Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-728/2016 ~ М-645/2016 от 31.10.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 декабря 2016 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Усенко А.О.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-728/2016 по административному исковому заявлению ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» Стенина Н.В.,

У с т а н о в и л :

ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 8 309 157 руб.

В обоснование своих доводов указало, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 38 092 956,80 руб.. Полагает, что кадастровая стоимость нарушает его права и законные интересы, поскольку является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью, составляющей 8 309 157 руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленное требование.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, мэрия г.о.Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Мэрия г.о.Тольятти в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении заявленного требования и ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.

С учетом надлежащего извещения сторон о времени и месте рассмотрения дела суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» требование подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» является арендатором земельного участка с кадастровым номером: 63№, что подтверждается договором аренды №.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено исчисление арендной платы земельного участка исходя из его кадастровой стоимости.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 22.01.2003 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 38 092 956,80 руб.

Датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика арендной платы, ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка.

В Комиссию административный истец представил отчет об оценке №, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 8 309 175 руб.. Положительным экспертным заключением, выполненным Саморегулируемой организацией <данные изъяты>», членом которой является оценщик, подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждена рыночная стоимость, определенная отчетом об оценке.

Решением Комиссии № заявление ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» было отклонено.

Отклоняя заявление, Комиссия указала, что оценщик использовал методику расчета арендной платы, утвержденную Постановлением Тольяттинской городской Думы от 06.06.2002 года, при этом указанный документ в перечне используемой информации отсутствует; результат, полученный оценщиком в отчете, существенно ниже приведенного им же в анализе рынка; оценщик противоречит себе: на странице 47 указана иная градация сегмента рынка в разрезе фактора «наличие коммуникаций», чем на странице 53; значения фактора стоимости «скидка с цены предложения» не соответствуют анализу рынка; размер корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций указан неверно; градация фактора стоимости «транспортная доступность» в соответствии с анализом рынка и применяемой оценщиком методикой различны и не позволяют их сопоставить.

Не согласившись с решением Комиссии, административный истец обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству мэрии г.о.Тольятти определением суда от 16.11.2016 года назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведения судебной экспертизы получено заключение эксперта №, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 8 562 312 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а определенная экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

При этом суд учитывает, что судебная экспертиза назначена в судебном заседании с участием сторон, эксперт предупрежден судом об ответственности по ст.307 УК РФ, оснований сомневаться в объективности и компетентности эксперта у суда не имеется.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

Исследовав объект оценки, эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является коммерческое / административно-торговое/.

Экспертом при исследовании использовался метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного и доходного подходов приведен в исследовательской части заключения /страницы 24-27/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал земельные участки коммерческого /административно-торгового/ назначения, расположенные в г.Тольятти Самарской области, наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по местоположению, основным экономическим и физическим характеристикам.

На странице 29 экспертного заключения в таблице 9 приведены характеристики объектов-аналогов.

Последовательность и обоснованность внесения корректировок описана на страницах 30-34 заключения. При расчете эксперт ввел корректировки на торг, на район г.Тольятти, на ближайшее окружение, на площадь.

Рассчитав стоимость и согласовав полученные результаты, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка, полученная в результате сравнительного подхода методом сравнения продаж, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 8 562 312 руб.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду признать экспертное заключение достоверным доказательством по делу.

Представитель административного истца с выводами судебной экспертизы согласился. Стороны не представили возражений против заключения эксперта, а также доказательств иной величины рыночной стоимости.

С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, определенная экспертным заключением, является достоверной, и, признавая то, что кадастровая стоимость нарушает права административного истца, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определенном экспертным заключением и составляющим 8 562 312 руб.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения ООО «СПЕЦВОЛГААВТО» с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 05.09.2016 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░: 63№, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2013 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 8 562 312 ░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 05.09.2016 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: ░░░░░░ ░.░.