Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-368/2023 ~ М-226/2023 от 27.03.2023

УИД № 10RS0017-01-2023-000384-42

Дело № 2-368/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2023 г.                                                                           г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Кустовой Е.С.,

при секретаре Свириной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Медведевой А.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка,

установил:

Медведева А.В. обратилась в суд с иском к ответчику по тем основаниям, что хх.хх.хх между истцом и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключен договор аренды земельного участка *** с кадастровым номером ***, площадью 1475 кв.м., местоположение: (ххх). Срок договора определен сторонами на 2 года 6 месяцев. хх.хх.хх уведомлением Управления Росреестра по Республике Карелия приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Карелия от хх.хх.хх решение регистратора признано законным и обоснованным.

Истец указывает, что протоколом о проведении аукциона от хх.хх.хх подтверждено право истца на заключение договора аренды земельного участка. В соответствии с пп. 3 п. 8 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства составляет 20 лет. Таким образом, земельный участок должен быть предоставлен истцу ответчиком в аренду сроком на 20 лет.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд обязать ответчика внести изменения в п. 2.1 договора аренды *** земельного участка с кадастровым номером ***, указав срок аренды земельного участка 20 лет с момента подписания договора сторонами, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Определением судьи Сортавальского городского суда Республики Карелия от 28 марта 2023 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены филиал Публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Карелия, администрация Сортавальского муниципального района, администрация Сортавальского городского поселения, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия, ГКУ РК «Управление земельным ресурсами».

Истец Медведева А.В. в судебном заседании доводы искового заявления поддержала.

Представитель ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили отзыв на исковое заявление, просят исковые требования истца об изменении срока договора аренды удовлетворить.

Третье лицо – филиал Публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Карелия в судебное заседание своего представителя не направил, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, представили отзыв на исковое заявление, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия; администрация Сортавальского муниципального района; администрация Сортавальского городского поселения; Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия; ГКУ РК «Управление земельным ресурсами» своих представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы настоящего дела, материалы административного дела № 2а-833/2021, суд приходит к следующему выводу.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с подпунктами 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относятся участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В пункте 4 статьи 421 ГК РФ закреплено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Судом установлено, что на основании распоряжений Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от хх.хх.хх № хх.хх.хх, от хх.хх.хх ***, от хх.хх.хх *** от хх.хх.хх *** ответчиком принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***.

хх.хх.хх ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***.

Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка признана ФИО2, с которой Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия хх.хх.хх заключило договор аренды земельного участка *** из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, площадью 1475 кв.м., местоположение: Российская (ххх).

Срок аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора составляет 2 года 06 месяцев с момента подписания договора сторонами.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от хх.хх.хх № *** отказано в государственной регистрации договора аренды *** от хх.хх.хх

Решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 07 октября 2021 г. по административному делу № 2а-833/2021 по административному исковому заявлению Медведевой А.В, к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, государственному регистратору Курчаковой А.А. об оспаривании уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка исковые требования удовлетворены. Суд признал незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от хх.хх.хх № *** о приостановлении государственной регистрации договора аренды, возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия обязанность, при отсутствии иных оснований для отказа, произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от хх.хх.хх № ***, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Медведевой А.В., предметом которого является земельный участок с кадастровым номером ***.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 21 февраля 2022 г. указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение об отказе Медведевой А.В. в удовлетворении административного иска. Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от 07 июля 2021 г. № *** признано законным и обоснованным.

Из отзыва Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия усматривается, что подавая заявку на участие в аукционе, истец полностью и безоговорочно согласился с условиями его проведения. В соответствии с п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ информация о сроке аренды земельного участка была отражена в извещении о проведении аукциона.

Основания приобретения права собственности на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены Земельным кодексом РФ.

Согласно п. 1 ст.25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Как следует из анализа положений главы 14 ГК РФ, право собственности на объекты недвижимого имущества возникает по основаниям, предусмотренным законом.

При этом главой V.1 ЗК РФ установлена особая процедура предоставления таких земельных участков. Это исключает возможность приобретения спорного объекта недвижимости в собственность в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Законом Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» в соответствии с пунктом 4 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы государственной власти Республики Карелия наделены с 01 января 2016 г. полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст. 3 Закона Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» полномочия, указанные в ст.1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 г. № 446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2019 г. № 326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из пп. 39 п.9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. № 390-П, Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков,    государственная собственность на которые не разграничена.

Положениями приведенных нормативно-правовых актов Министерство наделено полномочиями по предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Статьей 39.8 ЗК РФ установлены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отступление от которых (в том числе, в части установления срока аренды, не отвечающего требованиям пп. 8 и 9 указанной статьи) может являться основанием для его квалификации в качестве ничтожной сделки (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 июня 2020 г. №310-ЭС19-16588).

По обстоятельствам настоящего дела спорный участок предназначен для застройки индивидуальными жилыми домами, а с заявлением о его образовании, постановке на кадастровый учет и о проведении торгов обратился гражданин.

Допуская по общему правилу в пп. 8 и 9 ст. 39.8 ЗК РФ вариативность при определении продолжительности договоров аренды земельных участков, применительно к срокам аренды земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство, законодателем в пп. 3 п. 8 указанной статьи императивно закреплен срок, равный 20 годам, что само по себе свидетельствует об отступлении содержания спорного договора от требований законодательства Российской Федерации.

Аукцион на право заключения договора аренды земельных участков проводился открытым по составу участников, а не только для граждан (п. 9, абзац второй п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ), и не может являться основанием для установления для граждан срока аренды, не отвечающего прямому предписанию пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии подпунктом 3 пункта 8 которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Вышеуказанным апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия установлено, что у Министерства не имелось оснований как при организации торгов, так и при извещении о проведении аукциона и размещении проекта договора аренды, для установления срока аренды, определяемого в соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, а не прямо установленного подпунктом 3 пункта 8 указанной статьи, тем самым Министерство нарушило права граждан на заключение договоров аренды земельных участков на предусмотренный законом срок – 20 лет. Следовательно, условия договора о сроке аренды земельного участка как не отвечающие подпункту 3 пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ в силу п. 4 ст. 421, п.1 ст.422, ч.2 ст.168 ГК РФ являются ничтожными. Таким образом, указанный договор не мог быть зарегистрирован в силу подпунктов 7 и 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При изложенных обстоятельствах, истец, являясь арендатором по действительному и действующему договору аренды, лишен возможности осуществления его государственной регистрации в силу ничтожности п.2.1 договора аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что право на судебную защиту признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Это право включает в себя не только право на обращение в суд, но и гарантированную государством возможность получения реальной судебной защиты путем восстановления нарушенных прав и свобод.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

Согласно положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что права истца подлежат судебной защите путем внесения изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, заключенного хх.хх.хх между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Медведевой А.В., в части указания срока аренды земельного участка, соответствующего положениям пп.3 п. 8 ст. 39.8 ЗКРФ. Пункт 2.1 указанного договора аренды подлежит, по мнению суда, изложению в следующей редакции: «Срок аренды участка составляет 20 лет с момента подписания договора Сторонами».

Таким образом, заявленные истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Изменить п. 2.1 договора аренды *** от хх.хх.хх, изложив его в следующей редакции:

«Срок аренды участка составляет 20 лет с момента подписания Договора Сторонами».

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в пользу Медведевой А.В, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                             Е.С. Кустова

Решение в окончательной форме принято 02 мая 2023 г.