Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2703/2022 ~ М-2586/2022 от 06.04.2022

            Дело №               УИД23RS0№-48

    РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

     г. Сочи                                                                    13 октября 2022 г.

    Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,

    при секретаре судебного заседания (..),

с участием представителя истца (..), действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика (..),

представителя ответчиков (..), действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

                рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению (..) к (..), (..) об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

                                                              установил:

    Истец (..) обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчикам (..), (..) об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.

          Исковые требования мотивировала тем, что она, (..), приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у гр. (..) домовладение площадью 264,6 кв.м. с кадастровым № и земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым № расположенные по адресу: <адрес>

         В 2021 году, получив архивный технический паспорт на свое домовладение, она узнала о том, что в состав приобретенного ею ранее индивидуального жилого дома по <адрес> в его общую площадь должны входить подсобное помещение площадью 48,3 кв.м. цокольного этажа лит. А1 и часть террасы площадью 50,5 кв.м. первого этажа лит. А, которые фактически находятся во владении ответчиков (..) и (..), купивших в 2021 году расположенный по соседству индивидуальный жилой дом с кадастровым № площадью 481,2 кв.м. и смежный земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым № по <адрес>

         Далее она обратилась к кадастровыми инженеру, который установил, что большая часть подсобного помещения площадью 48,3 кв.м. цокольного этажа лит. А расположена в границах земельного участка ответчиков, площадь наложения составляет 43 кв.м.

         Она лишена доступа в спорные помещения, ответчики ее не допускают в них, ключи от помещений у нее отсутствуют, входа из своего жилого дома в подсобное помещение и на террасу она не имеет.

         Ссылаясь на правоустанавливающие документы, архивные данные технической инвентаризации в отношении жилого дома по <адрес> г. Сочи и заключение кадастрового инженера, указывает, что спорные помещения выбыли из ее владения помимо ее воли, она является не владеющим собственником, за которым, помимо возврата в ее владение недвижимого имущества, необходимо закрепить право на часть земельного участка площадью 43 кв.м. принадлежащего ответчикам, в границах которого расположено помещение цокольного этажа лит.А1 площадью 48,3 кв.м.

        На основании изложенного, просит суд истребовать из чужого незаконного владения ответчиков (..) и (..) принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество: подсобное помещение» (№ цок. А1) общей площадью 48,3 кв.м и находящийся под ним земельный участок; терраса над перекрытием: подсобного помещения (№ цок. А1) площадью 50,5 кв.м (помещение № первого этажа -А), входящих в состав жилого дома № расположенных в границах земельного участка с № а также земельный участок площадью 43 кв.м.

        Прекратить право пользования ответчиков (..) и (..) принадлежащим ей на праве собственности недвижимым имуществом: подсобное помещение» (№ цок. А1) общей площадью 48,3 кв.м и находящийся под ним земельный участок; терраса над перекрытием подсобного помещения (№ цок. А1) площадью 50,5 кв.м (помещение № первого этажа - А), входящих в состав жилого дома к№ расположенных в границах земельного участка с № а также земельный участок площадью 43 кв.м.

         Истец (..) в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие суд не просила, обеспечила явку своего представителя.

          В судебном заседании представитель истца по доверенности (..) на заявленных исковых требованиях настаивал по изложенным основаниям, просил суд исковые требования полностью удовлетворить.

Дополнительно пояснил суду, что в декабре 2019 года его доверительница приобрела объект капитального строительства и земельный участок. Согласно договора купли-продажи площадь жилого дома составляет 264,6 кв.м., а площадь земельного участка - 600 кв.м. В последующем, так как технический паспорт был предоставлен позже, истцом было установлено, что у нее отсутствует одно из помещений.

        Согласно первичных правоустанавливающих документов, а именно, постановления главы администрации Центрального района г. Сочи от 2006 года, указана терраса литер А малая, что относит принадлежность террасы к первому этажу здания. Согласно проведенного исследования, техническая документация истца не изменялась, и все данные сохранены в первоначальном виде. Основным документом, послужившим основанием признания права собственности на помещение ответчиков, также является постановление главы администрации Центрального района г. Сочи, где указана площадь помещения 481,2 кв.м.

        Дом истца вышел из обладания Глотова только в 2018 году, то есть земельный участок, на котором расположен дом ответчиков, неоднократно отчуждался. В материалы дела предоставлен технический паспорт, согласно которого имеются сведения о переустройстве и перепланировки дома. Спорное помещение до июля 2018 года оставалось документально и фактически в пользовании правопредшественника истца.

        Проведенный сравнительный анализ документов свидетельствует, что с 2005 года по 2018 год спорный объект находился при доме истца. Согласно технической документации с 2018 года площадь объекта ответчиков была изменена, но изменения внесены не были. И когда производилась инвентаризация в 2018 году, то спорное помещение было включено в состав домовладения ответчика, хотя ранее оно не входило в состав домовладения, и в этот период в связи с переоборудованием подсобное помещение вышло из правообладания истца, но документально ничего оформлено не было, а продажа жилого дома и земельного участка была произведена в соответствии с первичными правоустанавливающими документами.

        Согласно представленного ответчиком договора купли-продажи площадь жилого дома составляет 481,2 кв.м., но эта площадь была указана в первичных документах, и согласно технической документации данная площадь менялась, и на момент заключения договора купли-продажи в фактическом пользовании находилась площадь значительно больше.

        На основании изложенного, считает, что его доверительница имеет право на данное спорное помещение, так как оно незаконно выбыло из ее владения.

В судебном заседании ответчик (..) и ее представитель (..), действующий также от имени ответчика (..), возражали против удовлетворения иска.

Свои возражения представитель ответчиков (..) обосновал тем, что (..) на момент покупки в 2019 году домовладения по <адрес> знала о том, что спорные помещения технически и конструктивно входят в состав соседнего жилого <адрес> г. Сочи. Фактически истец спорные помещения во владение не принимала и получала во владение объект иной площадью, заведомо зная об этом, т.к. данный факт влиял на цену ее договора и со всей очевидностью следовал из обстоятельств передачи объекта.

Напротив, (..) и (..), на момент покупки ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по <адрес> г. Сочи исходили из того обстоятельства, что покупают жилой дом в составе тех помещений, которые им фактически передавали во владение, включая спорное помещение цокольного этажа. Это обстоятельство нашло свое закрепление в фототаблице, являющейся неотъемлемой частью заключенного с ними договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

До покупки (..) в 2019 году жилого дома по <адрес>, обоими домовладениями владели близкие родственники (..) и (..), между которыми исторически сложился определенный порядок владения соседними домами, в результате которого подсобное помещение и терраса являлись неотъемлемой частью жилого <адрес> данные помещения практически полностью находятся в границах участка под указанным домом и отделены от домовладения №. В них размещены коммуникации жилого дома ответчиков и системы управления ими, сами помещения необходимы для обеспечения эксплуатации их жилого дома и не имеют никакой технической связи с жилым домом истца.

До продажи домов истцу и ответчикам разногласий и споров между бывшими владельцами не было, перераспределение владения происходило по их обоюдному согласию, отчуждение домов, как истцу, так и ответчикам производилось с учетом фактического владения помещениями в домах, цена обоих договоров купли-продажи назначалась с учетом этих факторов, однако продавцы, в период когда они были хозяевами домов, не приняли мер к юридическому закреплению сложившегося порядка, что и повлекло впоследствии предъявление иска (..)

С учетом того обстоятельства, что спорные помещения находились во владении (..) задолго до продажи жилого дома (..) и были переданы ей предыдущим собственником, правопреемником которого является (..), просил суд применить к исковым требованиям (..) последствия пропуска срока исковой давности и отказать в иске, в том числе по данному основанию.

        Ответчик (..) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен заблаговременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил.

    Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил.

          При таких обстоятельствах, с учетом мнения явившихся лиц, суд находит возможным рассмотреть гражданское дело по существу при данной явке, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ.

              Выслушав доводы представителя истца, возражения ответчика и представителя ответчиков, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец (..) является собственником домовладения площадью 264,6 кв.м. с кадастровым № и земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым № по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Указанное недвижимое имущество было приобретено истцом у (..) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Собственниками смежного земельного участка площадью 900 кв.м. с кадастровым № и домовладения площадью 481,2 кв.м. с кадастровым № по адресу: г. Сочи, <адрес>, являются ответчики (..) и (..)

Указанное недвижимое имущество было приобретено ответчиками у (..) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно выпискам о переходе прав на объекты недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ собственником принадлежащих сторонам земельных участков с кадастровыми № являлся (..), на которых были возведены сблокированные объекты капитального строительства.

Так, из правоустанавливающих документов видно, что постановлением главы администрации Центрального района города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома литер «А» (..), расположенного на земельном участке №, сблокированного с домом на участке № по <адрес> в квартале застройки коттеджного типа в жилом микрорайоне «Мамайка» в Центральном районе г. Сочи.

Постановлением главы администрации Центрального района города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома литер «А», «А2», (..), расположенного на земельном участке № сблокированного с домом на участке № по <адрес> в квартале застройки коттеджного типа в жилом микрорайоне «Мамайка» в Центральном районе г. Сочи.

Впоследствии обоими домовладениями владели родственники (..) и (..), правопреемниками которых являются стороны.

В процессе владения домовладениями предшествующими собственниками спорное подсобное помещение (№ цок. А1) общей площадью 48,3 кв.м. и терраса над перекрытием подсобного помещения (№ цок. А1) - лит. «а», площадью 50,5 кв.м. (порядковый № первого этажа - А) использовались в целях обслуживания домовладения по <адрес>, однако документально входило в состав домовладения по <адрес>.

При этом конструктивно помещение связано строго с домом № и необходимо для его эксплуатации.

С учетом конструктивных особенностей соседних домов и сложившегося определенного порядка владения домами, предшествующие собственники фактически перераспределили владение, но не закрепили его юридически.

Из представленной фототаблицы, включенной в договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, видно, что при продаже ответчикам жилого <адрес> его состав входило спорное помещение, все входы в которое были связаны исключительно с указанным жилым домом.

Таким образом, ответчиками была оплачена цена объекта с учетом помещения общей площадью 48,3 кв.м., что нашло свое закрепление в фототаблице, являющейся неотъемлемой частью договора от ДД.ММ.ГГГГ.

        Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ регистрировался с приложенной к нему фототаблицей, имеет необходимые отметки о пройденной государственной регистрации на обороте документа.

В судебном заседании обозревался оригинал договора от ДД.ММ.ГГГГ и был сверен с копией, приобщенной к материалам дела.

С целью создания сторонам условий для доказывания своих требований и возражений с помощью надлежащих средств доказывания, судом по ходатайству сторон была назначена комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручалось экспертам ООО «Геомаркер».

В соответствии с выводами эксперта, изложенными в поступившем в материалы дела заключении №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое помещение частично расположено в правомерных границах земельного участка с кадастровым № и частично в правомерных границах земельного участка с кадастровым №

Спорное помещение представляет собой нежилое помещение, прямоугольной формы, покрытие пола - брусчатка, покрытие стен - окраска, покрытие потолка - окраска, высота помещения - 2,4 м.

Экспертом путем физического осмотра было установлено, что доступ в спорное нежилое помещение осуществляется двумя способами, а именно: со стороны проезжей части (<адрес>) у спорного нежилого помещения имеются металлические рольставни, через которые осуществляется доступ; на цокольном этаже жилого дома с кадастровым № имеются два дверных проема, посредством которых также осуществляется доступ.

При этом доступ в спорное нежилое помещение из жилого дома с кадастровым № отсутствует.

Экспертом установлено, что в спорном нежилом помещении имеется люк, посредством которого осуществляется единственный доступ к инженерным коммуникациям жилого дома с кадастровым № Кроме того, из спорного нежилого помещения имеется единственный доступ в подсобное помещение, площадью 3,1 кв. м, в котором также расположены инженерные коммуникации для эксплуатации жилого дома с кадастровым №

При этом произвести перенос установленных коммуникаций, а также их эксплуатировать и обслуживать без доступа в нежилое помещение невозможно.

В случае отсутствия доступа к инженерным коммуникациям, обслуживающим жилой дом с кадастровым № будут иметься препятствия в пользовании собственниками указанным жилым домом.

Оценивая заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд учитывает, что экспертиза проведена компетентными специалистами, имеющими существенный общий и экспертный стаж работы, необходимое базовое высшее образование, выводы экспертов соответствуют исследовательской части заключения и основаны на ней, являются проверяемыми, исчерпывающе обоснованы со ссылкой на примененные методы анализа и научный подход. Заключение экспертизы согласуется с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Оценив представленные в ходе судебного разбирательства доказательства в их совокупности, в том числе, экспертное заключение ООО «Геомаркер», суд учел, что данные доказательства указывают на то, что подсобное помещение (№ цок.А1) общей площадью 48,3 кв.м. и терраса над перекрытием подсобного помещения (№ цок. А1) - лит. «а», площадью 50,5 кв.м. (порядковый № первого этажа - А) являются неотъемлемой частью жилого дома ответчиков, истребование из владения которых невозможно без нанесения ущерба домовладению.

Спорное помещение из площади застройки в 48,3 кв.м. на 43 кв.м. расположено в закономерных границах земельного участка ответчиков, при этом экспертом установлено, что при формировании границ земельных участков с кадастровыми № реестровая ошибка допущена не была, так как геодезическая съемка будущего местоположения домов производилась уже после формирования границ участков на местности. Фактически перераспределением владения предшествующие собственники обоих домов привели правоотношения по владению в соответствие с границами участков и конструктивными особенностями домов, но не стали закреплять данное владение юридически.

(..), обращаясь в суд с настоящим иском, должна была знать и понимать, что предшествующие собственники перераспределили владение домами.

Между тем, истец злоупотребила правом, заведомо зная, что она согласовала условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении помещений с конкретной ценой договора, которой не предусматривалось передача спорного помещения.

Представитель истца, как в объяснениях, так и в ответах на вопрос, подтвердил, что помещение было включено по воле предшествующих собственников в состав жилого <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку имущество выбыло из обладания лица, в пользу которого произведена запись о регистрации права на помещение по его воле, постольку в силу ст. 302 ГК РФ данное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя. При этом действия предшествующего владельца обязательны для последующего не владеющего лица. Действуя добросовестно не владеющий собственник, заведомо зная о том, что предшествующий титульный владелец добровольно передал вещь, не может ссылаться на то, что объект передан помимо его воли, так как на момент передачи он не являлся владельцем данного имущества и во владение ему оно никогда не поступало.

Кроме того представителем ответчиков заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца.

Применяя исковую давность к исковым требованиям (..), суд, исходя из предмета спора, также учитывает, что действия предшествующих собственников обязательны для правопреемников. Спорные помещения находились во владении (..) задолго до продажи жилого дома (..) и были переданы ей предыдущим собственником, правопреемником которого является (..).

В соответствии со ст. 201 ГК РФ, перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Следовательно, пропуск срока исковой давности в отношении требований к первоначальному владельцу является основанием и к отказу в иске к лицу, владеющему имуществом на момент рассмотрения спора. Смена собственника спорного имущества не влечет за собой прерывание срока исковой давности.

Как указано в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

        Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    решил:

        В удовлетворении исковых требований (..) к (..), (..) об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения полностью отказать.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

        Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

        Судья Центрального

    районного суда г. Сочи                                      Г.В. Казимирова