Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-75/2024 (2-4757/2023;) ~ М-2297/2023 от 07.03.2023

11RS0001-01-2023-003041-72 Дело №2-75/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 марта 2024 года                     г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе:

судьи Губаевой Д.Ф., при секретаре судебного заседания Пахиновой Т.Е.,

с участием:

прокурора Вовк Я.И.,

истца Болотовой Л.Я, представителя истцов Бутгайут Г.Н.,

представителя ответчика, представителя третьего лица Комитета жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» Ануфриевой М.В.,

представителя третьего лица Департамента финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» Соколова Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Болотовой Людмилы Яковлевны, Болотовой Елены Владиславовны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Болотова Л.Я., Болотова Е.В. обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» (с учетом уточнений, представленных в судебное заседание 07.02.2024 на л.д. ...) об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ..., в размере 1644000 рублей; изъятии указанной недвижимости вместе с принадлежащей истцам доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом; взыскании с ответчика за счет казны муниципалитета в счет возмещения 1644000 рублей в пользу истцов.

В обоснование требований указано, что спорное жилое помещение принадлежит истцам на праве общей долевой собственности. Администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истцов проект соглашения об изъятии недвижимого имущества по цене 1235627 рублей, определенной на основании отчета об оценке №... от ** ** **, составленного ООО «Промтех». Истцы, считая указанный отчет недостоверным и неполным, обратились с суд с настоящим исковым заявлением.

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены ООО «Промтех», Комитет жилищной политики Администрации МО ГО «Сыктывкар», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», Болотов А.В.

В судебном заседании истец Болотова Л.Я., представитель истцов требования поддержали, указав, что с заключением судебной экспертизы, подготовленным ФИО9, истцы полностью согласны.

Представители ответчика, третьих лиц Комитета жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар», Департамента финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» с требованиями истцов и выводами судебного эксперта не согласились. Представитель ответчика, третьего лица Комитета жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар», указывая на наличие у истца Болотовой Л.Я иного жилого помещения, считала необходимым исключить из суммы возмещения расходы на аренду временного жилья.

Истец Болотова Е.В., третье лицо Болотов А.В., представитель третьего лица ООО «Промтех», в судебное заседании не явились, извещены надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав пояснения участников, заключение прокурора, полагавшего требования истцов подлежащими удовлетворению за исключением из суммы возмещения стоимости аренды временного жилья, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом по делу установлено, что с Болотова Л.Я., Болотова Е.В. являются собственниками жилого помещения - квартиры общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: .... Доля Болотовой Л.Я в праве общей долевой собственности составляет ... доли, Болотовой Е.В - ... доли (л.д. ...).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный дом по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу, определен срок расселения дома до 2027 года (л.д. ...).

Администрация МО ГО «Сыктывкар» направляла истцам проект соглашения об изъятии недвижимости – ... спорном доме по цене 1235627 рублей, определенной согласно отчету об оценке №... от ** ** **, подготовленному ООО «Промтех» (л.д. ...).

Заключать соглашение на предложенных условиях истцы отказались и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратились в суд.

Таким образом, фактически, между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой у истцов недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения по адресу: ..., администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный ООО «Промтех», согласно которому размер возмещения за жилое помещение (общей площадью ... кв.м.) составляет 1235627 рублей и состоит из:

стоимости жилого помещения – 706732 рубля,

стоимости сверхнормативной доли участка земли – 27797 рублей,

размера убытков, включающих расходы на переезд, регистрацию прав на новый объект, оплату услуг риэлтеров, аренду временного жилья, стоимость доли земельного участка, размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 501098 рублей.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцами оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по их ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО12

Согласно заключению судебного эксперта №... (л.д. ...), с учетом дополнений (л.д. ...), размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ..., составит 1360300 рублей, из которых:

рыночная стоимость жилого помещения, в том числе рыночная стоимость доли земельного участка в праве общедолевой собственности – 768000 рублей,

размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 484600 рублей,

размер убытков – 107700 рублей, включая: расходы на переезд – 14400 рублей, расходы на регистрацию прав на новое жилье – 2000 рублей, расходы на аренду временного жилья – 44300 рублей, оплата услуг риэлтеров - 47000 рублей.

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования.

При этом, экспертом указано, что отчет №... от ** ** **, подготовленный ООО «Промтех», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в тои числе требованиям федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 02.07.2021), Федеральных стандартов в области оценки (ФСО 1 - ФСО VI, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. и ФСО №7, утвержденному приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не учтены требования ст. 190.1 ЖК РФ. Не правильно и необоснованно проведен расчет стоимости доли земельного участка. Не правильно и необоснованно проведен расчет компенсации за арендуемое помещение и затраты на переезд. В связи с вышеизложенным экспертом сделан вывод, что оценщик вводит в заблуждение потребителя отчета, а также неверно применяет расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, что существенно влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Истцами представлена рецензия ООО «...» №... на судебную экспертизу, проведенную экспертом ФИО12

Оценив заключение эксперта ФИО12, приняв во внимание доводы представителя истцов о расчете экспертом размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт без учета рекомендаций Верховного Суда Российской Федерации (определение от ** ** ** №...), расчете экспертом стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение без учета при сравнении аналогов мест общего пользования (ванной комнаты), без учета сверхнормативной площади земельного участка, с неправомерным применением коэффициента корректировки на этажность (при исходном объекте, расположенном в двухэтажном многоквартирном доме), суд по ходатайству стороны истцов назначил повторную судебную экспертизу, поручив её проведение эксперту ФИО9

Согласно заключению судебного эксперта ФИО9 от ** ** ** №... (л.д. 56-131 том 2) размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ..., составит 1644000 рублей, из которых:

рыночная стоимость жилого помещения, в том числе рыночная стоимость доли земельного участка в праве общедолевой собственности – 1049000 рублей,

размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 504000 рублей,

размер убытков – 91000 рублей.

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования.

При этом экспертом выявлены следующие недостоверные сведения в отчете №... от ** ** **, подготовленном ООО «Промтех»:

в отчете на стр. 3, 16, указаны недействующие стандарты оценки, следовательно, форма отчета и требования действующего законодательства в данном отчете не исполнены надлежащим образом;

оценщиком нарушено ФСО №7, п. 226, нет анализа ценообразующих факторов, данные факторы влияют на рыночную стоимость объекта оценки;

оценщик на стр. 24 рассчитывает компенсацию за непроизведенный ремонт без расшифровки данной стоимости (нет понимания, какие виды работ были учтены). Размер компенсации не проверяем;

в рамках сравнительного подхода стр. 19-20, оценщик использует в качестве объектов-аналогов дома в кирпичном и панельном исполнении, не смотря на то, что на рынке жилой недвижимости есть аналоги, расположенные в деревянных домах. Оценщик не верно, определяет корректирующие коэффициенты в рамках сравнительного подхода (нет обоснования и источников информации). Расчет проверяем, нет подтвержденной информации и обоснования вводимых корректировок.

Экспертом сделан вывод, что в данном случае признать достоверным результат рыночной стоимости, определенной ООО «...», с учетом вышеперечисленных замечаний нельзя.

Оценив заключение эксперта ФИО9, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, тогда как отчет ООО «Промтех» содержит недостатки, не оспоренные ответчиком и самим оценщиком, в связи с чем, определенный в отчете №... от ** ** ** размер возмещения не может быть признан достоверным.

Повторная оценочная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Доказательств неверного определения экспертом выкупной цены ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены жилого помещения по адресу: ..., суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО9

Определяя размер возмещения, подлежащего выплате истцам, суд исходит из того, что истцу Болотовой Л.Я. на праве собственности принадлежат жилые помещения: 1) площадью ... кв.м. по адресу: ... (с ** ** **); 2) площадью ... кв.м. по адресу: ... (с ** ** **) (л.д. ...), а истец Болотова Е.В в спорном жилом помещении не проживает (согласно пояснениям Болотовой Л.Я в судебном заседании от ** ** **; копии доверенности, выданной представителю Болотовой Е.В на л.д. ..., из которой следует, что последняя временно находится в ...).

При таких обстоятельствах, из определенной экспертом ФИО9 суммы возмещения за изымаемое жилое помещение подлежит исключению сумма за аренду временного жилья (38000 рублей), размер возмещения, подлежащего выплате истцам, в таком случае составит 1606000 рублей (1644000 – 38000).

Требования истцов в этой части удовлетворяются судом частично.

При этом, исходя из размера долей истцов в спорном жилом помещении, размер подлежащей им выплате выкупной стоимости составит: для Болотовой Л.Я - 1070666,67 рублей, для Болотовой Е.В - 535333,33 рублей.

Суд отклоняет доводы стороны представителя истцов о том, что сумма арендной платы за изымаемое жилое помещение должна быть возмещена истцам в полном объеме. При наличии у Болотовой Л.Я. на праве собственности иных двух жилых помещений общей площадью 119,1 кв.м., где истцы не лишены возможности проживать, подтвержденного факта непроживания истца Болотовой Е.В в спорном жилом помещении, расходы истцов на аренду временного жилья нельзя признать его необходимыми убытками.

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в подпункте «л» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истцов на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар» на него.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Изъять у Болотовой Людмилы Яковлевны (...), Болотовой Елены Владиславовны (...) путем выкупа жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., с определением размера возмещения в размере 1606000 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ...:

в пользу Болотовой Людмилы Яковлевны 1070666 рублей 67 копеек,

в пользу Болотовой Елены Владиславовны 535333 рубля 33 копейки.

Перечисление администрацией МО ГО «Сыктывкар» Болотовой Людмиле Яковлевне, Болотовой Елене Владиславовне денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности Болотовой Людмилы Яковлевны, Болотовой Елены Владиславовны на указанное жилое помещение и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления окончательного решения.

Председательствующий             Д.Ф. Губаева

Мотивированное решение составлено ...