Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-853/2024 ~ М-614/2024 от 25.03.2024

Дело №2-853/2024

УИД №59RS0044-01-2024-001441-51      подлинник

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Горнозаводск    11 июля 2024 года

Чусовской городской суд Пермского края ( постоянное судебное присутствие в г. Горнозаводске) в составе

председательствующего судьи Башировой А.А.

с участием истца по первоначальному иску, ответчика по встречному-Воскресенского В.В.,

ответчика по первоначальному иску, истца по встречному Ершова В.И., представителя ответчика- адвоката Рубцова С.Н.,

при секретаре судебного заседания Маркеловой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Горнозаводске гражданское дело по иску Воскресенского В. В. к Ершову В. И. о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности, встречному исковому заявлению Ершова В. И. к Воскресенскому В. В. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

у с т а н о в и л:

Воскресенский В.В. обратился в суд с исковым заявлением к Ершову В.И. о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, расположенную по адресу: адрес кадастровый ... на основании договора купли-продажи, заключенного 26.03.2021между сторонами.

Ершов В.И. обратился к Воскресенскому В.В. со встречным иском о расторжении названного договора купли-продажи комнаты ..., расположенной по адресу: адрес.

Протокольным определением суда от 30.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Ерыкалова М.С., Васькина А.С., Васькин С.Н., Шипулина С.Н.

Протокольным определением суда от 19.06.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Ишмухаметов Д.А., Ишмухаметов Д.А., Ишмухаметов А.А., Ишмухаметов Т.А., Ишмухаметова Г.А. Васькина А.С. и Васькин С.Н. исключены из состава третьих лиц по данному делу.

В судебном заседании истец по первоначальному иску Воскресенский В.В. на заявленных исковых требованиях настаивал. Суду пояснил, что 26.03.2021 между ним и ответчиком Ершовым В.И. был заключен договор купли-продажи комнаты ... в адрес в адрес Комната была продана за 50 000 рублей, переданных продавцу Ершову В.И. до заключения сделки в полном объеме. После заключения сделки Ершов В.И. передал Воскресенскому В.В. документы на данную комнату, а также ключи от комнаты. Все документы были сданы в МФЦ для регистрации сделки. Однако 22.12.2021 истец получил уведомление об отказе в государственной регистрации прав, поскольку продавец в лице Ершова В.И. не предоставил документы, подтверждающие отказ остальных собственником комнаты в данной коммунальной квартире от покупки комнаты .... Он неоднократно просил Ершова В.И. об оформлении сделки надлежащим образом, устранить недостатки и вновь сдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Но ответчик уклоняется от данной обязанности. Данное жилое помещение, приобретенное истцом у Ершова В.И. является для истца единственным жильем, он в него вселился практически сразу же после заключения сделки купли-продажи и продолжает в нем проживать, учитывая, что договор фактически исполнен, денежные средства по договору переданы покупателем продавцу в полном объеме, спорная комната после заключения сделки передана в фактическое пользование и владение истцу, полагает, что имеются основания для обязания ответчика произвести регистрацию перехода прав собственности по договору купли-продажи комнаты ..., расположенной по адресу: адрес Со встречными исковыми требованиями Ершова В.И. не согласен, поскольку основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному Ершов В.И. представитель ответчика – адвокат Рубцов С.Н. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Воскресенского В.В., на встречных исковых требованиях настаивали. Суду пояснили, что 26.03.2021 между сторонами был заключен договор купли-продажи комнаты ..., расположенной по адресу: адрес при заключении которого Ершов В.И. получил от Воскресенского В.В. оговоренную цену за комнату в размере 50 000 рублей, договор был подписан сторонами и сдан в МФЦ. После подписания договора Ершов В.И. передал ключи от комнаты, а также имеющиеся у него на комнату документы Воскресенскому В.В. после заключения договора в данной комнате сейчас проживает Воскресенский В.В., который завез в комнату свои вещи, пользуется ею как своей собственной, однако коммунальные услуги не оплачивает, в комнате не прописывается, что создает определенные неудобства для Ершова В.И. как титульного собственника жилого помещения. Сделка по купле продажи комнаты не была зарегистрирована в установленном законом порядке, поскольку не были представлены документы, подтверждающие, что Ершов В.И. известил собственников остальных комнат в квартире о продаже своей комнаты, а также об отказе указанных собственников от покупки комнаты Ершова В.И. в связи с тем, что Воскресенским В.В. до настоящего времени не произведена регистрация перехода прав собственности на спорную комнату, а также с учетом того, что указанная сделка была произведена сторонами без получения отказа собственников иных комнат в вышеуказанной квартире от покупки комнаты, принадлежащей Ершову В.И., просит расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи комнаты от 26.03.2021

Третьи лица, Ерыкалова М.С., Шипулина С.Н., Ишмухаметов Д.А., Ишмухаметов Д.А., Ишмухаметов А.А., Ишмухаметов Т.А., Ишмухаметова Г.А., извещенные судом надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились.

Третье лицо управление Росреестра по пермскому краю, извещенное судом надлежащим образом о слушании дела, просили о рассмотрении дела без участия их представителей.

Суд, заслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам:

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.03.2021 между Ершовым В. И. ( продавец ) и Воскресенским В. В. (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты ... общей площадью кв.м., по адресу: адрес ( л.д.11).

Согласно пункта 3 договора купли-продажи стоимость комнаты составляет 50 000 руб., которая оплачена покупателем из собственных средств к моменту подписания настоящего договора.

В силу пункта 4 договора купли-продажи, продавец фактически передал. А покупатель принял документы, комнату и ключи до заключения настоящего договора. Акт приема-передачи не составляется.

Как следует из пояснений сторон, в указанной комнате после заключения договора купли-продажи фактически проживает Воскресенский В.В., который имеет доступ в комнату, перевез в нее свои вещи, следовательно, фактически комната ему передана.

Согласно подписи продавца Ершова В.И. в договоре купли-продажи от 26.03.2021 деньги в сумме 50 000 руб. получены им полностью. Данное обстоятельство не оспаривалось Ершовым В.И. в судебном заседании.

22.12.2021 года Управление Росреестра по адрес направило в адрес Воскресенского В.В. уведомление об отказе государственной регистрации прав по договору купли-продажи комнаты от 26.03.2021, расположенной в коммунальной квартире в связи с тем, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, а также извещение продавца комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире о продаже комнаты ( л.д.12).

Согласно выписке из ЕГРН от 25.04.2024 ( л.д.29-33), собственником жилого помещения- комнаты ... по адресу: адрес по настоящее время указан Ершов В. И..

Воскресенский В.В., ссылаясь на заключение между сторонами названного договора купли-продажи, на передачу им по договору купли-продажи денежных средств Ершову В.И. в полном объеме, а Ершовым В.И. передачу ему спорной комнаты, в которой он проживает, пользуется и неправомерное уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на него по данному договору, обратился с вышеназванным иском в суд.

Ершов В.И. не согласился с указанными требованиями, ссылаясь на то, что передача спорной комнаты и сама сделка совершена с нарушением установленном действующим законодательством порядка, обратился со встречными исковыми требования о расторжении договора купли-продажи.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1), в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Отчуждение недвижимого имущества в силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к таким случаям.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условием применения данного способа защиты является исполнение обязательства продавца по передаче (вручению) имущества покупателю (пункт 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), поскольку регистрация перехода права собственности, являясь завершающим этапом переноса права собственности и актом признания его со стороны государства, не подменяет передачу имущества его приобретателю и не отменяет необходимости такой передачи (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень оснований прекращения обязательств, который не является закрытым, однако не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства должно быть предусмотрено соглашением сторон (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

В отсутствие требований о признании сделки недействительной, суд самостоятельно проверяет законность совершенных между сторонами сделок только в том случае, если они ничтожны. Правовых оснований для признания оспоримой сделки недействительной по собственной инициативе у суда не имеется (абзац 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2021 N 11-КГ21-12-К6, 2-411/2020).

Поскольку признаков ничтожной сделки у договора купли-продажи от 26.03.2021 не выявлено, требований о признании его недействительным по основаниям оспоримости не заявлялось (договор не оспорен), при этом обязательство продавца из данного договора по передаче покупателю спорного помещения исполнено, как и обязательство покупателя по его оплате, суд приходит к выводу о заключении между сторонами указанной сделки купли-продажи квартиры.

Материалами дела подтверждено и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что спорное помещение находится во владении покупателя- истца по делу Воскресенского В.В., фактически передано ему, договор купли-продажи от 26.03.2021 не оспорен, при этом продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности, в связи с чем требования истца Воскресенского В.В. о государственной регистрации перехода права собственности к Воскресенскому В.В. суд признает законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Необходимой предпосылкой для такой регистрации является передача недвижимости покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 61 постановления Пленумов N 10/22), что установлено в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В абзаце 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от государственной регистрации перехода права в связи с неисполнением продавцом спорного помещения в лице Ершова В.И. обязанности получить отказ иных собственников комнат в коммунальной квартире явным образом свидетельствуют о недобросовестном поведении Ершова В.И., что само по себе влечет отказ в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При отсутствии доказательств существенного нарушения прав со стороны Воскресенского В.В., оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора в силу вышеизложенного у суда не имеется.

Также суд отмечает, что в соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Доказательств соблюдения со стороны Ершова В.И. порядка расторжения договора купли-продажи от 26.03.2021 стороной ответчика, истца по встречному иску не представлено.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника распоряжаться своим имуществом, в том числе путем его отчуждения, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичным образом регламентируются правоотношения, возникающие при продаже комнаты в коммунальной квартире. Часть 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам комнат в указанной квартире преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Закрепляя правило о том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (т.е. не сособственнику данной вещи) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, закон устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и только если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение установленного срока со дня извещения или в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункты 1, 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Таким образом, само по себе совершение сделки с нарушением положений ст.250 ГК РФ вопреки доводам истца по встречному иску Ершова В.И., не является основанием для признания ее недействительной.

Привлеченные по делу в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями Ерыкалова М.С., Шипулина С.Н., Ишмухаметов Д.А., Ишмухаметов Д.А., Ишмухаметов А.А., Ишмухаметов Т.А., Ишмухаметова Г.А., собственники иных комнат в адрес в адрес, согласно выписок из ЕГРН от 19.06.2024( л.д.72-84), каких-либо самостоятельных требований по поводу спорной комнаты, относительно перевода на них прав и обязанностей покупателя не предъявили, что свидетельствует об отсутствии их заинтересованности в приобретении спорной комнаты.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения встречных исковых требований Ершова В.И. к Воскресенскому В.В. о расторжении договора купли-продажи от 26.03.2021, у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Исковые требования Воскресенского В. В. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Воскресенскому В. В. на комнату ..., расположенную по адресу: адрес кадастровый ... на основании договора купли-продажи, заключенного 26.03.2021между Ершовым В. И. и Воскресенским В. В..

В удовлетворении встречных исковых требований Ершову В. И. к Воскресенскому В. В. о расторжении договора купли-продажи комнаты от 26.03.2021 отказать.

Решение в течение месяца с даты принятия может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чусовской городской суд ( постоянное судебное присутствие в г. Горнозаводске).

Судья Баширова А.А.