Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7606/2022 от 17.06.2022

Судья Трошаева Т.В. гр. дело № 33-7606/2022

(гр. дело № 2-422/2022) УИД 63RS0045-01-2021-009788-29

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 августа 2022 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи Самчелеевой И.А.,

судей: Дудовой Е.И., Маркина А.В.,

при секретаре Корпуховой Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Шляпниковой М.Я. и Департамента градостроительства г.о. Самара на решение Промышленного районного суда г. Самары от 27 апреля 2022г., которым постановлено:

«Исковые требования Департамента градостроительства г.о. Самара - удовлетворить частично.

Взыскать с Шляпниковой М.Я. задолженность по договору аренды земельного участка № 016006з от 09.09.2004г. за период с сентября 2018г. по июнь 2021г. в размере 84 261, 03 руб., пени за период с 25.09.2018г. по 30.06.2021г. в размере 3000 руб., а всего взыскать 87 261 (восемьдесят семь тысяч двести шестьдесят один) рубль 03 копейки».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Дудовой Е.И., объяснения ответчика Шляпниковой М.Я. и ее представителя Селиверстовой Н.В., в поддержание доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент градостроительства г.о. Самара обратился в суд к ответчику Шляпниковой М.Я. с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, в котором указал следующие обстоятельства.

09.09.2004 года между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и Шляпниковой М.Я. был заключен договор аренды земельного участка № 016006з, в соответствии с которым Комитет по управлению имуществом г. Самары является арендодателем, а указанное лицо – арендатором земельного участка, площадью 247,60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Земельный участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство. Согласно пункту 3.1 договора аренды указанный договор действуют с 23.07.2004 года. Договор аренды заключен на неопределенный срок. Договор аренды прекращает свое действие в любой срок по соглашению сторон (п. 8.1 договора аренды). Договор расторгнут не был, следователь является действующим.

В соответствии с подпунктами 7, 22 пункта 1 постановления Администрации г.о. Самара от 11.01.2017г. № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» на Департамент градостроительства г.о. Самара возложены полномочия по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков.

Согласно пункта 4.2 договора аренды размер арендной платы на земельный участок определен в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 3 к договору).

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенными договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Однако условия договора ответчик не исполнил, нарушив сроки уплаты арендной платы.

Так, в период с 01.07.2006 года по 30.06.2021 арендная плата ответчиком не вносилась. Согласно расчету задолженности по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 379 782,62 руб. в период с 01.07.2006 по 30.06.2021.

Пунктом 7.2 договора аренды за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем, у ответчика возникла обязанность по уплате пени в размере 2 667 115,89 рублей за период с 11.07.2006 по 30.06.2021.

Департаментом в адрес ответчика направлялась претензия от 13.07.2021 года № Д05-01/2134, однако сумма задолженности по уплате арендной платы и пени до настоящего времени ответчиком не оплачена.

В ответ на указанную претензию ответчик предоставил договор купли-продажи от 16.11.2006 года, согласно которому право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> перешло Самченко В.Н.

Однако доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером № был образован, в том числе и за счет земельного участка, предоставленного арендатору в рамках договора аренды, не представлено. Поскольку Арендатор не подтвердил переход права на земельный участок, предоставленный ему в рамках договора аренды, в связи с этим исковые требования предъявляются именно к арендатору.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с Шляпниковой М.Я. в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара по договору аренды земельного участка от 09.09.2004 №016006з задолженность по арендной плате за период с 01.07.2006 по 30.06.2021 в сумме 379 782,62 руб., а также пени в размере 2 667 115,89 руб. за период с 11.07.2006 по 30.06.2021, а всего 3 046 898,51 руб.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Росреестра по Самарской области и Самченко В.Н.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым решением, Шляпникова М.Я. и Департамент градостроительства г.о. Самара обратились с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе Шляпникова М.Я. просит решение суда отменить полностью, как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований истца. Ссылается на то, что судом необоснованно не принято во внимание, что в силу закона, а также в силу п. 9.1 договора аренды земельного участка в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользования участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке. Поскольку Самченко В.Н. являлась покупателем по договору купли-продажи земельного участка, площадью 156,83 кв.м и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, в связи с чем она приобрела право пользования земельным участком на праве аренды.

В апелляционной жалобе представитель Департамента градостроительства г.о. Самара просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Ссылается на то, что суд необоснованно снизил сумму неустойки, поскольку ответчик доказательств несоразмерности неустойки суду не представил.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик Шляпникова М.Я. и ее представитель Селиверстова Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Судебная коллегия, в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела неправильным применением норм материального права.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Исходя из положений, предусмотренных ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что 09.09.2004 года между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и Шляпниковой М.Я. заключен договор № 016006з аренды земельного участка, согласно п. 1.1 которого на основании решения федерального суда Октябрьского района г.Самары от 13.07.2004 года, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 247,60 кв.м, именуемый в дальнейшем «участок». Участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство (п. 1.2 договора).

Согласно п. 4.1 договора арендная плата начисляется с 23.07.2004 года.

Пунктом 4.2 договора арендатор обязуется вносит арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы. Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.4 договора).

Неиспользование участка арендатором не является основанием невнесения арендной платы (п. 4.9 договора).

Согласно п. 6.1 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определяемыми договором и дополнительными соглашениями к нему.

В соответствии с п. 6.7 договора аренды, в случае передачи прав на объект, расположенный на участке арендатор обязан в 10-дневный срок уведомить арендодателя заказным письмом.

Согласно п. 8.1 договор прекращает свое действие в любой срок по соглашению сторон.

По акту приема-передачи ответчик Шляпникова М.Я. приняла вышеуказанный земельный участок (Приложение № 4 к договору №016006з).

В соответствии с п.п. 7, 22 п. 1 Постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжениях земельными участками, государственная собственность на которые разграничена, в городском округе Самара» на Департамент градостроительства городского округа Самара возложены полномочия по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленных под строительство зданий, сооружений, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков.

С указанной даты в силу прямого указания закона права арендодателя по указанному договору находятся в полномочиях Департамента градостроительства г.о. Самара.

Из пояснения ответчика Шляпниковой М.Я. следует, что земельный участок был продан в 2006 году Самченко В.Н.

Из материалов дела следует, что ответчику Шляпниковой М.Я. Постановлением Главы г.о. Самара № 1839 от 15.06.2006г. «Об утверждении проекта границ земельного участка и предоставлении в собственность Шляпниковой М.Я. земельного участка, занимаемого индивидуальным жилым домом с приусадебным участком в Октябрьском районе» предоставлен в собственность бесплатно земельный участок, занимаемый индивидуальным жилым домом с приусадебным участком, относящийся по категории к землям поселений, расположенный по адресу: <адрес> согласно проекту границ, прилагаемому к настоящему Постановлению, находящийся в фактическом пользовании, общей площадью 200 кв.м, в том числе:

- в общую долевую собственность площадью 129,5 кв.м (1/3 доля в праве на строение);

- в частную собственность площадью 156,83 кв.м.

Право собственности на земельный участок, площадью 156,83 кв.м было зарегистрировано Шляпниковой М.Я. в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 02.11.2006г. серии №.

Согласно договора купли-продажи от 16.11.2006 года, продавец Шляпникова М.Я. продала покупателю Самченко В.Н., земельный участок, находящийся по адресу: г<адрес>, площадью 156,83 кв.м, кадастровый номер №, а также 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, состоящий из двух домов (Лит А и Б), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 120,3 кв.м.

По сведениям ЕГРН собственником земельного участка, площадью 156,83 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> является Самченко В.Н., дата регистрации права - 30.11.2006 года.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции указал, что доказательств, подтверждающих отчуждение ответчиком в пользу Самченко В.Н. спорного земельного участка, площадью 247,6 кв.м, принадлежащего ей на основании договора № 016006з аренды земельного участка, суду не представлено.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Так, согласно разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия находит, что решение суда указанным требованиям не соответствует, исходя из следующего.

По запросу судебной коллегии из Октябрьского районного суда г.Самара было истребовано гражданское дело №2-11/19 по исковому заявлению Забаровской Н.А., Чекуровой Е.И., Рыбаковой Е.Н., Ходаковской О.Н., Самченко В.Н. к Департаменту управления имуществом г.о. Самара, Департаменту градостроительства и архитектуры г.о.Самара о признании права собственности на земельный участок, и принятого судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства в силу п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, а также с учетом разъяснений в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции".

Так, из материалов гражданского дела №2-11/19 следует, что истцы обратились в Октябрьский районный суд г. Самары с указанным заявлением, ссылаясь на то, что являются собственниками строений (жилых домов), расположенных по адресу: <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда г.Самара от 25.01.2019 г., с учетом определения суда от 02.04.2019 года об исправлении описки, по гражданскому делу №2-11/19 исковые требования истцов удовлетворены. Суд признал за Самченко В.Н., Забаровской Н.А. по 1/3 доли вправе общей долевой собственности за каждой, за Чекуровой Е.И., Рыбаковой Е.Н., Ходаковской О.Н. по 1/9 доли вправе общей долевой собственности за каждым, на земельный участок, площадью 836,0 кв.м, относящийся к категории - земли населенных пунктов, разрешенное использование под жилым домом с приусадебным участком, расположенный по адресу: <адрес>, в координатах X и Y согласно топографическому плану земельного участка, изготовленного ООО «Абсолют» от 25.10.2018 года.

Решение Октябрьского районного суда г.Самара от 25.01.2019 г. по гражданскому делу №2-11/19 сторонами, в том числе и соответчиком Департаментом градостроительства г.о. Самара не обжаловалось и выступило в законную силу 01.03.2019 года.

Кроме того, принятым в качестве нового доказательства в силу п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, а также с учетом разъяснений в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" решением Октябрьского районного суда г.Самара от 08.12.2021 года по гражданскому делу №2-4689/2021, вступившего в законную силу 13.01.2022 года, по иску Забаровской Н.А., Чекуровой Е.И., Рыбаковой Е.Н., Ходаковской О.Н., Самченко В.Н. к Администрации г.о. Самара о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, выделе доли в натуре и признании права собственности на земельный участок, исковые требования истцов удовлетворены, прекращено право общей долевой собственности за истцами на земельный участок, площадью 836,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Данным решением, в том числе, признано право собственности за Самченко В.Н. на земельный участок площадью 278 кв.м, относящийся к категории – земли населенных пунктов, разрешенное использование под жилым домом с приусадебным участком, расположенный по адресу: <адрес> в координатах X и Y согласно топографическому плану земельного участка, изготовленному ООО «Абсолют» от 08.11.2019 года.

Указанным решением установлено, что право общей долевой собственности всех сособственников на земельный участок, площадью 836,0 кв.м в Управлении Росреестра зарегистрировано 05.06.2019 года, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый номер №. Истцы обратились в ООО «Абсолют», где был подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием четырех земельных участков путем раздела земельного участка площадью 836,0 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> По результатам проведения кадастровых работ было образовано четыре земельных участка: ЗУ1 площадью 279 кв.м, ЗУ2 площадью 278 кв.м, ЗУ3 площадью 134 кв.м, ЗУ4 – 145 кв.м.

В соответствии с п.9.1 договора аренды земельного участка №016006з от 09.09.2004 года, заключенного со Шляпниковой М.Я., в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользования участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В таких случаях заключение нового договора не требуется, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у нового собственника объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Таким образом, поскольку Самченко В.Н. по договору купли-продажи со Шляпниковой М.Я. являлась покупателем земельного участка, площадью 156,83 кв.м и 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, в связи с чем новый собственник приобрел право пользования спорным земельным участком на праве аренды.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Департамента градостроительства г.о. Самара, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований истца к Шляпниковой М.Я. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени в полном объеме.

Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Самары от 27 апреля 2022г. – отменить.

Вынести по делу новое решение, которым исковые требования Департамента градостроительства г.о. Самара к Шляпниковой М.Я. о взыскании задолженности по договору аренды, пени – оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Шляпниковой М.Я. – удовлетворить, апелляционную жалобу Департамента градостроительства г.о. Самара – оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: