Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-977/2022 ~ М-681/2022 от 12.04.2022

Дело № 2-977/2022

УИД 19RS0002-01-2022-001201-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 мая 2022 г.                          г. Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи Бастраковой А.О.,

при секретаре Елешиной Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к Администрации города Черногорска о признании права на заключение договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании истца Гарнизоновой Е.Н.,

представителя истца Гарнизонова Е.Л., допущенного к участию в деле на основании п.6 ст.53 ГПК РФ,

представителя ответчика Манахова Д.С., действующего на основании доверенности от 04.05.2022,

УСТАНОВИЛ:

Гарнизонова Е.Н., с учетом уточненных в порядке ст.39 ГПК РФ требований, обратилась в суд с иском к Администрации города Черногорска о признании права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 404 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***

Свои требования мотивировала тем, что истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 02.10.2018 принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ***

29.11.2018 между истцом и ответчиком на указанный объект заключён договор аренды № 3218ю без проведения торгов на основании пп. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в связи с наличием у истца на территории земельного участка объекта незавершённого строительства. Срок действия договора установлен до 19.11.2021. При этом между предыдущим собственником объекта и ответчиком действовал договор аренды от 30.08.2012 № 2521ю на земельный участок, расположенный по вышеобозначенному адресу, заключённый на срок 49 лет. После заключения договора от 29.11.2018 было установлено, что объект незавершённого строительства выходит за пределы предоставленного земельного участка.

После установления границ земельного участка между истцом и ответчиком 01.06.2020 заключён договор аренды № 3328ю, согласно условиям которого ответчик (арендодатель по договору) предоставил истцу (арендатору по договору) земельный участок площадью 404 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** Срок действия договора установлен с 01.06.2020 до 19.11.2021. Фактически срок для осуществления строительства составил менее полутора лет, не по вине истца (резкое удорожание строительных материалов, ограничительные меры, в связи с короновирусной инфекцией). При этом в настоящее время процент готовности объекта составляет 80%. Истец обратился к ответчику с предложением продлить срок действия, однако в продлении было отказано. Истцу 08.10.2020 выдано разрешение на строительство объекта, срок действия разрешения продлен до 01.10.2022.

В судебном заседании истец Гарнизонова Е.Н., представитель Гарнизонов Е.Л. настаивали на заявленных требованиях в полном объёме.

Представитель ответчика – администрации г.Черногорска Манахов Д.С. в судебном заседании пояснил, что Гарнизонова Е.Н. не является первоначальным застройщиком и приобрела незавершенный строительством объект недвижимого имущества у другого лица, что послужило основанием для заключения с ним договора аренды № 3218ю в 2018 г. Незавершенный строительством жилой дом был приобретен по договору купли-продажи у Нагапетяна Н.А., который, в свою очередь, возвел его на основании заключенного им с администрацией договора аренды земельного участка №2521Ю от 30.8.2012. Учитывая переход права собственности на расположенный на арендованном участке объект недвижимости, с Гарнизоновой Е.Н. был заключен договор аренды № 3218ю. После истечения срока действия договор с ответчиком был заключен новый договор № 3328ю от 01.06.2020 для окончательного завершения строительства жилого дома, на что давалось три года, однако данная процедура в отведенные сроки проведена не была, условия, предусмотренные п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в отношении истца были соблюдены. Таким образом, наличие, в совокупности таких условий как предоставление земельного участка ранее в аренду для строительства другому собственнику, заключение нового договора после 01 марта 2015 для завершения строительства новым собственником объекта и истечение 3-летнего срока запрещает муниципальному органу снова заключить новый договор с Гарнизоновой Е.Н. Между тем администрация города Черногорска не намерена обращаться с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. Несмотря на прекращение действия договора Гарнизоновой Е.Н. продолжалось и продолжается внесение арендной платы, вследствие чего задолженность по ней отсутствует. Администрация полагает, что данный ответчику отказ в заключении нового договора был обоснованным и законные основания для такого заключения у ответчика отсутствуют.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно договору купли-продажи от 02.10.2018 Гарнизонова Е.Н. приобрела в собственность у Нагапетяна Н.А. объект незавершенного строительства общей площадью 117,1 кв.м., кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***

Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что объект принадлежит продавцу по праву собственности на основании разрешения на строительство от 16.12.2013, договора аренды № 2521Ю от 30.08.2012, соглашения от 08.08.2014 о внесении изменений в договор аренды.

29.11.2018 на основании договора аренды на земельный участок №3218ю истцу (арендатору по договору) предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***, площадью 315 кв.м.

Срок действия договора установлен до 19.11.2021.

19.03.2020 между сторонами достигнуто соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды, в связи с чем на основании акта земельный участок был передан Гарнизоновой Е.Н. Администрации города Черногорска.

Далее, 01.06.2020 между администрацией города Черногорска и Гарнизоновой Е.Н. заключен договор аренды на земельный участок №3328ю, согласно условиям которого ответчик (арендодатель по договору) предоставил истцу (арендатору по договору) земельный участок площадью 404 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***

Срок действия настоящего договора установлен до 19.11.2021.

Факт передачи администрацией города Черногорска Гарнизоновой Е.Н. земельного участка площадью 404 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, подтверждается актом от 01.06.2020.

Из выписки ЕГРН от 19.10.2018 следует, что Гарнизонова Е.Н. является собственником объекта незавершенного строительства по адресу: ***, кадастровый ***

На заявление, поданное Гарнизоновой Е.Н. о продлении срока договора аренды земельного участка № 3328ю от 01.06.2020 администрацией направлен ответ об отказе в заключении договора аренды на новый срок, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закона № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.10.2001 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.

Положения названной нормы предоставляют право собственнику объекта незавершенного строительства на получение земельного участка для завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию однократно на срок три года.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из приведенных выше положений действующего законодательства, суд полагает, что в целях правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, реализовал ли собственник объекта незавершенного строительства свое право на однократное получение земельного участка по своему волеизъявлению в рамках предоставленного ему права, предусмотренного п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, а также было ли реализовано органом местного самоуправления его право изъятия объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Материалы дела не содержат доказательств обращения администрации со дня истечения срока действия ранее заключенного договора (от 19.11.2021) до даты рассмотрения настоящего дела с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего Гарнизоновой Е.Н. на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. В судебном заседании представитель ответчика указал об отсутствии намерения обращаться к Гарнизоновой Е.Н. с данными требованиями.

Материалами дела подтверждается, что строительство объекта на испрашиваемом истцом земельном участке ведется до настоящего времени (готовность объекта составляет 80%).

Разрешение, выданное на ранее начатое строительство объекта капитального строительства, действует до 01.10.2022.

Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация объекта недвижимости невозможно без предоставления Гарнизоновой Е.Н. земельного участка.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью оформления завершенного строительством объекта недвижимого имущества в собственность путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды на строительство объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░ ░░ ░░░9 ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ***

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                     ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ 31.05.2022.

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***