Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-236/2019 ~ М-65/2019 от 14.01.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2019 года                            г. Узловая

Узловский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего Тимофеевой Н.А.,

при секретаре Агарковой Е.В.,

с участием представителя истца Кожевниковой Е.А. по доверенности Ивлева А.А.,

представителя ответчика администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Артемовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-236/2019 по иску Кожевниковой Екатерины Александровны к администрации муниципального образования город Узловая Узловского района, администрации муниципального образования Узловский район об уменьшении размера арендной платы и взыскании расходов на устранение недостатков имущества,

установил:

Кожевникова Е.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город Узловая Узловского района об уменьшении размера арендной платы и взыскании расходов на устранение недостатков имущества. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и администрацией муниципального образования <адрес> заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: примерно в 30 метрах от жилого <адрес> по направлению на северо-запад. По условиям договора земельный участок правами третьих лиц не обременен, заключен сроком на три года, размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет <данные изъяты> руб. в год. Земельный участок используется истцом по назначению, то есть для размещения объектов предпринимательской деятельности. При производстве земельных и строительных работ выявлено наличие на земельном участке трех городских коллекторов, что существенно ограничило возможность использования по назначению всего земельного участка. Кроме того, на плане земельного участка, подготовленного при образовании земельного участка, некорректно отражено местоположение коммуникаций, что привело к необходимости приобретения труб и бетонных колец для обустройства новых водопроводных сетей и колодцев. Считает, что размер арендной платы должен быть определен с учетом фактически занимаемой арендатором площади земельного участка в размере <данные изъяты> кв.м, то есть в сумме <данные изъяты> руб. в год.

Ссылаясь, на ст.ст. 328, 611-612 ГК РФ, просит обязать администрацию муниципального образования город Узловая Узловского района уменьшить размер арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, установив размер арендной платы в размере <данные изъяты> руб. в год, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать в пользу истца с администрации муниципального образования город Узловая Узловского района в счет оплаты части долга по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ понесенные истцом расходов на устранение существенных недостатков земельного участка на сумму <данные изъяты>.

Определением Узловского городского суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования Узловский район.

От представителя ответчика администрации муниципального образования Узловский район поступил отзыв на исковые требования, в котором указал, что договор аренды № зарегистрирован в журнале регистрации договоров аренды комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район ДД.ММ.ГГГГ. В ЕГРН договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, в котором отражено местоположение инженерных коммуникаций и их охранных зон, подготовлен по заказу арендатора ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому считает доводы истца о том, что арендодатель скрыл наличие на арендуемом земельном участке обременений, не соответствующими действительности. Обращает внимание на то, что истцом получено разрешение на строительство здания площадью <данные изъяты> кв.м, что значительно меньше площади арендованного земельного участка. Более того, решениями Узловского городского суда удовлетворены исковые требования комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район к Кожевниковой Е.А. о взыскании задолженности по арендной плате, решения Кожевниковой Е.А. не обжаловались и вступили в законную силу. По изложенным основаниям просит в иске отказать.

В судебное заседание истец Кожевникова Е.А. и её представитель по доверенности Кожевников А.В. не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

В ранее проведенном предварительном судебном заседании представитель истца Кожевниковой Е.А. по доверенности Кожевников А.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указал, что о наличии на земельном участке коммуникаций и местоположении их охранных зон узнали уже после того, как приняли участие в аукционе на заключение договора аренды. Поскольку были заинтересованы в аренде этого земельного участка, а также в связи с уже понесенными расходами на участие в аукционе, приняли решение зарегистрировать свое право аренды этого земельного участка и приступить к строительству капитальных объектов. В процессе строительства выяснилось, что расположение коммуникаций на плане земельного участка указано некорректно, поскольку во время земляных работ по устройству фундамента был поврежден водопровод. Неоднократно обращались к главе администрации муниципального образования Узловский район об уменьшении размера арендной платы, однако получали отказ.

В судебном заседании представитель истца Кожевниковой Е.А. по доверенности Ивлев А.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Артемова Е.В. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Дополнительно указала, что действующим законодательством не предусмотрено изменение размера арендной платы по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, условие об этом имеется и в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. В период с ДД.ММ.ГГГГ, когда был изготовлен градостроительный план земельного участка, до ДД.ММ.ГГГГ, когда произошла государственная регистрация договора аренды, истец мер к расторжению договора аренды не предпринимала, как не предприняла их до настоящего времени. Считала, что доказательств, подтверждающих необходимость несения расходов на приобретение водопроводных труб и бетонных колец для восстановления нарушенных колодцев, а также сам факт несения таких расходов за счет личных денежных средств, Кожевниковой Е.А. не доказан.

Выслушав представителя истца Кожевниковой Е.А. по доверенности Ивлева А.А., представителя ответчика администрации муниципального образования Узловский район по доверенности Артемову Е.И., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения по договору аренды регламентируются самим договором и § 1 главы 34 ГК РФ, регулирующими отношения по договору аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 607 и 609 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.ст. 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования город Узловая Узловского района «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» организован и проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: примерно в 30 метрах от жилого <адрес> по направлению на северо-запад. В указанном постановлении установлен начальный размер арендной платы за земельный участок в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка (<данные изъяты>.), задаток – в размере 30% начальной цены предмета аукциона (<данные изъяты>.), «шаг аукциона» в размере 3% начальной цены аукциона (<данные изъяты>.).

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № в аукционе участвовал только один участник - Кожевникова Е.А., в связи с чем аукцион признан несостоявшимся.

В соответствии с п. 13 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанного договора ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (пункт 20 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования город Узловая Узловского района и Кожевниковой Е.А. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием: для размещения объектов предпринимательской деятельности, площадью <данные изъяты> кв. метров, местоположением примерно в 30 метрах по направлению на северо-запад относительно ориентира, расположенного за пределами участка, - жилого <адрес>, что подтверждается указанным договором, копия которого имеется в материалах дела. Указанный договор является и актом приема-передачи (л.д. 12-16).

В соответствии с пунктами 2.1,2.4,3.2,3.4.1,3.5 договора он заключен на три года, считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации, размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет <данные изъяты> рубль в год, арендная плата выносится ежемесячно до 20 числа текущего месяца, обязательство по уплате считается исполненным в день ее поступления на счет, в период действия договора размер арендной платы не изменяется, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствий возражений со стороны арендатора, договора считается возобновленным та тех же условиях на неопределенный срок. Договор зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования город Узловая Узловского района, Кожевниковой Е.А. и ФИО8, действующим от имени и в интересах ФИО9, заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО9 были переданы в полном объеме права и обязанности по указанному договору аренды с момента государственной регистрации соглашения. Указанное соглашение является передаточным актом и зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ФИО10 с ДД.ММ.ГГГГ была обязана нести права и обязанности арендатора спорного земельного участка (л.д. 17-18).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования город Узловая Узловского района, ФИО4, действующим в интересах ФИО11, и Кожевниковой Е.А. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Кожевниковой Е.А. были переданы в полном объеме права и обязанности по указанному договору аренды с момента государственной регистрации соглашения. Указанное соглашение является передаточным актом и зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-22).

В соответствии с Уставом муниципального образования Узловский район, в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, администрация муниципального образования Узловский район исполняет полномочия администрации муниципального образования город Узловая Узловского района в полном объеме.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды №) условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В пункте 8 ст. 448 ГК РФ в редакции, действующей на момент рассмотрения дела, установлено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, в силу действующего законодательства размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Ограничения на изменение условий договора, заключенного на торгах, призваны воспрепятствовать своеобразному пересмотру результатов торгов и, по сути, обходу законоположений о торгах. Отсутствие указанных ограничений на изменение договора способствовало бы возникновению нежелательных ситуаций, при которых условия заключенного на торгах договора изменяются так значительно, что если бы торги проводились на измененных условиях, то это повлияло бы на состав участников торгов и содержание их предложений по условиям договора.

Условие о том, что в период действия договора размер арендной платы не изменяется, содержится и в пункте 3.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, подписанного истцом Кожевниковой Е.А..

Одной из основных задач выполнения требований, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (наряду с необходимостью соблюдения интересов неограниченного круга лиц - потенциальных претендентов на заключение договора аренды государственного/муниципального имущества), является определение цены будущей сделки. В рамках рассмотрения организатором торгов конкурирующих заявок различных претендентов происходит установление наиболее выгодного для соответствующего публично-правового образования предложения.

Более того, уменьшение цены сделки в период исполнения договора, заключенного по результатам проведения публичных торгов, может привести к нарушению прав иных лиц. Такое уменьшение влечет необоснованное ограничение прав потенциальных претендентов на заключение договора, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что в силу положений Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ недопустимо.

Аналогичные разъяснения даны администрацией муниципального образования Узловский район ФИО10 в ответ на её обращение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-25).

В связи с изложенным суд считает, что вопреки доводам истца, механизм изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный ст. 451 ГК РФ, а также ст. 612 ГК РФ, в данном случае не может быть использован.

Ссылку истца на возможность применения к возникшим правоотношениям положений статьи 612 ГК РФ о возможности уменьшения арендной платы, суд считает несостоятельной и потому, что в соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ №, договор считает заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации.

Как следует из копии градостроительного плана земельного участка, о наличии и месте расположения на земельном участке с кадастровым номером № границ зон охраны инженерных сетей (водопровода, канализации, газоснабжения), Кожевниковой Е.А. стали известны не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26,66-70,71-83), то есть до регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, а, соответственно, до начала его действия.

Более того, вступившими в законную силу решениями Узловского городского суда Тульской области с Кожевниковой Е.А. в пользу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования <адрес> взыскана задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, исходя из установленного в договоре размера арендной платы, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (заочное решение от ДД.ММ.ГГГГ по делу № вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (решение от ДД.ММ.ГГГГ по делу № вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (решение от ДД.ММ.ГГГГ по делу № вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований в части понуждения администрации муниципального образования <адрес> установить размер арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере <данные изъяты>., начиная с ДД.ММ.ГГГГ, надлежит отказать.

Судом также установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № являются земельные участки с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, а с ДД.ММ.ГГГГ – только земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 103-106).

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с устранением недостатков земельного участка, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств как невозможности использования земельного участка по назначению, так и наличия недостатков земельного участка, а также необходимости несения расходов по устранению недостатков.

Представленное истцом информационное письмо № за подписью генерального директора ООО «Эко-Ресурс» свидетельствует лишь о том, что ввиду чрезмерной изношенности канализационных труб на земельном участке с кадастровым номером №, потребителем ФИО10 принято решение о закупке в виде добровольного пожертвования труб, стеновых колец на общую сумму <данные изъяты>., а силами ООО «Эко-Ресурс» выполнен комплекс работ по замене участка трубопровода (л.д. 102).

Из квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Тандем Плюс» принял от ФИО10 по товарной накладной № от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере <данные изъяты> (л.д. 31).

Вместе с тем, сведений о том, что истец Кожевникова Е.А. понесла расходы, связанные с необходимостью устранения недостатков арендуемого ею в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время земельного участка, материалы дела не содержат, доказательств несения таких расходов стороной истца в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований в части взыскания с администрации муниципального образования город Узловая Узловского района в пользу истца в счет оплаты долга по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № денежной суммы в размере <данные изъяты>, также надлежит отказать.

В соответствии с п. 1 и 6 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска определяется по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой денежной суммы, а по искам об уменьшении или увеличении платежей и выдач, исходя из суммы, на которую уменьшаются или увеличиваются платежи и выдачи, но не более чем за год. При этом по искам, состоящим из нескольких самостоятельных требований, цена иска определяется, исходя из каждого требования в отдельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 91 ГПК РФ цена иска указывается истцом.

При подаче иска Кожевникова Е.А. указала цену иска в размере <данные изъяты>..

Статьей 333.18 Налогового кодекса РФ установлено, что плательщики уплачивают государственную пошлину при обращении в суды общей юрисдикции или к мировым судьям - до подачи запроса, ходатайства, заявления, искового заявления, жалобы. При этом государственная пошлина уплачивается плательщиком.

С учетом положений п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, исходя из указанной истцом цены иска, к исковому заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Вместе с тем, истцом к иску приложены лишь документы, подтверждающие уплату государственной пошлины на сумму <данные изъяты>.

Чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано на уплату Кожевниковой Е.А. государственной пошлины в размере <данные изъяты>., к иску в подлиннике не приложен, хотя в определении о подготовке дела к судебном разбирательству истцу разъяснялась необходимость представления в суд подлинников документов.

Согласно ч. 2 ст. 103 ГПК РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

На основании ст. 333.18 НК РФ, ст. ст. 98, 103, 131,132 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с истца Кожевниковой Е.А. в доход местного бюджета муниципального образования <адрес> государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Кожевниковой Екатерины Александровны к администрации муниципального образования город Узловая Узловского района, администрации муниципального образования Узловский район об уменьшении размера арендной платы и взыскании расходов на устранение недостатков имущества - отказать.

Взыскать с Кожевниковой Екатерины Александровны государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования Узловский район в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Узловский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 марта 2019 года.

Председательствующий        Н.А. Тимофеева