Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2469/2024 ~ М-1841/2024 от 21.06.2024

Дело №2-2469/2024

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2024 года                                                    город Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Овчинниковой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Рыбяковой В.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ответчику ФИО1 об освобождении имущества от ареста, расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 об освобождении от ареста земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Усть-Качкинское сельское поселение, д. Луговая, а именно снять запреты регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ; о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ЛУГ3-92, возврате земельного участка, площадью 906 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Усть-Качкинское сельское поселение, д. Луговая, с кадастровым номером №.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи № ЛУГ3-92, согласно которому ответчик приобрел у истца в собственность земельный участок площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Усть-Качкинское сельское поселение, д. Луговая, с кадастровым номером №, цена земельного участка по договору составила 158 550 рублей. Оплата земельного участка предусматривалась в рассрочку ежемесячными платежами (до мая 2024 года) с начислением процентов за рассрочку по ставке 17% годовых. Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Фактически ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка произвел оплату на общую сумму 115 850. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с просьбой оплатить задолженность, предупредил о возможном расторжении договора. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, возвратить в собственность ФИО2 спорный земельный участок, взыскать расходы по уплате госпошлины, освободить земельные участки от ареста, поскольку в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о запрете совершения регистрационных действий в рамках исполнительных производств.

Истец ИП ФИО2 в судебном заседании не присутствовала, о слушании дела извещена судом надлежащим образом, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против вынесения заочного решения суда не возражает.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался посредством почтовой связи, судебное извещение возвращено в суд в связи с истечением срока хранения.

Третьи лица Управление Росреестра по <адрес>, ОСП по Ленинскому и <адрес>м <адрес> ГУФССП России по <адрес> представителя в судебное заседание не направили, извещены о слушании дела, возражений не представлено.

На основании частей 3 и 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Реализация гарантированного частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту предполагает не только правильное, но и своевременное рассмотрение и разрешение дела, на что указывает статья 2 ГПК РФ.

По смыслу статьи 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Истец не возражает против вынесения заочного решения, ответчик в суд не явился, несмотря на предпринятые судом меры к извещению. В соответствии с главой 22 ГПК РФ дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № ЛУГ3-92, в соответствии с которым ФИО1 приобрел у ФИО2 в собственность земельный участок со следующими характеристиками: площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Усть-Качкинское сельское поселение, д. Луговая, с кадастровым номером № (л.д. 10-11). Стоимость земельного участка составила 158 550 руб., оплата земельного участка предусматривалась в рассрочку ежемесячными платежами в размере 3 941 руб. в соответствии с Приложением №, начиная с мая 2019 года по май 2024 года, с начислением процентов за рассрочку по ставке 17% годовых (п. 2 договора). В случае просрочки в выплате любого из платежей, предусмотренных п. 2 договора, подлежит начислению пеня в размере 0,3% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п. 4 договора).

Истец свои обязательства по договору исполнил. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО1 и залог в силу закона в пользу ФИО2 на указанный земельный участок зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ответчик произвел оплату по данному договору купли-продажи земельного участка в размере 115 850 руб., из которых, основной долг в размере 39 865,53 руб. (23% от стоимости), проценты в размере 75 984,47 руб.(л.д.12). С 2023 ответчик прекратил внесение денежных средств за земельный участок.

В связи с неисполнением покупателем обязательств по договору купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензии о необходимости погашения в срок до ДД.ММ.ГГГГ задолженности по договору купли-продажи, а в случае непогашения задолженности расторжение договора (л.д. 13). Ответа на претензию не последовало, спор между сторонами не разрешен.

Таким образом, установлено судом, что в нарушение условий договоров купли-продажи ответчик ФИО1 не вносит платежи по договору в счет стоимости приобретенного в рассрочку имущества. Сумма произведенных ответчиком платежей по договору купли-продажи земельного участка составляет менее 50% от цены договора. Просрочка платежа составила более трех календарных месяцев. При таких обстоятельствах, в силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, в связи с чем иск является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ЛУГ3-92 с рассрочкой платежа и возврате указанного имущества в собственность истца подлежат удовлетворению, что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости и регистрации права собственности на земельный участок за истцом.

Разрешая исковые требования об освобождении имущества от ареста, суд исходит из следующего.

Судом установлено, что судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому и <адрес>м <адрес> ГУФССП России по <адрес> вынесено постановление о возбуждении в отношении должника ФИО1 исполнительного производства №-ИП, в рамках которого вынесено постановления о запрете совершения регистрационных действий: в отношении земельного участка, с кадастровым номером № в связи с чем в ЕГРН внесены записи ДД.ММ.ГГГГ о запрещении регистрации по постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные меры запрета были вынесены в рамках исполнительных производств в отношении должника ФИО1 после покупки им спорного земельного участка и регистрации права собственности.

Пункт 1 статьи 334 ГК РФ предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила названного Кодекса о форме договора залога (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в частности, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 347 ГК РФ залогодержатель вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения его из описи) в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства.

В соответствии со статьей 119 ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.

Согласно части 2 статьи 442 ГК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Закона об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу приведенных выше норм постановления, разъясняющего их применение, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложении ареста иному лицу, а не должнику.

Таким образом, основанием такого иска должно являться то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи был заключен между истцом и ответчиком ФИО1 до принятия судебным приставом-исполнителем мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, а также тот факт, что спорное имущество на момент вынесения постановлений находилось под обременением (ипотека в силу закона), учитывая, что судом принято решение о расторжении договора купли-продажи между сторонами, суд приходит к выводу о снятии мер по запрету регистрационных действий на вышеуказанные земельные участки.

Согласно части 4 статьи 69 Закона об исполнительном производстве при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается (часть 3.1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве).

Осуществление прав взыскателем в рамках исполнительного производства не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, наложенный арест затрагивает права и законные интересы истца ФИО2, как залогодержателя, нарушает принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения, арест наложен в отношении имущества, которое не может быть объектом, за счет которого могут быть получены с должника денежные средства подлежащие взысканию по исполнительным документам в пользу взыскателей.

Исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Принимая во внимание полное удовлетворение исковых требований, понесённые истцом судебные расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ответчика ФИО1 в пользу истца в полном объеме в размере 2 670,94 руб.

Руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ЛУГ3-92.

Возложить на ФИО1 обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок площадью 906 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Усть-Качкинское сельское поселение, д. Луговая, с кадастровым номером №.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности ФИО1 и записи о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.

Освободить земельный участок с кадастровым номером № от ареста (запрета регистрационных действий), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому и <адрес>м <адрес> ГУФССП России по <адрес> о запрете на совершении действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № (запись регистрации в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 2 670,94 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательном виде составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись)

Копия верна:

Судья Пермского районного суда                                                  Е.В. Овчинникова

подлинник подшит

в гражданском деле № 2-2469/2024

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0008-01-2024-003451-03