Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1436/2024 ~ М-134/2024 от 22.01.2024

Изготовлено в окончательной форме 08.07.2024 года

Дело №2-1436/2024

УИД: 76RS0016-01-2024-000258-03

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2024 года г. Ярославль

Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе

председательствующего судьи Черничкиной Е.Н.,

при секретаре Камратовой Д.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьевой Екатерины Владимировны к Басаку Максиму Андреевичу, Басак Елене Витальевне, действующим также в интересах несовершеннолетних Басака Макара Максимовича, Халютиной Алины Дмитриевны, о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на квартиру, регистрации перехода права собственности на квартиру,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО1, действующим также в интересах несовершеннолетних ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в котором, с учетом уточнения требований, просит признать договор купли-продажи от 12.01.2024г. действительным, признать за истцом право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, прекратить право собственности ответчиков на указанную квартиру, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> истцу ФИО2

Исковые требования мотивированы тем, что 12.01.2024г. между ФИО2 и ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 был заключен договор купли- продажи квартиры по адресу: <адрес>. Обязательства по данному договору исполнены. Однако ответчики уклоняются от регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований, привлечены Департамент образования мэрии <адрес>, отец ФИО5 – ФИО10, Управление Росреестра по <адрес>, ОСФР по <адрес>, ПАО Банк ВТБ.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что спорная квартира была приобретена ответчиками с использованием кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Банк ВТБ, обременена ипотекой. Банк обратился к ответчикам с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на указанную квартиру. С целью погашения задолженности по кредитному договору ответчики выставили квартиру на продажу. ФИО2 заключила с ответчиками соглашение о предоплате, погасила имеющуюся у них задолженность переда банком. После погашения в ЕГРН записи об ипотеке квартиры между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. Однако ответчики не смогли собрать полный комплект документов, необходимый для регистрации перехода права собственности к истцу, в связи с отсутствием согласия отца ФИО5 на продажу квартиры. В настоящее время ответчики уклоняются от нотариального оформления сделки и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру истцу, что нарушает права истца.

Ответчики ФИО3, ФИО1, действующие также в интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО5, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> направил письменные пояснения.

Представитель третьего лица департамент образования мэрии <адрес> просил о рассмотрении дела без его участия.

Третье лицо ФИО10 просил рассмотреть дело без его участия, против удовлетворения иска не возражал, о чем оформлена телефонограмма.

На основании ч.3 ст.167, ст.233 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке, в порядке заочного производства.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или ной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Положениями ст. 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Согласно ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подп.1 п.2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п.2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п.3).

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Как установлено ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании п.2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, в силу ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по согласованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п.3).

Согласно п.3 ч.2 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Часть 7 ст.15 указанного Федерального закона предусматривает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по Государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 29.06.2018г. ФИО3 и ФИО1 приобрели в общую совместную собственность квартиру по адресу: <адрес>.

Оплата квартиры произведена покупателями в размере 100 000 руб. за счет собственных денежных средств, в размере 1 890 000 руб. – за счет средств, предоставленных Банком ВТБ (ПАО) по кредитному договору от 28.06.2018г. №, заключенному с ФИО3

Согласно п.п.7, 8 кредитного договора от 28.06.2018г. № обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог (ипотека) квартиры по адресу: <адрес>, приобретаемой за счет кредитных средств.

05.07.2018г. ФИО3 и ФИО1 зарегистрировали право совместной собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

В связи с использованием средств материнского (семейного) капитала на приобретение указанной <адрес>.10.2023г. ФИО3, ФИО1, действующая также как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, заключили соглашение о передаче данного объекта недвижимости в общую собственность ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 04.10.2023г. произведена государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО3, ФИО1 на 13/17 в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>, права общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 – на 1/17 долю за каждым.

Банк ВТБ (ПАО) переуступил право требования по закладной АО «ДОМ.РФ».

АО «ДОМ.РФ» обратилось в Кировский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, ФИО1, просил расторгнуть кредитный договор от 28.06.2018г., заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО3, взыскать в солидарном порядке с ФИО3, ФИО1 задолженность по кредитному договору в общей сумме 1 415 050,80 руб., возмещение государственной пошлины 21 275 руб., обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в 2 135 200 руб. Исковое заявление принято Кировским районным судом <адрес> к своему производству, делу присвоен №.

Судом к участию в указанном деле в качестве третьего лица привлекалась ФИО2

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела, 28.07.2023г. между ФИО3, ФИО1 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) было заключено соглашение о предоплате, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательства заключить договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>. Полная стоимость указанного объекта составляет 2 500 000 руб. До подписания настоящего соглашения покупатель передал продавцам в качестве предоплаты денежную сумму в размере 25 000 руб., 12.07.2023г. – в размере 69 729,38 руб., в размере 218 938,54 руб., в размере 1 552 262,08 руб. Данные денежные суммы перечислены безналичным путем в ПАО ВТБ.

Факт перечисления ФИО2 денежных средств в размере 69 729,38 руб., 218 938,54 руб., 1 552 262,08 руб. в счет погашения задолженности по кредитному договору от 28.06.2018г. № подтверждается соответствующими заявлениями ФИО2, поданными на имя начальника ОПИ ООО «Ярославский» в <адрес> филиала 3652 ВТБ (ПАО).

Определением Кировского районного суда <адрес> от 26.07.2023г. производство по гражданскому делу № по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО3, ФИО8 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество прекращено. Из содержания указанного определения следует, что основанием для прекращения производства по делу явился отказ истца от иска в связи с погашением задолженности по кредитному договору.

12.01.2024г. между ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавцы продают, а покупатель покупает в собственность квартиру по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.п. 3, 4 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 2 500 000 руб. Расчеты по данному договору произведены при его подписании.

При совершении сделки сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражен ее предмет, а также воля сторон, обязательства покупателем по оплате приобретенной недвижимости исполнены, в свою очередь, ответчики передали истцу квартиру, освободили ее от проживания и личных вещей.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

Оснований для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, с учетом позиции сторон и представленных документов, в силу положений Гражданского Кодекса РФ у суда не имеется.

Доказательств того, что воля сторон, действующих в том числе в интересах несовершеннолетних, не была направлена на заключение указанного договора, материалы дела не содержат.

Отсутствие данного договора купли-продажи и не погашение ФИО2 задолженности ФИО3 по кредитному договору от 28.06.2018г. повлекло бы обращение взыскания на спорную квартиру.

При этом действующее законодательство не содержит ограничений в возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае его приобретения за счет средств материнского капитала. В связи с чем, наличие несовершеннолетних в числе собственников заложенной квартиры не препятствует обращению на нее взыскания по требованию залогодержателя при наличии к тому законных оснований.

Таким образом, приобретение квартиры истцом ФИО2 с целью погашения задолженности по кредитному договору и избежания обращения взыскания на указанный объект недвижимости не повлекло нарушение прав несовершеннолетних.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о добросовестности исполнения договора купли-продажи со стороны покупателя ФИО2 и недобросовестном поведении продавцов, принявших исполнение договора, но неправомерно уклоняющихся от заключения сделки в требуемой законом форме и государственной регистрации перехода права собственности на нее.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 о признании сделки действительной, признании за ней права собственности на квартиру и прекращении права собственности ответчиков, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 12.01.2024г. между ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 и ФИО2, действительной сделкой.

Прекратить право общей собственности ФИО3 (паспорт №), ФИО1 (паспорт №), ФИО4 (СНИЛС №), ФИО5 (СНИЛС №) на квартиру по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО2 (паспорт №) на квартиру по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в Дзержинский районный суд г. Ярославля заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд г. Ярославля.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Дзержинский районный суд г. Ярославля.

Судья                                        Е.Н. Черничкина