Решение по делу № 33-801/2017 (33-17683/2016;) от 22.12.2016

Судья: Шишкин А.Г.                       Гр. дело № 33 –17683/16

                                             № 33- 801/17

                 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 февраля 2017 года                                   г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Салдушкиной С.А.

судей: Гороховик А.С., Тароян Р.В.

при секретаре: Лещевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Уразова ГА – Румянцева АВ на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 01 ноября 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Уразова ГА к ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» о признании права собственности, признании права требования - отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского суда Салдушкиной С.А., объяснения в поддержание доводов апелляционной жалобы, представителя Уразова Г.А. – Румянцева А.В. (по доверенности), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Уразов Г.А. обратился в суд с иском к ООО «ИК «Недвижимость» о признании права собственности, признании права требования, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ответчиком ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» предварительный договор № о купле-продаже жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

В соответствии с п.2.2. вышеуказанного договора по данному адресу общая ориентировочная площадь двухэтажного дома составляет на дату заключения настоящего договора 85 кв.м. Согласно п. 2.3. ориентировочная площадь земельного участка будет составлять не менее 250 кв.м.

Согласно п. 2.4. данного договора все строительно-монтажные работы по дому, будут произведены в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии с п. 2.4. предварительного договора продавец (ответчик) имеет право в одностороннем порядке продлить срок строительства дома и передачу объекта не более чем на один квартал и один раз в течение срока действия настоящего договора, о чем обязан письменно уведомить покупателя (истца).

В соответствии с п. 2.8 предварительного договора стоимость дома на момент подписания настоящего договора составляет 3 324 000 рублей. Стоимость земельного участка составляет 100 000 рублей.

Однако ответчик не заключил основной договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка, а также не передал в собственность жилой дом и земельный участок в собственность истца.

Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме путем перечисления денежных средств на счет ответчика двумя платежами: согласно квитанции № от 10.10.2014г. истец внес на счет ответчика денежные средства в размере 2 000 000 рублей; согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ. истец внес на счет ответчика денежные средства в размере 1 424 000 рублей.

Следовательно, истец - Уразов Г.А., исполнил свои обязательства перед ответчиком по оплате предварительного договора в полном объеме.

Истец указал, что между сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также законодательством о защите прав потребителей.

На основании изложенного, истец просил суд (с учетом уточнений) признать за Уразовым Г.А. право собственности на незавершенный строительством объект: жилой дом, общей площадью 84,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> признать за Уразовым Г.А. право требования о передаче в собственность земельного участка площадью 281 кв.м., расположенного по указанному адресу.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Уразова Г.А. просит решение суда отменить и вынести новое решение по делу об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом не учтено то обстоятельство, что ответчик принимал меры к получению разрешения на строительство, не установил, создает ли угрозу жизни и здоровью возводимый ответчиком недвижимый объект.

В заседании судебной коллегии представитель Уразова Г.А. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам и просил решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, а жалобу – удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, в связи с че судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении жалобы без их участия.

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, считая его законным и обоснованным.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИК «Недвижимость» и Уразовым Г.А. был заключен предварительный договор №6 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно п. 1.1 договора стороны обязались заключить в будущем договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

Основной договор будет заключен сторонами после проведения технической инвентаризации, ввода в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на жилой дом и земельный участок (п. 1.2 договора).

По основному договору продавец взял на себя обязательства передать в собственность покупателя свободный от третьих лиц объект, а покупатель обязался принять объект в собственность и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Цена договора составила 3 324 000 рублей.

В соответствии с п. 2.4 договора все строительно-монтажные работы по дому, предусмотренные комплектацией должны были быть произведены в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Документы, необходимые для заключения основного договора, Продавец обязался оформить в срок, не превышающий трех месяцев с момента окончания строительных работ и подписания акта приема-передачи дома (п. 2.5 договора).

Истец свою обязанность, предусмотренную п. 2.7 договора по внесению платежей Уразовым Г.А. исполнил надлежащим образом, что подтверждается квитанциями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Уразовым Г.А. была уплачена ответчику денежная сумма в размере 3 424 000 рублей.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса РФ и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно ч. 2 ст.1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1)    на основании договора участия в долевом строительстве;

2)    путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3)    жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Как правильно признал суд, представленный сторонами предварительный договор свидетельствует о том, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора - осуществление застройщиком - юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца - участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал.

Согласно разъяснениям, приведенным в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Суд пришел к правильному выводу, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве жилого дома, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, при рассмотрении дел по искам о признании права собственности на недвижимое имущество на основании договоров о долевом участии в строительстве, базовым является ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно абз. 2 п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 222 п. 3 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства получении ответчиком разрешительной документации на строительство, доказательств соответствия испрашиваемого объекта строительным, техническим, санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию, не определена степень готовности спорного объекта, постановка объекта долевого строительства на технический учет не произведена, адрес объекту не присвоен; не возможно определить долю истца в объекте незавершенного строительства; отсутствует возможность регистрации права собственности как истца так и ответчика на объект долевого строительства.

Согласно объяснениям ответчика, данным в судебном заседании, причиной, не позволяющей произвести указанные действия, является отсутствие денежных средств на счетах ИК «Недвижимость» и принятые ОСП Ставропольского района обеспечительные меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении всего недвижимого имущества ответчика.

При указанных обстоятельствах, как правильно указал суд, не установлено, что право истца на получение по окончании строительства дома испрашиваемого им жилого помещения кем-либо не оспаривается. Доказательств обратного не представлено.

При этом, суд также правильно указал, что нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию, само по себе не может служить основанием к удовлетворению заявленных требований при наличии вышеуказанных обстоятельств.

При принятии решения суд обоснованно исходил из того, что договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.

В абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. Абзац 2 п. И названного Постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве. При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Участник долевого строительства нежилой недвижимости имеет возможность защитить свои права иными способами - путем требования о передаче предусмотренного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Поскольку строительство дома не завершено, право собственности на спорный объект не возникло, заявленное истцом требование о признании такого права является преждевременным и суд правильно оставил его без удовлетворения.

В удовлетворении исковых требований признания за Уразовым Г.А. права требования о передаче в собственность земельного участка по вышеуказанным обстоятельствам суд также обоснованно отказал, поскольку правовых оснований для этого не имеется.

На момент рассмотрения дела, испрашиваемый земельный участок не сформирован, в установленном законом порядке кадастровый учет не прошел, право на испрашиваемый земельный участок не зарегистрировано.

Надлежащих доказательств невозможности передачи земельного участка после завершения процедуры строительства не представлено.

Кроме того, как установлено судом, у ООО «ИК Недвижимость» на сегодняшний день есть ряд не исполненных обязательств по судебным решениям, в связи с чем, возбуждено исполнительное производство от ДД.ММ.ГГГГ гола. В целях обеспечения исполнения решения суда ОСП Ставропольского района УФССП по Самарской области постановлениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на совершение регистрационных действий относительно имущества принадлежащего ООО «Инвестиционная компания Недвижимость», что также свидетельствует об отсутствии законных оснований для удовлетворения судом требований Уразова Г.А.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иное толкование закона и иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 01 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Уразова ГА – Румянцева АВ - без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий –

Судьи -