Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-244/2023 ~ М-124/2023 от 16.02.2023

                                                                                                                         Дело №2-244/2023

УИД 09RS0007-01-2023-000168-18

Решение

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года                                              станица Зеленчукская, КЧР

    Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Баббучиева И.Х.,

при секретаре судебного заседания Авдиенко В.А.,

с участием истца Кипкеева Р.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда материалы гражданского делу по иску Кипкееву Р.Х. к администрации Зеленчукского муниципального района о признании сделки действительной и переходе права собственности,

                        установил:

    Кипкеев Р.Х. обратился в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района, в котором просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между СХПК «Сторожевский» в лице председателя ФИО5У. и Кипкеевым Р.Х., действительной сделкой, зарегистрировать переход права собственности от СХПК «Сторожевский» к Кипкееву Р.Х. на недвижимое имущество: здание родильного отделения <данные изъяты>, 1170 кв.м., год постройки ДД.ММ.ГГГГ., расположенного на земельном участке мерою 4,5 га, <адрес>.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Кипкеевым Р.Х. и СХПК «Сторожевский» в лице его председателя ФИО5У. заключен договор купли-продажи здания родильного отделения <данные изъяты> и земельного участка площадью 4,5 га, находящихся <данные изъяты>. Здание родильного отделения на момент покупки было исполнено из природного камня, крыша перекрыта шифером, время постройки ДД.ММ.ГГГГ. Здание родильного отделения <данные изъяты> было оценено в 38000 рублей. Принятые на себя обязательства он исполнил своевременно и в полном объеме -денежные средства в размере 38 000 рублей он оплатил в кассу.

Согласно акту - приема передачи от ДД.ММ.ГГГГг. вышеуказанное имущество было передано ему.

Для регистрации права собственности на указанный объект недвижимости он обратился в Управление Федеральной службы государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, однако ДД.ММ.ГГГГг. ему выдали уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в связи с тем, что не представлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

С момента покупки и по настоящее время он пользуется купленной недвижимостью, сделку заключил в требуемой законом форме, с его стороны условия сделки выполнены, оплата проведена, но ввиду ликвидации СХПК «Сторожевский», отсутствует возможность регистрации права собственности.

Истец Кипкеев Р.Х. в судебном заседании уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между СХПК «Сторожевский» в лице председателя ФИО5У. и ФИО2, действительной сделкой, зарегистрировать переход права собственности от СХПК «Сторожевский» к ФИО1 на недвижимое имущество: здание родильного отделения № МТФ №, площадью 1170 кв.м., год постройки 1969г., расположенного по адресу: <адрес> по изложенным в иске основаниям.

    Представитель ответчика - администрации Зеленчукского муниципального района в судебное заседание не явился, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, с учетом ранее представленных возражений, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по КЧР в судебное заседание не явился, письменных ходатайств в суд не направил.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ, гражданское дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика администрации Зеленчукского муниципального района и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по КЧР.

Выслушав истца Кипкеева Р.Х., исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон. Согласно ч.1 ст. 12 ГПК РФ принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. В силу ч. 1 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований.

Как указано в п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное. В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Согласно ст.548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. между председателем СХПК «Сторожевский» ФИО5У., действующим на основании Устава в дальнейшем «Продавец» и Кипкеевым Р.Х. в дальнейшем «Покупатель», заключен договор купли-продажи, согласно которому СХПК «Сторожевский» продал, а Кипкеев Р.Х. купил здание, расположенное на территории бывшего родильного отделения <данные изъяты>», находящийся в <адрес>. Здания родильного отделения оценено оценочной комиссией в 38000 рублей и продано Кипкееву Р.Х. за 38000 рублей.

Согласно Акту приема -передачи от ДД.ММ.ГГГГг. Кипкеев Р.Х. принял в личное пользование приобретенное здание родильного отделения <данные изъяты>1, находящегося на территории <адрес>.

Факт уплаты истцом стоимости объекта, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг., из которой следует, что Кипкеев Р.Х. оплатил в кассу 38 000 рублей СХПК «Сторожевский».

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В силу требований ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями ст.ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации. Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей до 01.01.2017 года), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Право СХПК «Сторожевский» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 100 ГК РСФСР от 11 июня 1964 года, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимого имущества колхозов не подлежало, в связи с чем, данных о регистрации не имеется. В соответствии со статьями 6 и 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможно при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно Уведомлениям Управления Росреестра по КЧР от ДД.ММ.ГГГГг., сведения об объектах недвижимости: <данные изъяты> и земельный участок, расположенный в <адрес>, площадью 45000 кв.м. в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Из ответа администрации Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что здание <данные изъяты> и земельный участок площадью 4,5 га, находящееся в <адрес> на балансе, администрации Зеленчукского муниципального района, а также в реестре муниципального имущества не значатся.

Согласно представленному техническому паспорту, площадь объекта недвижимого имущества - здание <данные изъяты>, расположенного по адресу<адрес>, составляет 1170 кв.м., год постройки ДД.ММ.ГГГГ

Из межевого плана земельного участка следует, что земельный участок площадью 45000 кв.м., расположен на территории бывшего <данные изъяты>, в <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.

Исходя из требований ч. 1, 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ по СХПК «Сторожевский», ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения о прекращении деятельности СХПК «Сторожевский» в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности» (банкротстве)

Из письма №№ от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики, следует, что представить запрашиваемые документы(отчеты конкурсного управляющего СХПК «Сторожевский», бухгалтерский баланс, и.т.д.)не представляется возможным, так как на основании совместного решения от ДД.ММ.ГГГГ Росархива и Верховного Суда РФ «О порядке и сроках архивного хранения судебных дел» и решения Экспертной комиссии Арбитражного суда КЧР материалы дела уничтожены по истечению срока хранения.

Решением Арбитражного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, постановлено: признать СХПК «Сторожевский» несостоятельным (банкротом), в отношении СХПК «Сторожевский» открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда КЧР от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному делу постановлено о завершении конкурсного производства в отношении СХПК «Сторожевский».

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации. Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация. Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения требований закона при отчуждении имущества должника - СХПК «Сторожевский» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., не оспорен и в установленном законном порядке, не признан недействительным.

С момента получения имущества истец Кипкеев Р.Х. более 20 лет, фактически владеет и пользуется объектом недвижимого имущества, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт владения и пользования спорным объектом также подтверждён показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО7, которые в судебном заседании показали, что истец ФИО1 работал на указанной ферме еще до 2001г., а в 2001г. он выкупил у СХПК «Сторожевский» здание родильного отделения и с этого времени пользуется фермой как своим собственным. Он провел частичный ремонт крыши здания, поставил забор, освещает солнечными батареями. На указанной ферме Кипкеев Р.Х. содержит скот.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют и судом не установлено.

Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанностей по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРН отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Бездействие продавца СХПК «Сторожевский» после оплаты покупателем Кипкеевым Р.Х. стоимости купленного им объекта недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о его уклонении от исполнения указанных обязанностей.

При таких обстоятельствах, оценив исследованные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198-199 ГПК РФ

решил:

исковые требования Кипкеева Р.Х. (СНИЛС №) удовлетворить.

    Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между СХПК «Сторожевский» в лице председателя ФИО5У. и Кипкеевым Р.Х., действительной сделкой.

    Зарегистрировать переход права собственности от СХПК «Сторожевский» к ФИО1 на недвижимое имущество: здание <данные изъяты> площадью 1170 кв.м., год постройки ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по адресу: <адрес>.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зеленчукский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2023 года.

:

Судья Зеленчукского районного суда                                                                Баббучиев И.Х.