Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2530/2024 от 22.01.2024

Дело №2-2530/2024

Р Е Ш Е Н И Е

        ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 июля 2024 года                                                       г. Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Сватиковой Л.Т., при секретаре Сарыглар А.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к М.А.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа,

с участием ответчика М.А.А.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указывая на то, что на основании договора займа от 16.05.2012 № ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» предоставило заемщику М.А.А. ипотечный заем в сумме 1 150 000 рублей, на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной.

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «ДОМ.РФ».

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной.

Сумма неисполненных обязательств ответчика по состоянию на 24.06.2022 составляет 1 062 210,69 руб., в том числе по основному долгу – 658 532,14 руб., по процентам – 403 678,55 руб.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями закладной и договора займа полагает наличие оснований для обращения взыскания на заложенную квартиру.

На момент заключения договора предмет ипотеки в соответствии с отчетом об оценке № от 15.05.2012 стоимость указанной квартиры составляет 1 645 000 руб., с начальной продажной ценой 1 316 000 руб.

Просит взыскать с ответчика задолженность по договору займа в размере 1 062 210,69 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 511, 05 руб., а также задолженность по процентам за пользование кредитом, начисленным на сумму остатка основного долга за период с 24.06.2022 начиная по дату вступления решения суда в законную силу по ставке 11,9 % годовых, обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации - с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 316 000 рублей; расторгнуть договор займа № от 16.05.2012 заключенный между ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» с ОоржакАлдынайАлдын-ооловной.

Представитель истца просил о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик М.А.А.в судебном заседании с иском не согласилась, указав, что у нее не было доходов, чтобы выплачивать ипотечный кредит. В этом году она оплатила 30 000 рублей, у нее имеется доход, соответственно, есть возможность платить, трудоустроилась. Кредитный договор у нее заключен до 2027 года.

Выслушав ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 807, 809 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 814 ГК РФ, если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа. В случае невыполнения заемщиком условий договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено судом, по договору займа от 16.05.2012 № ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» предоставило заемщику М.А.А. ипотечный заем сумме 1 150 000 рублей, на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Заемщик обязался осуществлять возврат займа и уплачивать проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.

Обязательство со стороны займодавца было выполнено, на счет заемщика был перечислен ипотечный заем в указанной сумме, что подтверждается выпиской по счету и ответчиком не оспаривалось.

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, указанная квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру.

Согласно закладной, договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрированы в установленном законом порядке (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.05.2012 №, №).

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной ответчика, выданной залогодержателю – ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва».

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02.03.2018 №-р фирменное наименование АО «АИЖК» изменено на АО « ДОМ.РФ». Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «ДОМ.РФ».

Согласно ч.1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Из представленных истцом расчетов следует, что в нарушение условий договора займа и закладной, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование заемщиками производились не вовремя и существенными просрочками, поэтому образовалась задолженность.

Согласно представленному расчету задолженность по договору займа по состоянию на 24.06.2022 составляет 1 062 210,69 руб., в том числе по основному долгу – 658 532,14 руб., по процентам – 403 678,55 руб.

На день рассмотрения дела задолженность ответчиком погашена в размере 30 000 рублей, в подтверждение представлена квитанция №.

Поскольку судом установлено, что обязательства по ежемесячному погашению кредита и процентов вносились ответчиком не в полном объеме, с допущением просрочек, то есть заемщик надлежащим образом не выполняет условия договора займа, то требование истца о взыскании досрочно с ответчика задолженности по договору займа обоснованно и подлежит взысканию в размере 1 032 210,69 руб. с учетом погашения части суммы в размере 30 000 рублей 24.07.2024.

Кроме того, подлежат выплате проценты за пользование займом в размере 11,9 % годовых, начисляемых на сумму остатка по основному долгу, начиная с 24.06.2022 года и по день вступления решения суда в законную силу.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 5 ст. 54.1 вышеприведенного Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Вместе с тем, не отменяя закрепленного в приведенных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) названного Закона содержит правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Абзацем вторым приведенной части установлено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в п. 2.3 определения от 15.01.2009 №-О-О, разъясняя конституционный смысл п. 2 ст. 811 ГК РФ, указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (ч.1 ст. 19 Конституции Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> на 15.05.2012 года составила 1 645 000 руб., что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным оценщиком Тас-оол З.К.

Ответчик с данной стоимостью была не согласна, и по ее ходатайству судом назначалась экспертиза оценки квартиры.

Согласно заключению эксперта Тас-оол З.К. от 10.04.2024 № рыночная стоимость указанной квартиры на апрель 2024 года составляет 4 300 000 руб.

Из расчета истца и приложенных документов следует, что по состоянию на 24.06.2024 задолженность по указанному кредитному договору составляет 1 062 210,69 руб., в том числе просроченная ссудная задолженность по основному долгу – 658 532,14 руб., просроченная задолженность по процентам – 403 678,55 руб.

Учитывая осуществление ответчиком платежа в размере 30 000 руб. 24.07.2024, сумма неисполненного обязательства ответчика составляет 1 032 210,69 руб.

С учетом того обстоятельства, что права АО «АИЖК» как залогодержателя квартиры возникли в силу ипотеки в силу закона (статья 77 Закона об ипотеке), принимая во внимание, что допущенное заемщиком нарушение обязательств нельзя признать крайне незначительным, исходя из того, что размер неисполненного обязательства по договору займа составляет 1 032 210,69 руб., что составляет более 5% от стоимости предмета залога 4 300 000руб. х 5 % = 215 000 руб.), то требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество соответствуют положениям статей 348, 349 ГК РФ, статьи 50 Закона об ипотеке.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Представленное заключение экспертизы суд принимает во внимание, в связи с чем, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3 440 000 руб., в силу ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляющей, что в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика – 3 440 000 руб.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес М.А.А. 06.05.2022 года направлялось требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое одновременно являлось предложением о расторжении договора займа, в котором предоставлялся срок 30 дней с даты получения, в связи с чем суд полагает обоснованным требование истца о расторжении договора займа.

При указанных обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращение взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 25 511,05 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчик М.А.А. ходатайствовала об отсрочке реализации предмета залога, ссылаясь на то, что квартира, являющаяся предметом ипотеки, является единственным жильем для нее и ее семьи и детей.

В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом) (пункт 4).

В данном случае суд принимает во внимание, что залогодателем является физическое лицо, залог не связан с осуществлением залогодателем М.А.А. предпринимательской деятельности, а также суд учитывает, что у ответчика, имеющего несовершеннолетних детей, отсутствует иное жилое помещение, и готовность ответчикав ближайшем будущем разрешить вопрос о погашении задолженности по кредиту без реализации квартиры, в связи с чем суд предоставляет ответчику отсрочку в реализации жилого помещения на срок до 31 июля 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.234-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск Акционерного общества «ДОМ.РФ» к М.А.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа удовлетворить частично.

Расторгнуть с даты вступления решения суда в законную силу договор займа от 16.05.2012 №, заключенный между Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» и М.А.А.

Взыскать с М.А.А. (паспорт <данные изъяты>) в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН <данные изъяты>) 1 032 210 рублей 69 копейки в счет задолженности по договору займа, 25 511 рублей 05 копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, а также проценты за пользование займом в размере 11,9 % годовых, начисляемых на сумму остатка по основному долгу, начиная с 24.06.2022 года и по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности М.А.А. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, запись в ЕГРН от 18.05.2012 №, путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 3 440 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Предоставить М.А.А. отсрочку в реализации жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 07 августа 2024 года.

Судья                                                      Л.Т. Сватикова