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 10-11 т.1).

В соответствии с п. 3.1. договора найма, за аренду квартиры наниматель выплачивает наймодателю арендную плату в размере 15000 рублей.

В соответствии с п.4.1 настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

Срок фактического пользования квартирой устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.2, 4.3 договора найма, срок фактического пользования квартирой устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ Срок действия настоящего договора продляется еще на 11 месяцев автоматически, если стороны не уведомили друг друга о расторжении настоящего договора.

Как следует из искового заявления, по истечении предусмотренного договором срока, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 6.2. вышеуказанного договора найма установлено, что при несоблюдении сроков расчета, указанных в п. 2.2.12, 3.2, 3.3, 3.4, 6.1, просрочившая сторона выплачивает пени в размере 0,1% от подлежащих выплате другой стороне сумм за каждый день просрочки.

В связи с неоплатой ответчиком арендных платежей по вышеуказанному договору найма, истцом направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем расторжении договора найма жилого помещения, освобождении помещения, оплате задолженности по арендным платежам.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам удовлетворению не подлежат, поскольку не представлено допустимых и достоверных доказательств того, что ответчик ФИО4 использовала спорное жилое помещение в заявленный истцом период времени для постоянного проживания.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности ( пункт 3 статьи 1 ).

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            Договор аренды - реальный договор, который считается заключенным в момент передачи имущества арендодателем арендатору.

            Вывод суда первой инстанции о том, что по договору аренды жилого помещения не началось его исполнение, сделан без учета фактических обстоятельств по делу.

           Так, судом апелляционной инстанции истребованы и изучены материалы гражданского дела № по иску ФИО4 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи <адрес> притворной сделкой, а также материалы гражданского дела № по иску ФИО1 к ФИО4 и иных лицам о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении из <адрес>.

          Из материалов гражданского дела № следует, что в исковом заявлении ФИО4 указывает, что сделка купли-продажи <адрес> притворная, она прикрывает договор займа, заключенный с ФИО1, в обеспечение которого подписан договор залога недвижимого имущества, <адрес> по указанному адресу. Денежные средства ею возвращены, однако ДД.ММ.ГГГГ представителем ответчика вскрыта ее <адрес> похищены ее личные вещи и денежные средства.

         В том же исковом заявлении ФИО4 указывает, что с октября 2012г. <адрес> совмещена с соседней квартирой №, о чем имеется экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ, после чего <адрес> № приобрели статус трехкомнатной квартиры с одним санузлом и одной кухней ( л.д. 3-4 исковое заявление дело №).

         Решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО1 отказано.

Также не опровергает утверждение истца о фактическом вселении в <адрес> ФИО4 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым решение Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено.

Указанным апелляционным определением, в том числе, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании ее утратившей права пользования <адрес>, выселении, снятии ее с регистрационного учета отказано.

В обоснование такого решения суд указал, что в <адрес> ФИО4 не проживает и не зарегистрирована.

К такому выводу суд пришел с учетом сведений, имеющихся в материалах данного гражданского дела, в том числе, возражений ФИО4, в которых она указывает, что 25.07.2018г. она снята с регистрационного учета по адресу <адрес>, и в настоящее время зарегистрирована по адресу <адрес> ( л.д. 36-37 т.1 дела №).

Также к участию в данном деле привлечен ФИО10, интересы которого представляла по доверенности ФИО9, пояснившая в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГг, что жилые помещения <адрес> № объединены. ( л.д. 168-172 т.2).

В апелляционной жалобе на решение суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 указывает на неисполнимость судебного акта, ввиду отсутствия <адрес> как самостоятельного изолированного жилого помещения ( л.д.201-203 т.2).

Также в ответ на уведомление ФИО1 от 29.12.2020г. о расторжении договора найма и освобождении квартиры ФИО4 направила ответ о невозможности удовлетворить ее требования, в связи с невозможностью не использовать площадь <адрес> ввиду наличия                « всего 1 кухни и 1 санузла на одну перепланированную квартиру из двух»                  ( л.д. 12, 24 т.1)

Совокупность доказательств позволяет сделать вывод о том, что ФИО4 после продажи <адрес>, представляющей собой на момент сделки часть единой перепланированной <адрес> №, продолжала в ней проживать.

Стороны фактически исполнили условия договора аренды, в связи с чем с ФИО11 как с арендатора подлежит взысканию арендная плата в пределах срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком в суде первой инстанции (статьи 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации) за период с ДД.ММ.ГГГГ ( три года предшествующих обращению в суд ( л.д.14 т.1) по ДД.ММ.ГГГГ ( дата вступления решения суда о выселении в законную силу, согласно заявленным требованиям) в размере 474 000 рублей из расчета : арендная плата за три дня составила апреля 2019г. составила 1500 рублей, затем с мая 2019г. по ноябрь 2022г.- 31 месяц по 15 000 рублей за каждый месяц составляет 465 000 рублей). За 15 дней декабря 2021г. – 7500 рублей. Итого 1500 руб.+ 465 000 руб.+ 7500 руб.= 474 000 рублей

Сторонами в договоре предусмотрена ответственность за неисполнение сроков расчета по арендной плате в виде 0,1% от подлежащей выплате другой стороне сумм за каждый день просрочки.

Размер пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет согласно расчету истца на листе дела 39 т.1 на сумму основного долга 474 000 рублей 298 452 рублей ( с учетом последнего периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, который составляет 148 дней).

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (согласно заявленным требованиям) пени взысканию не подлежат на основании Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

С учетом этого последний период в расчете следует учесть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет количество дней 119, вместо 148, а размер неустойки за этот период 45 153 рублей, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 287 448 рублей.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суд с учетом конкретных обстоятельств по данному делу, условий, при которых договор найма заключен сторонами (наличие такого договора обусловлено продажей квартиры ФИО4, которая фактически представляет собой единый объект), отсутствие в течение продолжительного времени требований об оплате арендных платежей со стороны ФИО1, наличие у ФИО4 двух несовершеннолетних детей, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения ( л.д. 61 т.1 гражданское дело №), полагает возможным уменьшить размер неустойки до 100 000 рублей.

          На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

                                                    ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 09 ноября 2022 года отменить, постановить по делу новое решение, которым

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серия 36 11 502081, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 36 02 458189, задолженность по арендным платежам за период с 28.04.2019г. по 15.12.2021г. в размере 474 000 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 08.08.2023 г.