Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5841/2023 от 17.04.2023

Судья: Мучкаева Н.П. Апел. Гр.д. № 33-5841/2023

УИД: 63RS0038-01-2022-001803-24

(№ 2-488/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 мая 2023 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Занкиной Е.П.

судей: Маликовой Т.А., Шельпук О.С.

при помощнике судьи Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.О,Ю. на решение Кировского районного суда г. Самары от 08 февраля 2023 г., которым постановлено:

«Исковые требования Ф.В.Ю. к К.О,Ю. о взыскании денежных средств по договору аренды – удовлетворить.

Взыскать с К.О,Ю. (паспорт №) в пользу Ф.В.Ю. (паспорт №) задолженность по договору аренды нежилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 140 000 руб.

Обязать с К.О,Ю. передать Ф.В.Ю. по акту приема-передачи нежилое помещение по адресу: <адрес>, этаж 1, площадью № кв.м.

Взыскать с К.О,Ю. в пользу Ф.В.Ю. расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 900 руб.

Встречный иск К.О,Ю. (паспорт №) к Ф.В.Ю. (паспорт №) о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным – оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ф.В.Ю. обратился в Кировский районный суд <адрес> с иском к К.О,Ю. о взыскании денежных средств по договору аренды, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и К.О,Ю. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, с арендной платой в размере 38 000 рублей, ежемесячно. По ДД.ММ.ГГГГ ответчику истцом предоставлены арендные каникулы. Ввиду неоплаты арендных платежей, образовалась задолженность в размере 1 140 000 рублей Проведенная сторонами досудебная претензионная работа результата не принесла. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с К.О,Ю. в свою пользу сумму задолженности по договору аренды в размере 1 140 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 900 рублей, обязать К.О,Ю. передать ему по акту приема-передачи нежилое помещение.

Не согласившись с заявленным иском, К.О,Ю. обратилась в суд со встречным иском к Ф.В.Ю. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, ссылаясь на то, что она, как физическое лицо, действующая в своих интересах и от своего имени, никогда не находилась в арендных отношениях с Ф.В.Ю. Не имеет каких-либо долговых обязательств перед истцом. Фактическим арендатором по договору аренды нежилого помещения, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, этаж 1, является ООО «ОЛИМПИЯ». Обязательства по оплате исполнялись в соответствии с условиями договора аренды директором организации - Е.А.А., вследствие чего имеются основания полагать, что действия истца направлены на злоупотребление правом, преследуя цель получения неосновательного обогащения (двойной арендной платы).

Кроме того в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не указаны данные, позволяющие определенно установить часть нежилого помещения, передаваемую ответчику во временное пользование. С ней никто не согласовывал порядок пользования нежилым помещением при наличии аналогичного договора с ООО «ОЛИМПИЯ».

Ф.В.Ю. в материалы дела не представлены доказательства, позволяющие определить границы передаваемой в аренду части нежилого помещения, установленные на местности.

Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части нежилого помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе К.О,Ю. решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований по иску Ф.В.Ю. к К.О,Ю. о взыскании денежных средств по договору аренды нежилого помещения, и удовлетворить встречные исковые требования К.О,Ю. к Ф.В.Ю. о признании договора аренды нежилого помещение от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. В обоснование заявленных требований указала, что К.О,Ю. никогда не находилась с Ф.В.Ю. в договорных правоотношениях, связанных с арендой нежилого помещения, акт приема-передачи нежилого помещения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не составлялся. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ К.О,Ю. являлась директором и учредителем ООО «ОЛИМПИЯ», которая занималась оказанием услуг по дневному уходу за детьми (деятельность частного детского сада). В дальнейшем новым директором и учредителем ООО «ОЛИМПИЯ» стала Е.А.А., после чего стали заниматься поиском нового помещения для детского сада. На сайте Avito.ru, увидели объявление о сдачи в аренду нежилого помещения по адресу: <адрес>, этаж 1, собственником которого является Ф.В.Ю. Согласившись на аренду данного помещения, Ф.В.Ю. были предоставлены документы на юридическое лицо, для подготовки договора, однако у Ф.В.Ю. был разработан договор только на физическое лицо, в связи с чем им было предложено подготовить договор с юридическим лицом, но после приезда его сына-юриста, что и было сделано, договор с ООО «ОЛИМПИЯ» был в последующем заключен. Надлежащим арендатором являлось юридическое лицо, а К.О,Ю. как физическое лицо никогда не пользовалась спорным помещением. Договор аренды, подписанный от имени К.О,Ю., был вынужденной мерой для бронирования помещения. Е.А.А. совместно с К.О,Ю. в ДД.ММ.ГГГГ г. предпринимали попытку сдать помещение собственнику, однако он отказался в виду наличии трехмесячной задолженности по арендной оплате. Ключи от помещения Ф.В.Ю. забрал в ДД.ММ.ГГГГ г. в связи с чем, у арендатора больше не было доступа в спорное помещение. Кроме того, в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ не указанны данные, позволяющие установить часть нежилого помещения, передаваемого К.О,Ю. во временное пользование, а также определить границы, что свидетельствует о недостигнутом соглашении по условию о предмете договора аренды. Кроме того, судом было отказано в допросе свидетелей, в связи с чем, был нарушен принцип состязательности сторон в процессе.

Представитель ответчика К.О,Ю. – Г.С.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований по иску Ф.В.Ю. к К.О,Ю. о взыскании денежных средств по договору аренды нежилого помещения, и удовлетворить встречные исковые требования К.О,Ю. к Ф.В.Ю. о признании договора аренды нежилого помещение от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Ф.В.Ю. – Ф.А.В. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил суд решение суда оставить без изменения.

В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Указанной статьи договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что Ф.В.Ю. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, этаж 1, помещение № №.

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.В.Ю. и К.О,Ю. (физическим лицом) подписан договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1.1. договора, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по вышеуказанному адресу для использования под детское учреждение.

Согласно п. 2.1. договора размер ежемесячной арендной платы составляет 38 000 рублей, оплата коммунальных платежей оплачивается дополнительно и в арендную плату не включена (п.2.3. договора).

В момент заключения договора К.О,Ю. выплачены Ф.В.Ю. денежные средства в размере 38 000 рублей в счет оплаты за последний месяц аренды (п. 2.2. договора), что ответчиком не опровергнуто.

Пунктом 2.5. договора арендодатель предоставил арендатору арендные каникулы сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.4. договора, арендная плата выплачивается ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя или иным способом по соглашению сторон (наличный расчет).

Пунктом 5.3. договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае невнесения арендной платы в соответствии с п. 2.2. договора в течение 2-х месяцев подряд.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена претензия в адрес К.О,Ю. о необходимости погашения задолженности, а также сообщено о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и необходимости передачи арендованного помещения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что в нарушение вышеуказанных требований законодательства, условий заключенного договора у К.О,Ю. образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 140 000 рублей, из расчета 30 месяцев * 38 000 рублей (последний месяц ДД.ММ.ГГГГ г. из оплаты исключен).

Удовлетворяя исковое заявление, суд пришел к выводу, что наличие заключенного и подписанного сторонами договора аренды, исходя из неоспариваемого сторонами факта использования спорного нежилого помещения для целей, указанных в договоре – под детское учреждение, а так же, что до настоящего времени указанное помещение собственнику не передано и отсутствием акта приема-передачи помещения, имеются правовые основания считать, о заключении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления К.О,Ю. к Ф.В.Ю. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, суд пришел к выводу о наличии подписанного сторонами договора аренды нежилого помещения, учитывая, что в договоре четко указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что до настоящего времени указанное помещение не возвращено по акту приема-передачи собственнику. Кроме того, К.О,Ю. частично исполнила договор, оплатив 38 000 рублей, в силу чего не вправе требовать договор незаключенным.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку считает, что данные выводы основаны на неверном толковании норм материального права, а также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Так, действительно, на основании ч.3 ст.432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Вместе с тем, согласно ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В п. 1 ст. 655 ГК РФ указано, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что по условиям договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., передаваемые К.О,Ю. в аренду нежилые помещения обозначены в Приложении № к настоящему договору на поэтажном плане БТИ здания.

Вместе с тем, акт приема-передачи нежилых помещений между сторонами не составлялся.

Соответственно, доказательств фактической передачи К.О,Ю. нежилых помещений по договору аренды не представлено.

Кроме того, из материалов дела следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ К.О,Ю. являлась директором и учредителем ООО «ОЛИМПИЯ», которая занималась оказанием услуг по дневному уходу за детьми (деятельность частного детского сада).

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ директором и учредителем ООО «ОЛИМПИЯ» является Е.А.А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.В.Ю. и ООО «ОЛИМПИЯ» в лице директора К.О,Ю. заключен договор аренды нежилого помещения № расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м. Цель использования: детское учреждение.

Согласно п. 2.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, размер ежемесячной арендной платы составляет 38 000 рублей.

В силу п. 2.3 договора, оплата коммунальных услуг, расходов за электроэнергию, водоснабжение, охрану, интернет в сумме арендной платы не входит и оплачивается арендатором отдельно, в соответствии с квитанциями ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций.

Пунктом 2.3 договора, арендная плата вносится ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

В соответствии с Актом сдачи-приемки помещения от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель Ф.В.Ю. передал, арендатор ООО «ОЛИМПИЯ» в лице директора К.О,Ю. приняла, в соответствии с условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Арендная плата впоследствии производилась директором ООО «ОЛИМПИЯ» Е.А.А., в соответствии с условиями договора, что подтверждается банковской выпиской и по существу не оспаривалось сторонами.

Таким образом, установлено, что спорное нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ фактически было передано в аренду ООО «ОЛИМПИЯ» по акту приема-передачи, оплата производилась, согласно условиям договора, задолженность по оплате арендной плате к ООО «Олимпия» не заявлялась. В настоящее время сведения об ООО «Олимпия» исключены из ЕГРЮЛ.

При подписании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Ф.В.Ю. нежилое помещение К.О,Ю. не передавал, поскольку фактически помещения в полном объеме были уже переданы ООО «ОЛИМПИЯ» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между Ф.В.Ю. и К.О,Ю., является не заключенным.

Условие о передаче 38 000руб. при подписании договора не свидетельствует об исполнении условий договора К.О.Ю., расценивается как обеспечительный платеж в подтверждение намерений на заключение договора аренды.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, данным в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Доводы представителя истца о том, что одно и то же нежилое помещение сдавалось одновременно по договорам аренды, как ООО «Олимпия», так и К.О,Ю., общая стоимость аренды предполагалась 76 000руб., опровергаются условиями договора от 1.03.2019г., согласно которому, размер ежемесячной платы за арендуемое помещение общей площадью № кв.м., переданному по акту приема-передачи ООО «Олимпия», составляет 38 000руб.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке ООО МЭЦ «<данные изъяты>», рыночная стоимость ежемесячной арендной платы нежилого помещения площадью № кв.м. по адресу: <адрес> помещение № без учета пользования коммуникациями округленно на момент заключения договора составляет 37 400руб., что соответствует стоимости арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Отчет об оценке составлен оценщиком К.А.А., имеющей специальные познания в области оценки недвижимости, подтвержденные представленными свидетельствами и аттестатами.

Доказательств, опровергающих заключение ООО МЭЦ «<данные изъяты>», не представлено.

Учитывая, что К.О,Ю., как физическому лицу, действующей в своих интересах, спорное имущество в пользование не передавалось, пользование не осуществлялось, оснований для взыскания арендной платы по данному договору не имеется.

Доводы представителя истца о размещении на баннерах контактного телефона К.О,Ю. не подтверждают пользование нежилыми помещениями как физическим лицом. То обстоятельство, что К.О,Ю. ДД.ММ.ГГГГ. действовала на момент заключения договора от имени юридического лица, не свидетельствует о получении нежилых помещений в аренду ДД.ММ.ГГГГ как физическим лицом и возникновении обязанности по двойной оплате арендной плате.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

При этом арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

С учетом изложенного, учитывая заключение истцом договоров аренды в отношении одного и того же имущества, ответчик является арендатором, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания арендных платежей. В свою очередь, предъявление исковых требований о взыскании убытков К.О,Ю. являлось ее правом, непредъявление исковых требований о взыскании убытков и неустойки не подтверждает обоснованность исковых требований Ф.В.Ю.

Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права, с разрешением вопроса по существу об отказе в удовлетворении исковых требований Ф.В.Ю. к К.О,Ю. о взыскании денежных средств по договору аренды нежилого помещения, и удовлетворяя встречные исковые требования К.О,Ю. к Ф.В.Ю. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 -329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 08 февраля 2023 г. отменить, постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ф.В.Ю. к К.О,Ю. о взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Встречные исковые требования К.О,Ю. к Ф.В.Ю. - удовлетворить.

Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между Ф.В.Ю. и К.О,Ю. незаключенным.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи