Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4/2016 (2-774/2015;) ~ М-789/2015 от 29.09.2015

Дело № 2-4/2016г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2016г. п.Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего, судьи Георгиенко Л.В.,

при секретаре Колесниковой З.К.,

с участием представителя истца по доверенности Агурян А.В., представителя ответчика адвоката Матросова А.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котельникова Д.В. к Чуриловой И.Ю., Администрации Орловского района Ростовской области, третьему лицу на стороне ответчиков, не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности по основаниям сделки купли-продажи на земельный участок и жилой дом и о признании права собственности на жилой дом в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

29 сентября 2015г. (вх.№5480) истец обратился с иском в суд, обосновав его следующим.

18 августа 1999г. истец и гражданка Чурилова И.П. заключили в письменном виде договор купли-продажи, согласно которому последняя продала, а истец приобрел недвижимое имущество, расположенное по адресу ****, а именно: земельный участок площадью 810кв.м с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 27,4кв.м., жилой площадью 24,2кв.м., с хозяйственными строениями и сооружениями: сараем с подвалом кирпичным, уборной деревянной, бассейном оцементированным и деревянным наружным сооружением.

Истец уплатил за имущество всего ****., передав деньги продавцу при подписании договора, а продавец передал имущество, являющееся предметом сделки в пользование истца. С указанного времени истец владеет приобретенным по договору купли-продажи имуществом.

Указанный договор купли-продажи был удостоверен нотариусом и подлежал регистрации в ОМУП Архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации п.Орловский и в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Орловского района. Однако этого сторонами не было сделано, поскольку сразу же после заключения сделки ответчица (продавец по договору купли-продажи) выехала за пределы Орловского района, получив деньги, она утратила интерес к сделке и приезжать в Орловский район не намерена.

Впоследствии истцом была произведена реконструкция жилого дома.Согласно справке Орловского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» от 29 апреля 2015г. общая площадь жилого дома составляет 60,6кв.м., жилая площадь – 34,0 кв.м., что не соответствует данным договора купли-продажи от 18 августа 1999г. Увеличение общей площади жилого дома на 33,2кв.м. и жилой площади на 9,8кв.м. произошло за счет возведения пристроек литер А1,А2 (комнаты №3,4,5,6,7) и технической ошибки.

Истец желает произвести государственную регистрацию права собственности на указанное выше имущество, однако этому препятствуют те обстоятельства, что договор купли-продажи не был надлежаще зарегистрирован, продавец выехала и не желает прибыть для регистрации сделки в ****, а также произошло изменение общей и жилой площади жилого дома в результате самовольной реконструкции жилого дома.

Истец просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по основаниям сделки купли-продажи, заключенной 18 августа 1999г. и признать за истцом право собственности на жилой дом и земельный участок по указанному выше адресу.

В судебном заседании 21 октября 2015г. представитель истца Агурян А.В. представила уточненное исковое заявление (на л.д.40-41), в котором указала, что истцом была произведена реконструкция жилого дома, в окончательной редакции просила вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по основаниям сделки купли-продажи, заключенной 18 августа 1999г. и признать за истцом право собственности на жилой дом в переустроенном и перепланированном состоянии и на земельный участок по указанному выше адресу

В судебное заседание истец Котельников Д.В. не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, представил через своего представителя заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности Агурян А.В., на иске настаивал.

Представитель истца по доверенности Агурян А.В. в судебное заседание явилась, полагала иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, пояснила следующее. Сделка купли-продажи недвижимого имущества была заключена в надлежащей форме, считается заключенной с момента подписания договора. Стороны исполнили обязательства по сделке. Истец передал деньги, а продавец передал недвижимое имущество. Стороны не смогли произвести регистрацию сделки ввиду выезда продавца и отсутствия у истца сведений о точном месте жительства ответчика (продавца). В соответствии с требованиями ст.551 ГК РФ истец вправе требовать вынесения решения о государственной регистрации сделки. Из представленных документов следует, что в период после заключения сделки купли-продажи истец произвел реконструкцию жилого дома, самовольное переустройство (перепланировку). Однако в соответствии заключением судебной экспертизы строительные работы были выполнены истцом в соответствии со строительными и иными нормами и правилами, угрозы возведенные пристройки ни для кого не представляют и возможна их дальнейшая эксплуатация.

Ответчик Чурилова И.Ю. в судебное заседание 24 февраля 2016г. не явилась. С адреса места жительства ответчицы, указанного истцом в иске – ****, повестки возвратились с отметками почтового учреждения «истек срок хранения» (на л.д.30,66). В деле имеется адресная справка (на л.д.36) о том, что ответчица в ****, в том числе по указанному в иске адресу, не значится. Из ответа главы **** сельского поселения Орловского района Ростовской области (на л.д.34) следует, что ответчица не значится по адресу ****. Из представленного в материалы дела договора купли-продажи от 18 августа 1999г. следует, что последнее место жительства ответчицы – ****. Однако, с указанного адреса повестки возвратились с отметками почтового учреждения «истек срок хранения» (на л.д.67,97). Согласно информации, размещенной на сайте «Почта России» (на л.д.100) судебная повестка, направленная ответчику по адресу **** не вручена ввиду «временного отсутствия адресата». Таким образом, фактическое место жительства ответчицы не известно

К участию в деле в порядке ст.50 ГПК РФ в качестве представителя интересов ответчицы, привлечена адвокат Матросов А.А.

Представитель ответчицы адвокат Матросов А.А. в интересах ответчицы против иска возражала, просил отказать в его удовлетворении, т.к. позиция ответчицы по иску не известна, удовлетворение иска повлечет нарушение прав ответчицы.

Представитель ответчика Администрации Орловского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания ответчик извещен (уведомление на л.д.99), ранее ответчиком было подано заявление о рассмотрении иска без участия представителя ответчика (на л.д.59).

Представитель третьего лица на стороне ответчиков, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания третье лицо извещено (уведомление на л.д.95). В суд представлен отзыв на исковое заявление (на л.д.61-62)

При таких обстоятельствах, суд посчитал возможным, на основании ст.167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав и оценив доказательства по делу, приходит к следующим выводам.

В обоснование иска истцовой стороной представлен удостоверенный нотариально договор купли-продажи жилого дома со строениями и сооружениями и земельного участка от 18 августа 1999г. (на л.д.12-17), из которого следует, что Чурилова И.П. продала, а истец Котельников Д.В. оплатил и принял земельный участок площадью 810кв.м. с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 27,4кв.м., жилой площадью 24,2кв.м., с хозяйственными строениями и сооружениями: сараем с подвалом кирпичным, уборной деревянной, бассейном оцементированным и деревянным наружным сооружением, расположенные по адресу ****.

Как следует из договора купли-продажи, жилой дом принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28 июня 1991г., земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства нам право собственности на землю серия **** от 16 августа 1999г.

Как следует из наследственного дела **** от ****г. (на л.д.51-58), после смерти М.П., умершего ****г., наследником принявшим наследство является Чурилова И.П. Согласно свидетельству на право на наследство по закону от ****г. наследник Чурилова И.П. приняла наследство в виде домовладения по адресу ****, расположенного на земельном участке площадью 810 кв.м.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.131, ст.164 ГКРФ сделки связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость, в случаях предусмотренных законом подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно ст.4 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997г., государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, …. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ч.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г., если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как

соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Суд полагает, что покупатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности также и в том случае, если продавец, после заключения сделки уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

Обсуждая доводы истцовой стороны, суд руководствуется следующим.

Из представленных доказательств и установленных фактических обстоятельств следует, что 18 августа 1999г. ответчица Чурилова И.П. продала, а истец Котельников Д.В. купил жилой дом общей площадью 27,4кв.м., жилой площадью 24,2кв.м., с хозяйственными строениями и сооружениями: сараем с подвалом, уборной, бассейном и деревянным наружным сооружением, расположенные по адресу ****.

Материалами дела подтверждается, что продавец получил от покупателя денежные средства в размере 6000 рублей в день заключения договора купли-продажи, а покупатель принял недвижимое имущество.

Указанный договор в силу требований ст.550 ГК РФ, следует признать заключенным, никем из сторон или третьих лиц договор не оспорен.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ договор купли-продажи является основанием приобретения права собственности.

В соответствии с п.2 ст.223, п.1 ст.551 ГК РФ, право собственности на приобретенные по договору продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из представленного договора купли-продажи следует, что договор имеет силу передаточного акта, и передаточный акт отдельно сторонами не составляется.

В силу ч.3 ст.154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).

Согласно п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрации прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица. Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента его регистрации.

Как видно из материалов дела продавец по договору купли-продажи Чурилова И.П. после заключения договора выехала за пределы Орловского района, ее место нахождения истцу не известно, государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость по этой причине невозможна.

В соответствии с договором купли-продажи от 18 августа 1999г. истец полностью исполнил свои обязательства, передал денежные средства ответчице, а ответчица передала истцу недвижимое имущество и документы на него, тем самым подтвердив заключение сделки и ее добровольность.

Согласно техническому паспорту от 14 сентября 2010г. (на л.д.5-11) жилой дом, расположенный по адресу **** имеет общую площадь 60,6кв.м., жилую площадь 34,0кв.м.

Согласно справке Орловского отделения Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» от 29 апреля 2015г. (на л.д.19), общая площадь жилого дома составляет 60,6кв.м., жилая площадь – 34,0 кв.м., что не соответствует данным договора купли-продажи от 18 августа 1999г. Увеличение общей площади жилого дома на 33,2кв.м. и жилой площади на 9,8кв.м. произошло за счет возведения пристроек литер А1,А2 (комнаты №3,4,5,6,7) и технической ошибки.

В соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, закон предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 01 февраля 2016г. (на л.д.77-93), произведенная реконструкция жилого дома **** в виде пристроек литер А1,А2 (комнаты №3,4,5,6,7) соответствует требованиями градостроительного, санитарно-эпидемиологиечского законодательства, другим техническим нормам и правилам, требованиям законодательства о пожарной безопасности (СНиП, СанПиН, в том числе инсоляции, противопожарным нормам, другим нормам и правилам). Дальнейшая эксплуатация жилого дома без угрозы жизни и здоровью проживающих в нем граждан возможна.

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, но в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

С учетом изложенного, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования и признать за истцом право собственности на жилой дом, общей площадью 60,6кв.м., жилой площадью – 34,0кв.м., расположенный по адресу ****.

В силу ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Суд приходит к выводу, что по изложенным в настоящем решении основаниям требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 60,6░░.░., ░░░░░ ░░░░░░░░ 34,0░░.░. ░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ **** ░░░░░░░░ 799+\-19░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ****.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 18 ░░░░░░░ 1999░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 29 ░░░░░░░ 2016░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: