Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-798/2023 ~ М-653/2023 от 07.08.2023

Дело № 2-798/2023

47RS0002-01-2023-000907-89

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

        г. Волосово                                                                31 октября 2023 года

Волосовский районный суд Ленинградской области в составе:

судьи Ревчук Т.В.,

при секретаре Калининой Ю.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Васильева Александра Лемареновича к Кондратьевой Олесе Тахировне, Кондратьеву Владимиру Юрьевичу, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности и погашении записей в ЕГРН,

    установил:

Васильев Александр Лемаренович обратился в Волосовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к Кондратьевой Олесе Тахировне, Кондратьеву Владимиру Юрьевичу, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного между Васильевым А.Л. и Кондратьевой О.Т., Кондратьевым В.Ю., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, признании права собственности Васильева А.Л. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, погашении регистрационных записей № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации за ответчиками права собственности на данную квартиру, произведенных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, являющимся продавцом, и покупателями Кондратьевой О.Т., Кондратьевым В.Ю., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи стороны оценили квартиру в 3 830 344 руб. 06 коп. При этом, согласно пунктам 4 и 10 Договора часть суммы в размере 3 322 344 руб. 06 коп. покупатели уплачивают продавцу за счет средств социальной выплаты, и часть суммы в размере 508 000 руб. 00 коп. покупатели уплачивают продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала. Право собственности покупателей на квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (по 1/6 доле каждому покупателю). Вместе с тем, обязательства по оплате стоимости квартиры не были исполнены ответчиками в полном объеме.

Вследствие длительного непоступления денежных средств на счет истца, последним в адрес ответчиков направлено требование об исполнении обязательств по оплате стоимости квартиры. Согласно ответу на требование ответчики указали, что Комитет по строительству <адрес> отказал в перечислении средств социальной выплаты в связи с несоблюдением последними условий ее предоставления (за счет средств социальной выплаты не может быть оплачено более 70% стоимости квартиры), а самостоятельное распоряжение средствами, находящимися на специальном банковском счете, ответчикам недоступно. Ответчики отказались исполнять обязательство по оплате стоимости квартиры, сославшись на отсутствие иных средств к оплате.

Продавец выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность ответчиков, в то время как обязательство по оплате стоимости квартиры не исполнено в полном объеме, вследствие чего продавец лишился в полном объеме встречного предоставления по договору купли-продажи.

Ответчикам направлено предложение о расторжении договора купли-продажи с возвращением квартиры, с приложением проекта соглашения о расторжении договора. Согласно ответу на требование от ДД.ММ.ГГГГ ответчики указали, что не могут заключить соглашение о расторжении договора купли –продажи в связи с отсутствием предварительного согласия органа опеки и попечительства на заключение указанной сделки. По мнению истца, орган опеки и попечительства стороной сделки не является, в связи с чем данный ответ истец расценил как отказ ответчиков от предложения, что является недобросовестным поведением покупателей, а полученная в собственность квартира – необоснованно сбереженным покупателями имуществом.

На основании изложенного, истец просит суд иск удовлетворить.

    Истец Васильев А.Л., будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания в суд не явился, доверил представлять свои интересы своему представителю.

В судебном заседании представитель истца Хузин А.Р., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, возражений относительно исковых требований не представили, представителя не направили, сведений об уважительных причинах неявки суду не сообщили. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Представитель третьего лица Комитета образования администрации МО Волосовский муниципальный район Ленинградской области, в судебное заседание не явилась, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие, в котором указала, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель третьего лица Комитета по строительству Ленинградской области в судебное заседание не явилась, представила в суд отзыв, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, разрешение иска оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ОСФР по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил в суд отзыв с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Привлеченный определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, представитель Управления Росреестра по <адрес>, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд на основании ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судом при рассмотрении дела установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно пунктам 3, 4 и 10 Договора покупатели купили у продавца указанное недвижимое имущество за цену 3 830 344 руб. 06 коп., часть стоимости которого, в размере 3 322 344 руб. 06 коп., оплачивается за счет средств социальной выплаты, предоставленной Кондратьеву В.Ю. для приобретения жилья на сельских территориях, в соответствии со Свидетельством №, выданным Комитетом по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, в рамках реализации государственной программы РФ «Комплексное развитие сельских территорий», а часть суммы в размере 508 000 руб. 00 коп. покупатели обязуются оплатить продавцу за счет средств материнского капитала, причитающихся Кондратьевой О.Т. на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-13).

Согласно п. 7 Договора покупатели в течение 2 рабочих дней со дня регистрации права собственности на квартиру предоставляют в Комитет по строительству <адрес> выписку из ЕГРН, копию Договора, а также предпринимают все зависящие от них действия для получения от Комитета по строительству <адрес> распоряжения на перечисление средств с банковского счета покупателя на счет продавца.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и внесены записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-18).

Право собственности покупателей на квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (по 1/6 доле каждому покупателю). Вместе с тем, обязательства по оплате стоимости квартиры не были исполнены ответчиками в полном объеме.

Продавец выполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность ответчиков, в то время как обязательство по оплате стоимости квартиры не исполнено в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Васильев А.Л. направил в адрес ответчиков требование об оплате части стоимости квартиры в размере 3 322 344,06 рублей в срок не позднее 7 дней со дня предъявления требования (л.д. 19).

Согласно ответу Кондратьевой О.Т. и Кондратьева В.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ на требование Комитет по строительству отказал ответчикам в перечислении субсидии на счет истца, так как субсидией может быть оплачено не более     70 % стоимости квартиры. Другими средствами для оплаты квартиры ответчики не располагают (л.д. 20).

Ввиду неисполнения ответчиками обязательств по оплате стоимости квартиры, предусмотренных договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Васильевым А.Л. ДД.ММ.ГГГГ направлено в адрес ответчиков предложение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с условием возврата квартиры в собственность истца в соответствии с п. 9 договора купли-продажи, с приложением проекта соответствующего соглашения о расторжении договора и предложением в течение 7 календарных дней со дня получения предложения ответить на него, а в случае положительного ответа направить в адрес истца подписанный экземпляр приложенного проекта соглашения (л.д.21-23).

Согласно ответу Кондратьевой О.Т. и Кондратьева В.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ на предложение о расторжении договора купли продажи квартиры, орган опеки и попечительства не дал предварительного согласия на заключение соглашения о расторжении договора купли-продажи, в связи с чем, ответчики не могут заключить указанное соглашение (л.д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиками Кондратьевой О.Т. и Кондратьевым В.Ю. в Сектор опеки и попечительства комитета образования администрации Волосовского муниципального района <адрес> представлено заявление на получение согласия о распоряжении имуществом несовершеннолетних детей, где заявители указывают, что оплата стоимости квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, не произошла, регистрация права собственности, в том числе на имя детей, явилась формальностью. Кондратьева О.Т., Кондратьев В.Ю. и их несовершеннолетние дети в указанной квартире не проживают и не проживали. Для удостоверения Управлением Росреестра по <адрес> соглашения о расторжении договора купли-продажи необходимо его заключение в нотариальной форме и согласие органа опеки и попечительства (л.д.70-71).

Из ответа на заявление от ДД.ММ.ГГГГ № Комитета образования администрации Волосовского муниципального района <адрес>, наделенного отдельными государственными полномочиями в сфере опеки и попечительства, следует, что по вопросу расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> ответчикам рекомендовано обратиться с исковым заявлением в Волосовский районный суд (л.д.72).

Из сведений, предоставленных Комитетом по строительству <адрес>, следует, что Кондратьев В.Ю. получил свидетельство о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилья на сельских территориях от ДД.ММ.ГГГГ № в рамках реализации мероприятия по предоставлению гражданам социальных выплат на строительство (приобретение) жилья государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий». На блокированный банковский счет для обслуживания целевых жилищных программ, открытый на имя Кондратьева В.Ю., из областного бюджета <адрес> была перечислена социальная выплата в размере 3 322 344 руб. 06 коп на приобретение жилого помещения общей площадью <данные изъяты>. в <адрес>. До настоящего времени Кондратьев В.Ю. в установленном порядке не представлял в Комитет соответствующее заявление и документы, в том числе договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между истцом и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ. Комитет не выпускал распоряжение на безналичное перечисление средств социальной выплаты с блокированного счета Кондратьева В.Ю. на счет продавца Васильева А.Л. по вышеуказанному договору. Обращают внимание, что договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный между истцом и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям Порядка предоставления гражданам социальных выплат на строительство (приобретение) жилья на сельских территориях <адрес>, утвержденного приказом Комитета от ДД.ММ.ГГГГ №: доля социальной выплаты, предоставляемой из средств областного бюджета, не должна превышать 70 % от расчетной стоимости приобретения жилья для граждан, изъявивших желание улучшить жилищные условия способом «Приобретение жилого помещения», при приобретении квартиры площадью <данные изъяты> размер социальной выплаты подлежал бы перерасчету в сторону уменьшения. В связи с изложенным, в случае представления Кондратьевым В.Ю. в установленном порядке на проверку в Комитет данного договора, последним было бы принято решение об отказе в выпуске распоряжения на безналичное перечисление средств социальной выплаты с блокированного счета Кондратьева В.Ю. на счет продавца Васильева А.Л. (л.д.62-64, 67).

В соответствии с ответами ОСФР по Санкт-Петербургу и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, Кондратьевой О.Т., ДД.ММ.ГГГГ г.р., ДД.ММ.ГГГГ Управлением ПФР (ГУ) в <адрес> был выдан государственный сертификат № на материнский (семейный) капитал. С заявлениями о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий Кондратьева О.Т. в территориальные органы СФР не обращалась. Остаток доступных средств материнского (семейного) капитала на ДД.ММ.ГГГГ составляет 508 131,99 рублей. Кондратьеву В.Ю. государственный сертификат на семейный капитал не выдавался.

Согласно п. 15 Договора покупатели гарантируют соблюдение всех условий предоставления им средств социальной выплаты и материнского капитала. Указанное гарантийное обязательство покупателями не исполнено.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с существенным нарушением договора со стороны ответчиков, указанный договор подлежит расторжению.

Из п. 9 Договора следует, что в случае расторжения договора по инициативе одной из сторон или признания договора недействительным в судебном порядке средства социальной выплаты, подлежат возврату в бюджет, а квартира подлежит возврату в собственность продавца.

Таким образом, поскольку суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то в соответствии с приведенными выше положениями закона и условиями договора, спорное имущество подлежит возврату в собственность истца, следствием чего является и погашение регистрационных записей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Васильева Александра Лемареновича удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Васильевым Александром Лемареновичем и Кондратьевой Олесей Тахировной, Кондратьевым Владимиром Юрьевичем, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО6.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Васильевым Александром Лемареновичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, зарегистрированным по адресу: <адрес> право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд, через Волосовский районный суд Ленинградской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья:

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.