Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1284/2019 ~ М-524/2019 от 12.02.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2019 года           г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Леонтьевой Е.В., при секретаре судебного заседания    Романовой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1284/19 по иску Чекмаревой Елены Юрьевны к ООО «Дом-75» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – перепланированное нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в Октябрьский районный суд г. Самары с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между ООО «Дом-75» (заказчик), в лице заместителя директора Бояркина И.В., действующего на основании доверенности №... от дата, и Агентского договора №... от дата заключенного между ООО «Дом-75» и ЗАО «Волгоэнергоресурс» с одной стороны и Чекмаревым В.А. (инвестор) был заключен Договор №...-Б об инвестировании строительства Бизнес-Центра (далее - объект) по адрес, литера Д, в адрес (далее - договор). Предметом договора является участие в строительстве Бизнес-Центра, расположенного по адресу: адрес, литера Д, в части инвестирования строительства нежилых помещений за строительным номером 8,9 (разделенных перегородками согласно прилагаемому плану этажа), общей площадью 114,2 кв.м на 7 этаже. Объем инвестирования составил по соглашению сторон 2 163 592, 70 рублей. Указанная сумма оплачена Чекмаревым В.А. в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам за период 2005-2009 гг. №..., 502. В соответствии с п.2.2 договора в объем инвестирования входят все затраты, необходимые для осуществления строительства Бизнес-Центра, пропорционально доле участия инвестора. Заказчик осуществляет функции заказчика - застройщика, финансирование проектных, строительных и иных работ по всему объекту за счет находящихся в его распоряжении и в том числе переданных инвестором на условиях договора (п.п. 3.1, 3.2). Также к обязанностям заказчика относится подключение объекта к действующим инженерным сетям электро - тепло- водоснабжения, канализации и передача объекта эксплуатирующей организации (п. 1.3). Заказчик несет ответственность за сроки сдачи в эксплуатацию объекта (3.3). дата между ООО «Дом-75» (заказчик) и Чекмаревым В. А. (инвестор) подписан акт №... приема-передачи объекта под отделку, для производства отделочных работ силами инвестора с применением материалов и приборов инвестора. Настоящий акт действует до момента подписания акта №... приема - передачи объекта по договору №...-Б от дата В установленном порядке и сроки нежилое помещение инвестору по акту-приема передачи не передано. дата между Чекмаревым В.А (инвестор), и Чекмаревой Е.Ю.(правопреемник) заключен договор №...-Б о переуступке права требования. Согласно которому инвестор уступил в полном объеме принадлежащие ему права по договору №...-Б от дата об инвестировании строительства Бизнес-Центра (Объекта) по адрес, литера Д, в адрес. Здание Бизнес-Центра построено, однако до настоящего времени процедура его сдачи в эксплуатацию не соблюдена, ввиду чего у истицы отсутствует возможность оформить право собственности на нежилое помещение. При этом фактически истица помещение приняла, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги, задолженности по коммунальным платежам не имеет. По данным технического паспорта от дата, изготовленного Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»», нежилое помещение поставлено на технический учет, ему присвоен инвентарный №... (36:401:002: 000119190), местоположение объекта учета: адрес, номер строения 9, литера 68, номер помещения н 48. Площадь нежилого помещения по данным обмера составила 114, 2 кв.м.

В судебном заседании представитель истца Журова Н.А., действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования, просила признать право собственности на нежилое помещение № н48, площадью 114,2 кв.м., расположенное в незавершенном строительством объекте по адресу: адрес, стр.9.

Представитель ответчика ООО «Дом-75» Дмитриев С.Д., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц - Администрации г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.    

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено, что дата между ЗАО «Волгоэнергоресурс» и OOО «Дом-75» заключен агентский договор №..., согласно которому ООО «Дом-75» берет на себя обязательства заключить с третьими лицами договоры об инвестировании реконструкции здания Бизнес-Центра по адресу: адрес, Литера Д, получить плату по заключенным договорам, выполнить функции Заказчика строительно-монтажных работ со всем комплексом инженерных коммуникаций и сооружений, обеспечить проведение реконструкции объекта и ввод его в эксплуатацию, оказать содействие по сдаче объекта государственной комиссии и передаче объекта в эксплуатацию.

Постановлением Администрации Октябрьского района г.Самара от дата разрешена ЗАО «ВолгаэнергоРесурс» перепланировка нежилых помещений литера 66-67, 67, 67-68, 68, 69 по адресу: адрес, б/н литера Д, принадлежащих ему на праве собственности.

В 2002 году Департаментом строительства и архитектуры г.Самара изготовлено архитектурно-планировочное задание №... на разработку проекта - реконструкции здания под размещение офисных помещений, гаража, стоянки автомобилей.

дата между Департаментом управления государственным имуществом и ЗАО «Волга Энергоресурс» заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер на срок 5 лет с дата по дата, расположенный по адресу: адрес, участок б/н.

Судом установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права от дата ЗАО «Волга-Энерго-Ресурс» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, акта приема-передачи недвижимого имущества от дата на праве собственности принадлежат нежилые здания (склад ЦИС корпус 66-67, 67, 67-68, 68), расположенные по адресу: адрес, б/н, литера Д.

Постановлением Администрации Октябрьского района г.Самара от дата №... разрешена ЗАО «Волга-Энерго-Ресурс» перепланировка нежилых помещений литера 66-67, 67, 67- 68,68,69 по адрес, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок под нежилые помещения, общей площадью 6259,5 кв.м., расположенный по адресу: адрес, участок б/н.

В 2002 году Департаментом строительства и архитектуры адрес изготовлено архитектурно-планировочное задание №... на разработку проекта - реконструкции здания под размещение офисных помещений, гаража, стоянки автомобилей в адрес, б/н, литера Д.

дата между Департаментом управления государственным имуществом Администрации Самарской области и ЗАО «Волга-Энерго-Ресурс» заключен договор аренды земельного участка №..., согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок кадастровый №...(15), на срок 5 лет с дата по дата, расположенный по адресу: адрес, участок б/н.

дата между ООО «Дом-75» (Заказчик), в лице заместителя директора Бояркина И.В., действующего на основании доверенности №... от дата, и Агентского договора №... от дата заключенного между ООО «Дом-75» и ЗАО «Волгоэнергоресурс» с одной стороны и Чекмаревым В.А. был заключен дДоговор №...-Б об инвестировании строительства Бизнес-Центра по адрес, литера Д, в адрес. Предметом договора является участие в строительстве Бизнес-Центра, расположенного по адресу: адрес, литера Д, в части инвестирования строительства нежилых помещений за строительным номером 8,9, общей площадью 114,2 кв.м на 7 этаже.

Объем инвестирования составил по соглашению сторон 2 163 592, 70 рублей. Указанная сумма оплачена Чекмаревым В.А. в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам за период 2005-2009 г.г. № 641, 502 и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п.2.2 договора в объем инвестирования входят все затраты, необходимые для осуществления строительства Бизнес-Центра, пропорционально доле участия инвестора. Заказчик осуществляет функции заказчика - застройщика, финансирование проектных, строительных и иных работ по всему объекту за счет находящихся в его распоряжении и в том числе переданных инвестором на условиях договора (п.п. 3.1, 3.2). Также к обязанностям заказчика относится подключение Объекта к действующим инженерным сетям электро- тепло- водоснабжения, канализации и передача объекта эксплуатирующей организации (п. 1.3). Заказчик несет ответственность за сроки сдачи в эксплуатацию объекта (3.3).

дата между ООО «Дом-75» и Чекмаревым В. А. подписан акт №... приема-передачи объекта под отделку, для производства отделочных работ силами инвестора с применением материалов и приборов инвестора. Настоящий акт действует до момента подписания акта №... приема - передачи объекта по договору №...-Б от дата.

В установленном порядке и сроки нежилое помещение инвестору по акту-приема передачи не передано.

дата между Чекмаревым В.А. и Чекмаревой Е.Ю. заключен договор №...-Б о переуступке права требования, согласно которому инвестор уступил в полном объеме принадлежащие ему права по договору №...-Б от дата об инвестировании строительства Бизнес-Центра по адрес, литера Д, в адрес. Здание Бизнес-Центра фактически построено, однако до настоящего времени процедура его сдачи в эксплуатацию не соблюдена, ввиду чего у истицы отсутствует возможность оформить право собственности на нежилое помещение.

При этом фактически истица помещение приняла, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги, задолженности по коммунальным платежам не имеет.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением Главного государственного санитарного врача по Самарской области от дата проект реконструкции нежилых зданий под размещение офисных, торговых помещений, стоянки автомобилей и трансформаторной подстанции по адресу: адрес, литера Д, 2-я очередь строительства соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Согласно экспертному заключению ГУ Министерство РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Самарской области от 2005 года предоставленный на экспертизу раздел «ИТМ ГОЧС» рабочего проекта «Реконструкция нежилых зданий под размещение офисных помещений, гаража, стоянки автомобилей в адрес» может быть использован в составе проектной документации строительства и рекомендован к утверждению.

Из заключения экспертизы промышленной безопасности проектной документации на реконструкцию опасного производственного объекта «Реконструкция нежилых помещений под размещение офисных помещений, стоянки автомобилей, по адресу: адрес, литер Д» от 2005 года, выполненного ООО Инженерный Центр «ЭДО» следует, что рабочий проект «Реконструкция нежилых помещений под размещение офисных помещений, стоянки автомобилей, по адресу: адрес, литер Д», выполненный с учетом внесенных в процессе изменений и дополнений, соответствует действующим требованиям промышленной безопасности.

Согласно техническому заключению, выполненному Самарским государственным архитектурно-строительным университетом в 2006 году, анализ результатов технического освидетельствования строительных конструкций 2 очереди торгово-офисного центра «Биг-Бен», расположенного по адресу: адрес, литер Д, позволяет сделать следующие выводы: 1) монолитная железобетонная фундаментная плита выполнена в соответствии с проектом, прочность бетона плиты соответствует проектной, техническое состояние фундамента оценивается как исправное; 2) наружные и внутренние стены, стены лестничных клеток и лифтовых шахт исполнены в соответствии с проектом и находятся в исправном состоянии; 3) геометрические параметры колонн каркаса соответствуют проекту, прочность бетона, определенная выборочно, варьируются от 25,09 МПа до 33,84 МПа, т.е. в отдельных колоннах она ниже проектной; 4) перекрытия и покрытие здания выполнены в соответствии с проектом и находятся в исправном состоянии; прочность бетона плит перекрытий, определенная выборочно, составляет от 29,96 МПа до 34,67 Мпа; 5) лестничные марши и площадки смонтированы в соответствии с проектом и находятся в исправном состоянии; 6) кровельное покрытие выполнено в соответствии с проектом и находится в исправном состоянии; 7) прочность бетона конструкций каркаса здания соответствует проектной; 8) геометрические характеристики строительных конструкций здания соответствуют проектной документации; 9) прочность, устойчивость и эксплуатационная надежность здания обеспечена.

Здание оборудовано всеми инженерными и коммунальными сетями, принятыми уполномоченными органами в соответствии с ранее выданными техническими условиями.

Так, в соответствии с разрешениями от дата №... и от дата №..., выданными Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по адрес в здании офисного центра по ул. Московское шоссе, литера Д разрешена эксплуатация электросетей: кабельных линий, вводно-распределительных устройств с приборами учета, а также эксплуатация крышной котельной. Актом №... от дата допущены к эксплуатации электроустановки.

Актом приемки наружных сетей и внутренних установок, утвержденным МУП города Самары «Самараводоканал» в здании приняты в эксплуатацию сети водопровода и канализации.

дата Управлением по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Самарской области выдано разрешение №... на эксплуатацию котельной.

Согласно инженерно-техническому заключению по обследованию нежилого помещения расположенного по адресу:    адрес. стр.9, 2018 года, нежилое помещение № н39 установлено: несущие конструкции нежилого помещения после выполненных строительных работ находятся в работоспособном состоянии.

Стены. Трещины и повреждения отсутствуют. Стены находятся в работоспособном состоянии. Ремонтно-восстановительных работ не требуется.

В ходе сплошного визуального обследования установлено, что строительные конструкции нежилого помещения №н39, расположенного по адресу: адрес, стр. 9, находятся в работоспособном состоянии, дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость в несущих и ограждающих конструкциях помещения не обнаружено.

Строительные работы по перепланировке и переустройству, выполненные в нежилом помещении, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания.

Образованное после строительных работ нежилое помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации по своему назначению. Дальнейшая эксплуатация помещения не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Выполненное инженерно-техническое заключение подготовлено в соответствии с требованиями безопасности, предусмотренными Федеральным законом от дата №...-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и отражает характеристики безопасности объекта капитального строительства после проведенных строительных мероприятий - количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.

Строительные работы выполнены в соответствии с действующими нормами. Дальнейшая эксплуатация по своему назначению возможна.

Учитывая выше изложенное, можно сделать вывод, что при выполнении строительных работ по возведению офисного здания в целом были соблюдены требования строительных норм и правил, санитарных, противопожарных и экологических требований.

Данные обстоятельства также подтверждаются вступившими в законную силу ранее принятыми судебными решениями.

Так, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от дата по делу №... отказано в признании построенного здания объектом самовольного строительства и установлено, что реконструированное здание в адрес, литера Д, не является самовольной постройкой, строительные работы выполнены и соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Указанное решение суда вступило в законную силу на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от дата.

Вышеуказанными доказательствами подтверждается, что застройщиком «ВолгоЭнергоРесурс» принимались меры и были получены документы, разрешающие производство реконструкции принадлежащих застройщику на праве нежилых зданий.

Однако в связи с признанием ЗАО « ВолгаЭнергоРесурс» решением арбитражного суда Самарской области по делу № А55-1261/2006 банкротом и последующей его ликвидации с исключением из ЕГРЮЛ не могли быть выполнены все действия по вводу объекта в эксплуатацию.

Таким образом, в соответствии с установленными обстоятельствами и на основании вышеуказанных норм закона, истец вправе иметь в законном владении, пользовании и распоряжении объект долевого строительства, указанный в договорах.

По данным технического паспорта от дата, изготовленного Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»», нежилое помещение поставлено на технический учет, ему присвоен инвентарный №... (№...), местоположение объекта учета: адрес, номер строения 9, литера 68, номер помещения н 48. Площадь нежилого помещения по данным обмера составила 114, 2 кв.м.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право истца на получение в собственность нежилых помещений основано на обязательствах, которые определены в договоре об инвестировании.

Имущество, приобретаемое по договору об инвестировании, относится к недвижимому имуществу, право собственности на которое, в соответствии с требованиями ст.ст. 131 и 219 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Федеральным законом № 122-ФЗ от дата «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» предусмотрена возможность государственной регистрации объекта, незавершенного строительства. В соответствии со ст. 25 данного закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится на основании заявлений правообладателей, сторон договора и иных актов. Для осуществления государственной регистрации стороны обязаны подать в регистрирующий орган заявление с приложением документов, необходимых для государственной регистрации.

Однако, как установлено судом, требования указанных норм закона не могут быть выполнены истцом в связи с прекращением деятельности ЗАО «ВолгаэнергоРесурс».

В связи с изложенными обстоятельствами истцом не могли и не могут быть самостоятельно выполнены действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество во внесудебном порядке, в связи с чем, он имеет право на признание за ним права собственности не нежилое помещение, указанные в инвестиционных договорах, в объекте незавершенного строительства.

Согласно статье 12 ГК РФ, признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Пункт 59 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от дата разъясняет, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицом, право которого в отношении спорного имущества никогда не было зарегистрировано, может быть удовлетворен в тех случаях, когда право на спорное имущество возникло независимо от его регистрации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░-75» - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░ 114,2 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 01.04.2019 ░░░░.

░░░░░ ░/░ ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░:

░░░░░░░░░: