Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3843/2022 ~ М-3609/2022 от 22.09.2022

Решение изготовлено в полном объеме 20.12.2022 года

УИД №

Дело № 2-3843/22

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Чеховский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Казеровой С.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ДПК «Васильково» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

Истец, представитель ДПК “Васильково”, обратился в суд с иском к ответчику, ФИО3, о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ДНП “Соколиная гора” и ФИО3, прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым №, признании права собственности на указанный земельный участок, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ДНП “Соколиная гора” и ФИО2 (ФИО3) Н.Ф. был заключен договора купли-продажи земельного участка № с кадастровым №, площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, СП Баранцевское, в районе д. Оксино. Стоимость земельного участка составила 711 674 руб., график платежей согласован сторонами по ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке, однако обязанность покупателя об оплате земельного участка до настоящего времени исполнена частично, на сумму в размере 474 881 руб. 08 коп. ДД.ММ.ГГГГ между ДНП “Соколиная гора” и ДПК “Васильково” заключен договор уступки права требования (цессии) №, по условиям которого ДНП “Соколиная гора” уступило истцу право требования по указанному договору купли-продажи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ решением Симоновского районного суда <адрес> с ФИО3 В пользу истца взыскана задолженность по договору купли-продажи №-Р в размере 474 949 руб., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 400 051 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 931 руб. 60 коп., а всего взыскано 886 931 руб. 60 коп. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Трусовского РОСП <адрес> на основании исполнительного документа от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного в соответствии с указанным решением суда, возбуждено исполнительное производство №-ИП, до настоящего времени в счет погашения задолженности поступили денежные средства в размере 67 руб. 92 коп. Поскольку ответчиком нарушены сроки оплаты по договору, что является существенным нарушением условий договора, в целях защиты своих прав истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец, представитель ДПК “Васильково” по доверенности ФИО6, в судебном заседании исковые требования поддержала, также пояснила, что в отношении ответчика открыто несколько исполнительных производств, по которым имеется задолженность. Требование о расторжении договора ответчиком проигнорировано. Также по условиям договора сумма задатка в размере 215 000 руб. не подлежит возвращению ответчику при расторжении договора по инициативе продавца.

Ответчик, ФИО3, в судебное заседание не явилась, извещена, возражений не направила, об уважительности причины неявки суд не известила.

3-е лицо, представитель ДПК “Соколиная гора”, в судебное заседание не явился, извещен.

При таких обстоятельствах суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ДНП “Соколиная гора” и ФИО2 (ФИО3) Н.Ф. был заключен договора купли-продажи земельного участка №-Р с кадастровым №, площадью 700 кв.м, категория земель - земли с/х назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.41-45).

Согласно п. 2.1 Договора стоимость земельного участка составила 711 674 руб.

В соответствии с п. 2.2.Договора установлен порядок внесения покупателем оплаты стоимости земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что по соглашению сторон денежная сумма в размере 215 000 руб. является задатком (согласно ст. 381, 381 ГК РФ).

Любое нарушение сроков оплаты, указанных в п. 2.2 Договора, является существенным нарушением договора (п. 3.4 Договора).

В соответствии с п. 5 статьи 488 ГК РФ земельный участок будет находиться в залоге у продавца до момента поступления всей стоимости земельного участка, указанной в п. 2.1 Договора, на расчетный счет продавца, указанный в настоящем Договоре (пункт 1.5 Договора).

Согласно п. 1.4 Договора датой перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю является дата его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Пунктом 6.1 Договора предусмотрено, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему Договору.

На основании п. 7.5 Договора нарушение покупателем любого из обязательств, указанных в п. 2.2 настоящего Договора, после государственной регистрации является основанием для расторжения настоящего Договора в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ) по инициативе продавца, при этом сумма задатка в размере 215 000 руб. Покупателю не возвращается.

По условиям п. 7.6 Договора в случае расторжения Договора, покупатель обязуется возвратить продавцу земельный участок, приведенный в первоначальное состояние, без каких либо строений и сооружений.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д.44 оборот - 45).

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34-36), материалами регистрационного дела (л.д.61-83), земельный участок с кадастровым №, площадью 700 кв.м, внесен в ГКН ДД.ММ.ГГГГ, категория земель - земли с/х назначения, разрешенное использование - для дачного строительства, расположен по адресу: <адрес> правообладатель ФИО2, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, обременение - залог в силу закона в пользу ДПК “Васильково”.

По сведениям представленного акта сверки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка оплачено 236 725 руб., остаток задолженности составляет 474 949 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ДПК “Соколиная гора” и ДПК “Васильково” заключено соглашение об уступке права требования (цессия) №, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования по сделкам, в том числе, договор № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым №, заключенный между первоначальным кредитором и ФИО2

Пунктом 1.3 Соглашения предусмотрено, что право требования первоначального кредитора к должнику на дату подписания Соглашения составляет 474 949 руб.

В соответствии с п. 1.4 Соглашения право требования первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания Соглашения.

Обязанность по письменному уведомлению должников о состоявшемся переходе прав несет новый кредитор (пункт 2.2 Соглашения).

ДД.ММ.ГГГГ ДПК “Васильково” направило в адрес ФИО2 уведомление об уступке права требования (л.д.47).

В счет оплаты уступаемого права требования по договорам новый кредитор обязуется оплатить первоначальному кредитору сумму в размере 828 000 руб. (пункт 3.1 Соглашения).

В подтверждение обстоятельств перечисления денежных средств по Соглашению и передачи документов в материалы дела представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении ДПК “Васильково” ДПК “Соколиная гора” оплаты по соглашению об уступке прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму в размере 828 000 руб. (л.д.93), акт приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40).

ДД.ММ.ГГГГ ДПК “Васильково” направило ФИО3 (Файзулаевой) Н.Ф. требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств в размере 474 882 руб. (л.д.48-50).

Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены частично исковые требования ДПК “Васильково” к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка, взыскании неустойки и государственной пошлины; с ФИО2 в пользу ДПК “Васильково” взыскана задолженность по договору купли-продажи земельного участка в размере 474 949 руб., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 400 051 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 931 руб. 60 коп., а всего взыскано 886 931 руб. Решение суда вступило в законную силу (л.д.51).

ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № выданного Симоновским районным судом <адрес>, судебным приставом-исполнителем Трусовского РОСП <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП, сумма непогашенной задолженности составляет 886 863 руб. 45 коп. При этом, в отношении ФИО2 также возбуждены иные исполнительные производства (л.д.52).

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, в том числе с кадастровым №, что следует из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно адресной справке УВМ ГУ МВД России по <адрес> ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> (л.д.84 оборот).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно пункту 1 статьи 454 указанного Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 названного Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного кодекса (пункт 3).

Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, остановившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 329 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Как указано в пункте 3 статьи 334 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Проанализировав представленный договор купли-продажи земельного участка, суд приходит к выводу, что данный договор является договором о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа, поскольку как следует из договора купли-продажи земельного участка №, цена объекта недвижимого имущества определена – 711 674 руб., порядок, сроки и размеры платежей за него сторонами согласованы, при этом, порядок оплаты носит ежемесячный характер, аннуитетными платежами до полной выплаты стоимости товара в соответствии с графиком оплаты, следовательно, к нему применяются положения, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Исходя из пункта 2 названной статьи для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обстоятельств, в соответствии с которыми право требования по указанному договору купли-продажи не может быть передано третьи лицам, судом не установлено. Оплата договора уступки права требования произведена и сторонами не оспаривается, обременение - залог в силу закона в пользу ДПК “Васильково”.

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, продавцу предоставлена законом возможность выбора способа защиты своего нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара. Эта возможность не ставится в зависимость от момента перехода права собственности на проданный товар.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как установлено судом, продавец воспользовался свои правом, уступив права требования по договору купли-продажи земельного участка истцу. Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены частично исковые требования ДПК “Васильково” к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи земельного участка, взыскании неустойки и государственной пошлины, решение вступило в законную силу.

Таким образом, истец воспользовался своим правом, истребовав у ответчика задолженность по договору купли-продажи земельного участка. Учитывая, что обеспечением исполнения обязательств ответчика является залог земельного участка в пользу истца, при том, что исполнительное производство о взыскании задолженности по договору купли-продажи возбуждено службой судебных приставов-исполнителей, у истца возникло право требовать обращения взыскания на заложенное имущество с целью истребования взысканной по решению суда задолженности по оплате договора купли-продажи земельного участка преимущественно перед другими кредиторами. Оснований требовать от ответчика возврата переданного по договору земельного участка у истца не имеется.

В силу действующего законодательства договор можно расторгнуть:

        если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);

        если контрагент не выполняет обязанность по страхованию объекта недвижимости. В этом случае договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения (ст. 490, п. 5 ст. 454 ГК РФ);

    при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ);

    в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ)

Вместе с тем, указанных обстоятельств судом в отношении истца не установлено. Заключая договор уступки права требования, истец не лишился того, на что рассчитывал, приобретая задолженность ответчика, с момента заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло и судом не установлено, в связи с чем оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке, не имеется.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований суд не находит.

В силу ст. 98 ГПК РФ оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ДПК «Васильково» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов, – оставить без удовлетворения.

           Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

         Председательствующий судья                                      С.М. Казерова