Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-337/2023 ~ М-345/2023 от 26.09.2023

Дело № 2-337/2023         

УИД 59RS0020-01-2023-000483-10         

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2023 года                                                                             пос. Ильинский

Ильинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего Стерховой А.Ю.,

при секретарях судебного заседания Шляпиной Т.П., Рудик Е.А.,

с участием истца Кычевой Н.П.,

ответчика Фомина Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Кычёвой Натальи Павловны к Фомину Николаю Борисовичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

установил:

Кычёва Н.П. (далее - истец) обратилась с иском к Фомину Н.Б. (далее - ответчик) о расторжении договора от 24.05.2023 купли-продажи земельного участка, площадью 1192 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскании денежных средств в сумме 130 000,00 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 24.05.2023; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами со дня, следующего за днем вынесения решения до момента фактического исполнения обязательства; взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4 100 руб., почтовых расходов в сумме 1 044,00 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 24.05.2023 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, площадью 1192 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок передан покупателю по передаточному акту 24.05.2023. В соответствии с п. 1.3 Договора Продавец подтверждает, что является действительным собственником объекта недвижимости, его права на объект не оспариваются в суде, не обременены правами третьих лиц, не ограничены в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 130 000,00 руб. 01.06.2023 произведена регистрация права собственности истца на земельный участок. По состоянию на 01.06.2023 сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости отсутствовали. После заключения договора, произведения расчетов между сторонами и регистрации покупателем права собственности на земельный участок, при получении градостроительного плана 28.06.2023 истцу стало известно, что продавец предоставил недостоверную информацию об отсутствии обременений земельного участка и об отсутствии ограничений его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно: не сообщил, что земельный участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской городской волости» на основании приказа Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края от 28.05.2018 № СЭД-55-01-05-240 «Об утверждении текстового и графического описания местоположения границ защитной зоны объекта культурного наследия «Правление Чермозской заводской волости», где запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров, за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Вследствие предоставления ответчиком заведомо недостоверной информации об отсутствии ограничений использования земельного участка истец лишен возможности использовать земельный участок для цели, с которой он приобретался, а именно: для индивидуального жилищного строительства. Являясь собственником земельного участка, ответчик не мог не знать о расположении земельного участка в охранной зоне. До момента приобретения права собственности на земельный участок истец, не являясь правообладателем земельного участка, не мог запросить градостроительный план в отношении него. Истец перед покупкой предпринял все зависящие от него меры в целях проверки земельного участка, при этом истец не является профессиональным субъектом кадастровой деятельности. Ограничения в использовании земельного участка имелись на момент заключения спорного договора купли-продажи, при этом в нем не были отражены как обременения, так и сведения о расположении земельного участка в зоне ограничений использования земельного участка. В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлялась претензия от 17.07.2023 о расторжении договора купли-продажи, которая была составлена ответчиком без внимания. При указанных обстоятельствах истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и взыскать с ответчика оплаченные по договору денежные средства в размере 130 000,00 руб., а также проценты по правилам п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня, следующего за днем вынесения решения, до момента фактического исполнения обязательств, расчет которых будет осуществляться судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения решения суда. Кроме того, истец понес расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 100,00 руб. и почтовые расходы, которые просит также взыскать с ответчика.

Истец Кычёва Н.П. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам искового заявления, дополнительно суду показала, что в настоящее время в здании объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости» расположен Чермозский дом культуры, возле здания находятся деревянные жилые дома старой постройки, приобретенный истцом земельный участок находится через один земельный участок от объекта культурного наследия. После того, как истцу стало известно об ограничении в использовании земельного участка, истец обращалась к ответчику, хотела решить вопрос в досудебном порядке, на что ответчик ответил, что у него нет денежных средств, после чего истцом в адрес ответчика направлялась претензия, которую ответчик не получил. До заключения договора купли-продажи с вопросом о возможности строительства на земельном участке истец не обращалась, выписку из ЕГРН не запрашивала, поскольку ответчик заверил, что каких-либо обременений на планируемом к покупке земельном участке не имеется. Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцу стало известно, что в отношении земельного участка с 1996 года имеются обременения в пользу ФИО13, который отказался от земельного участка в пользу ФИО13, которая снесла ранее расположенный на земельном участке жилой дом, а после продала земельный участок ответчику Фомину Н.Б. Истец приобрела земельный участок с целью строительства жилого дома, договор купли-продажи земельного участка заключен 24.05.2023, выписку из ЕГРН истец получила 01.06.2023, после чего обратилась за градостроительным планом. В том случае, если бы истец заранее владела информацией, что какое-либо строительство на земельном участке невозможно, от покупки бы отказалась. Со слов ответчика истцу известно, что он также планировал строительство жилого дома на земельном участке, с этой целью сделал проект жилого дома, который предлагал ей приобрести за отдельную плату, но обращался ли ответчик за разрешением на строительство, истцу неизвестно. Также истец показала, что ответчику было известно, что земельный участок истцом приобретается с целью строительства жилого дома, истец говорила об этом ответчику, после чего ответчик предложил истцу купить имеющийся у него проект жилого дома.

Кроме того, истцом представлены письменные пояснения по делу, согласно которым истец перед покупкой выходила на земельный участок, осматривала. При осмотре земельного участка установить нахождение земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия не представляется возможным, в отличие, например, от нахождения на участке линейных объектов. Расположение участка в охранной зоне не является очевидным. Ранее на земельном участке располагался дом (снесен до покупки участка Фоминым), истец не предполагала, что возможность строительства будет исключена. На стадии приобретения земельного участка покупатель лишен права обратиться в уполномоченные органы в целях проверки земельного участка, лишен возможности выявления наложенных ограничений и может использовать только открытые источники, в частности, сведения из ЕГРН. Однако сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне не внесены в ЕГРН как до заключения договора купли-продажи, так и после регистрации договора купли-продажи. Истец не является профессиональным субъектом кадастровой деятельности, не обладает какими-либо знаниями в области земельного права.

Определением от 27.09.2023 на истца возложена обязанность представить доказательства того, что ответчик знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка. Такими доказательствами истец не располагает в силу своего положения физического лица. Истец не может получить какие-либо сведения от государственных органов в отношении иного лица. Истец не может подтвердить знание ответчика о наложенных ограничениях по аналогии с заявлением об отрицательном факте. В случае, если даже ответчик не знал о наличии наложенных на земельный участок ограничениях, покупатель не получил того, на что рассчитывал при заключении договора.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Использование земельного участка с кадастровым номером № полностью входящего в защитную зону объекта культурного наследия, для индивидуального жилищного строительства недопустимо, а земельный участок приобретался истцом именно для указанных целей. В случае, если бы истец располагал таким сведениями, покупатель бы отказался от заключения договора (л.д. 74-75).

Ответчик Фомин Н.Б. в судебном заседании исковые требования не признал, суду показал, что каких-либо нарушений при продаже земельного участка не имелось, земельный участок перед покупкой истцом Кычёвой Н.П. был осмотрен, денежные средства, полученные от продажи земельного участка, им потрачены. Также указал, что приобрел земельный участок в 2009 году с целью строительства магазина или жилого дома, с этой целью был изготовлен проект жилого дома, однако в связи с изменившимся финансовым положением ответчик строительство не начал, за разрешением на строительство в уполномоченный орган не обращался. Продать земельный участок ответчик решил 2-3 года назад, с этой целью подал объявление о продаже земельного участка. В 2023 году истец обратилась с предложением купить земельный участок ответчика, при этом у ответчика отсутствовал пакет документов для продажи земельного участка, в короткий срок ответчик собрал все недостающие документы, и стороны вышли на сделку. Ответчик выписку из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка не запрашивал. О том, что земельный участок расположен в зоне культурного наследия, ответчик не знал, узнал об этом только после продажи земельного участка от истца. О том, что истец приобрела земельный участок для строительства жилого дома, ответчику также не было известно, истец об этом при покупке не говорила, при этом ответчик подтвердил, что предлагал истцу купить имеющийся у него проект жилого дома, поскольку предполагал, что истец будет строить дом.

Представитель третьего лица - Чермозского территориального отдела администрации Ильинского городского округа в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, доводы истца Кычёвой Н.П. поддержал (л.д. 54, 87-89).

Представитель третьего лица - Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> находится в границах защитной зоны объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости» (Приказ Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края от 28.05.2018 № СЭД-55-01-05-240 «Об утверждении текстового и графического описания местоположения границ защитной зоны объекта культурного наследия «Правление Чермозской заводской волости»). Режим использования границ защитной зоны объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости», в которой учился Герой Советского Союза В.Е. Ершов», установлен в соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительств и реконструкции линейных объектов. Ограничения указаны в выписке из ЕГРН на земельный участок (л.д. 56).

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, в соответствии с положениями ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать участок свободным от обременений, при этом риск неосведомленности несет продавец.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Как установлено ч. 2 указанной статьи градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Согласно ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Как установлено положением п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как предусмотрено п. 5 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы охраны объектов культурного наследия направляют в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения), необходимые для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия решений (актов), в том числе сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Следовательно, сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия вносятся в кадастр недвижимости в установленном порядке.

Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Согласно ст. 5 данного Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Положениями ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (ч. 1).

П. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права, в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе, по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях, и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Как установлено судом, по адресу: <адрес>, расположен земельный участок, кадастровый №, площадью 1192 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Правообладателем земельного участка с 01.06.2023 является Кычёва Н.П.

Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 59:20-6.718 от 18.06.2018, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Режим использования границ защитной зоны объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости», в которой учился Герой Советского Союза В.Е. Ершов», установлен в соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительств и реконструкции линейных объектов, вид/наименование: границы защитной зоны объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости», тип: зона охраны объекта культурного наследия, дата решения: 28.05.2018, номер решения: СЭД -55-01-05-240.

На часть земельного участка площадью 1192 кв.м. установлены прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости, срок действия не установлен, на основании свидетельства на право собственности на землю РФ-XII от ДД.ММ.ГГГГ №, обременение в пользу ФИО3 1/2 доли без выдела в натуре (л.д. 15-16, 38-42, 44-48, 59-63).

Правообладателем спорного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлись ФИО3, доля в праве 1/2, и ФИО4, доля в праве 1/2; с 03.08.2008 по 01.06.2023 - Фомин Николай Борисович; с 01.06.2023 - Кычёва Наталья Павловна (л.д. 85-86),

Как следует из договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2009, заключенного между ФИО4, действующей за себя лично и по доверенности от имени ФИО3, (продавец) и Фоминым Н.Б. (покупатель), продавец обязуется передать в собственность, а покупать - принять и оплатить принадлежащий продавцу по праву собственности земельный участок площадью 1192 кв.м., с кадастровым номером №, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес>. Земельный участок принадлежит продавцам по праву общей долевой собственности на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ администрации г. Чермоза Ильинского района Пермской области, постановления № от ДД.ММ.ГГГГ администрации г. Чермоза Ильинского района Пермского края. Земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании земельным участком не имеется. На момент заключения договора на земельном участке строений не имеется (л.д. 70-71).

Земельный участок передан Фомину Н.Б. по передаточному акту от 03.07.2009. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому земельному участку не имеется (л.д. 72).

В управлении земельных и имущественных отношений администрации Ильинского городского округа Пермского края отсутствует выданное Фомину Н.Б. за период с 01.01.2011 по настоящее время уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также разрешение на строительство на земельном участке по адресу: <адрес>

Информация о выдаче Фомину Н.Б. за период с 03.07.2009 по 31.12.2010 уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также разрешения на строительство на земельном участке по адресу: <адрес> отсутствует (л.д. 90).

24.05.2023 между Фоминым Н.Б. (продавец) и Кычёвой Н.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок площадью 1192 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: <адрес> (п. 1.1). Продавец подтверждает, что является действительным собственником объекта недвижимости, его права на данный объект не оспариваются в суде, не обременены правами третьих лиц, не ограничены в порядке, предусмотренным действующим законодательством (п. 1.3). Цена договора составляет 130 000,00 руб. (п. 2). На момент заключения договора на земельном участке отсутствуют какие-либо здания, постройки (п. 3.2). Денежные средства в сумме 130 000,00 руб. Фомин Н.Б. получил полностью (л.д. 12-13).

Земельный участок передан Кычёвой Н.П. по передаточному акту от 24.05.2023. Состояние земельного участка удовлетворительное, обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу финансовых и иных претензий по существу договора купли-продажи (л.д. 14).

На основании заявления Кычёвой Н.П. консультантом управления земельных и имущественных отношений администрации Ильинского городского округа Пермского края ФИО10 28.06.2023 подготовлен градостроительный план земельного участка, кадастровый №, площадью 1192 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами, малоэтажными и многоквартирными жилыми домами и домами блокированной застройки».

Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 59:20-6.718 от 18.06.2018; вид объекта реестра границ: зона с особыми условиями использования территории; вид зоны по документу: границы защитной зоны объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости»; тип: зона охраны объекта культурного наследия. Срок действия: не установлен; реквизиты документа-основания: приказ «Об утверждении текстового и графического описания местоположения границ защитной зоны объекта культурного наследия «Правление Чермозской заводской волости» от 28.05.2018, № СЭД -55-01-05-240, выдан Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Пермского края. Режим использования границ защитной зоны объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости», в которой учился Герой Советского Союза В.Е. Ершов», установлен в соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Содержание ограничения (обременения): в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительств и реконструкции линейных объектов (л.д. 17-20).

19.07.2023 Кычёвой Н.П. в адрес Фомина Н.Б. (<адрес>; <адрес>) направлялась претензия от 17.07.2023, согласно которой после заключения договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2023, произведения расчетов между сторонам и регистрации права собственности, при получении градостроительного плана покупателю стало известно, что продавец предоставил недостоверную информацию об отсутствии обременений земельного участка и об отсутствии ограничений его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно, продавец не сообщил, что земельный участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости»; в защитной зоне запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров, за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Вследствие предоставления продавцом заведомо недостоверной информации об отсутствии обременений земельного участка и об отсутствии ограничений его использования, покупатель лишен возможности использования земельного участка для целей которого он приобретался, а именно для индивидуального жилищного строительства. Являясь собственником земельного участка, продавец не мог не знать о расположении земельного участка в охранной зоне. На основании изложенного истец просил расторгнуть в срок до 07.08.2023 договор купли-продажи земельного участка от 24.05.2023 по соглашению сторон; подписать соглашение о расторжении договора; передать в срок до 10.08.2023 уплаченные по договору денежные средства в размере 130 000,00 руб. (л.д. 21-22, 23).

Претензия ответчиком получена не была, возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения (л.д. 25-27).

Изложенные обстоятельства подтверждены исследованными судом письменными доказательствами: выписками из ЕГРН (л.д. 15-16, 38-42, 44-48, 59-63, 85-86), копией договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2009 (л.д. 70-71), копией передаточного акта от 03.07.2009 (л.д. 72), копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 73), информацией управления земельных и имущественных отношений администрации Ильинского городского округа Пермского края от 18.10.2023 (л.д. 90), копией договор купли-продажи земельного участка от 24.05.2023 (л.д. 12-13), копией передаточного акта от 24.05.2023 (л.д. 14), копией градостроительного плана земельного участка (л.д. 17-20), копией претензии от 17.07.2023 (л.д. 21-22), копией описи от 19.07.2023 (л.д. 23), отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (л.д. 25-27).

Оценив представленные доказательства на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что 24.05.2023 между истцом Кычёвой Н.П. и ответчиком Фоминым Н.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1192 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

Стоимость земельного участка составила 130 000,00 руб. Указанная сумма была полностью оплачена истцом в день подписания договора, о чем покупателем Фоминым Н.Б. указано собственноручно (л.д. 12-13).

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Земельный участок с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства приобретался истцом для строительства индивидуального жилого дома, о чем был поставлен в известность продавец - ответчик Фомин Н.Б., который предложил истцу купить у него проект жилого дома.

Одним из условий спорного договора купли-продажи земельного участка являлось указание на то, что Продавец подтверждает, что его (Фомина Н.Б.) права на объект не обременены правами третьих лиц, не ограничены в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 1.3 Договора).

01.06.2023 в установленном законом порядке произведена регистрация права собственности истца на земельный участок.

Вместе с тем, 28.06.2023 при получении градостроительного плана земельного участка истцу стало известно, что весь приобретенный истцом с целью строительства жилого дома земельный участок расположен в границах зоны с реестровым номером 59:20-6.718 от 18.06.2018; вид объекта реестра границ: зона с особыми условиями использования территории; вид зоны по документу: границы защитной зоны объекта культурного наследия - памятника «Правление Чермозской заводской волости»; тип: зона охраны объекта культурного наследия, строительство объектов капитального строительства на котором запрещается.

Таким образом, являясь собственником спорного земельного участка, ответчик должен был донести до покупателя информацию о невозможности его использования для индивидуального жилищного строительства, однако он скрыл от истца данные обстоятельства.

Граница защитной зоны объекта культурного наследия, с реестровым номером 59:20-6.718 от 18.06.2018, - памятника «Правление Чермозской заводской волости», в которой учился Герой Советского Союза В.Е. Ершов» установлена приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края «Об утверждении текстового и графического описания местоположения границ защитной зоны объекта культурного наследия «Правление Чермозской заводской волости» от 28.05.2018 № СЭД -55-01-05-240, в связи с чем, ответчик, владеющий спорным участком с 2009 года, должен был знать о наличии имеющихся ограничений в его использовании, при этом сам намеревался использовать земельный участок для строительства жилого дома, в связи с чем изготовил проект жилого дома.

Кроме того, на спорный земельный участок общей площадью 1192 кв.м. установлены прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости, площадью 1192 кв.м., в пользу ФИО3 1/2 доли без выдела в натуре.

Однако ответчик в пункте 1.3 Договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2023 гарантировал отсутствие каких-либо обременений и ограничений в его использовании.

Вместе с тем, для истца наличие указанных ограничений в использовании участка является существенным нарушением условий договора, поскольку Кычёва Н.П. лишена возможности использовать земельный участок по его целевому назначению, и в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, до момента приобретения участка истец не являлась его правообладателем, в связи с чем должностные лица и государственные органы не вправе были предоставлять истцу информацию о приобретаемом участке, а обязанность предоставить всю правдивую информацию о земельном участке в силу закона возложена на продавца.

Поскольку истец, не обладая достаточной информацией о наличии ограничений в отношении приобретаемого земельного участка, в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, в том числе с возведением жилого дома, суд признает данные нарушения договора существенными, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 24.05.2023 и возвращении сторон в первоначальное положение, путем возврата истцом Кычёвой Н.П. ответчику Фомину Н.Б. земельного участка и выплате ответчиком Фоминым Н.Б. истцу Кычёвой Н.П. полученных по договору купли-продажи земельного участка от 24.05.2023 денежных средств в размере 130 000,00 руб.

На основании пункта 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца

Таким образом, в ЕГРН подлежит прекращению право собственности Кычёвой Н.П. на спорный земельный участок и регистрация права собственности на этот объект недвижимости продавца - прежнего собственника Фомина Н.Б.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Как установлено п. 48 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных после 31 июля 2016 года, определяется исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисленные от суммы задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 24.05.2023 в размере 130 000,00 руб., начиная с 15.11.2023 до дня фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина на основании положений п.п.1 п. 1 ст. 333.20, п.п. 1, 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 4 100,00 руб. (3 800,00 руб. от цены иска 130 000,00 руб. + 300,00 руб. за требование неимущественного характера), что подтверждается чек ордером от 21.09.2023 (л.д. 5), в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в указанном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Кычёвой Натальи Павловны к Фомину Николаю Борисовичу удовлетворить.

Расторгнуть договор от 24.05.2023 купли-продажи земельного участка площадью 1192 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между Фоминым Николаем Борисовичем и Кычевой Натальей Павловной.

Взыскать с Фомина Николая Борисовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу Кычёвой Натальи Павловны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) денежные средства в сумме 130 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 24.05.2023.

Взыскать с Фомина Николая Борисовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу Кычёвой Натальи Павловны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные от суммы задолженности по договору от 24.05.2023 года в размере 130 000 рублей, начиная с 15.11.2023 г. до дня фактического исполнения обязательства.

Взыскать с Фомина Николая Борисовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу Кычёвой Натальи Павловны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в сумме 4 100 рублей.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи об исключении права Кычёвой Натальи Павловны на земельный участок площадью 1192 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и восстановлении на него прав прежнего собственника - Фомина Николая Борисовича.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 ноября 2023 года.

Судья                                                                   А.Ю. Стерхова