Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1194/2023 (2-7025/2022;) ~ М-5879/2022 от 21.11.2022

УИД 47RS0006-01-2022-002329-57

Дело 2-1194/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гатчина 27 марта 2023 г.

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Леонтьевой Е.А.,

при секретаре Худяковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Дяну Наталье Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, признании прав и обязанностей арендатора, регистрацию перехода (возникновения)прав и обязанностей арендатора по договору № аренды земельного участка от ***,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском, просит взыскать с Дяну Натальи Владимировны задолженность по арендной плате за период со ***. по *** в размере 2664375 руб., признать имеющимися с *** у ответчика права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от *** и произвести государственную регистрацию перехода (возникновения) к Дяну Наталье Владимировиче прав и обязанностей арендатора по договору № аренды земельного участка от ***, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ***, общей площадью *** кв.м.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, в суд явился, на иске настаивал.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения, представил возражения в письменном виде.

Третьи лица – Базанова С.А., Липатов Ю.М., представитель Управления Росреестра, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Суд считает возможным рассмотреть дело при объявленной явке на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся представителей, суд приходит к следующему.

В обоснование исковых требований истцом указано, что Липатов Ю.М. являлся арендатором по договору аренды земельного участка № от *** Согласно условиям договора аренды, арендатору был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: *** площадью *** кв.м. На данном участке находится объект незавершенного строительства. *** было зарегистрировано право собственности Базановой С.А. на объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке.

*** право собственности на объект незавершенного строительства перешло к Дяну Н.В., в связи с этим к ней перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ

Истец указывает, что в соответствии с п. *** договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размер и порядке, установленном договором. Согласно п. *** арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. В соответствии с п. *** договора годовой размер арендной платы по договору составляет 3552500 рублей.

В нарушение условий договора арендатор не исполнил обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности за период с *** по *** в размере 2664375 руб.,

В адрес ответчика направлялась претензия, содержащая требования о погашении задолженности, которая ответчиком удовлетворена во внесудебном порядке не была.

Как указано в исковом заявлении, истцом учтено, что права и обязанности ответчика по договору № от *** возникли с ***, в связи с чем расчет размера арендной платы в *** произведен за период с *** по ***, и составляет 3 250 780 (три миллиона двести пятьдесят тысяч семьсот восемьдесят) рублей 82 копейки. Сумма начисления арендной платы за 1 *** определена по формуле: 3 250 780,82 рублей - (888 125 рублей х 3 квартала) = 586 405,82 рублей. Ранее решением *** городского суда *** по делу № удовлетворены исковые требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за *** в размере 586 405,82 рублей.

В судебном заседании представитель истца – Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области Прокушев Д.Э., поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении (л.д. ***).

Ответчик, возражая против иска, указала, что истец ошибочно полагает, что при регистрации объекта незавершенного строительства переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, согласно протокола аукциона по лоту № от *** победителем аукциона был признан Липатов Ю.М. (третье лицо), с которым *** заключен договор аренды № для строительства индивидуального жилого дома. *** Липатов Ю.М. и Базанова С.А. (третьи лица) заключилидоговор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, *** третье лицо Базанова С.А. перепродала ответчику Дяну Н.В. объект незавершенного строительства с кадастровым №.

Ответчик указывает, что случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями пункта 1, 5, 7 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов осуществляется при условии, что после опубликования извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей не поступили заявления иных граждан о намерении учувствовать в аукционе.

Учитывая наличие нескольких заявок (8 заявок) в отношении одного земельного участка, предоставление земельного участка было возможно только по итогам проведения аукциона, в связи с чем победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, и должен обязательства по такому договору исполнить лично. Соответственно признать имеющимися с *** права и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от *** у Дяну Н.В., по мнению ответчика, невозможно, поскольку переуступка прав нарушает запрет, явно выраженный в федеральном законе – пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой переход прав и обязанностей по незаключенному договору между истцом и ответчиком, на котором строиться требования истца, является ничтожным (л.д. ***).

Судом установлено, что по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Липатовым Ю.М. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома № этажа, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***

Пунктом *** установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с п. *** договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3552 500 рублей.

Согласно п. *** задаток в размере 58 000 рублей, внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного п. *** договора.

Пунктом *** договора аренды предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. *** договора).

Согласно выписке из ЕГРН за ответчиком на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства – жилой дом, площадь застройки *** кв.м, степень готовности ***%, по адресу: ***

Земельный участок по указанному адресу согласно сведением ЕГРН находит в аренде у Липатова Ю.М. (л.д. ***

На основании договора купли-продажи от *** Липатов Ю.М. продал, а Базанова С.А. купила указанный объект незавершенного строительства. Право собственности за Базановой С.А. было зарегистрировано *** (л.д. ***).

*** Липатов Ю.М. и Базанова С.А. заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ***, в котором указали, что продавцу земельный участок предоставлен по договору аренды. Продавец обращается к истцу за заключением соглашения о расторжении договора аренды. Покупатель заключает договор аренды с Комитетом в соответствии с п. *** ст. 39.6 ЗК РФ.

В тот же день Базанова С.А. заключила с Дяну Н.В. договор купли-продажи объекта незавершенного строительством площадью *** кв.м. В п. *** договора купли-продажи указано, что покупатель приобретает право пользования на условиях договора аренды земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для его использования в установленном законом порядке для завершения строительства (л.д. ***).

Право собственности на объект незавершенный строительством было зарегистрировано за ответчиком ***

*** Дяну Н.В. обратилась в администрацию Гатчинского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании п.п. *** п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

*** истец отказал ответчику в заключении нового договора аренды земельного участка, и рекомендовал заключить с предыдущим собственником объекта соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного с Липатовым Ю.М..

Суд считает, что доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях и заявленных в судебном заседании основаны на неверном толковании норм права.

В п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные впунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п.п. 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5,6,9статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24.03.2005 № 11.

Доводы ответчика опровергаются объективными действиями регистрирующего органа, который производит регистрацию соглашений об уступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков в аналогичных случаях. Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено. Это также позволило бы же недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то есть без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

В связи с изложенными установленными судом обстоятельствами суд находит иск в части взыскания задолженности по арендной плате подлежащим удовлетворению.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 606-607 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию плата с момента перехода обязанностей арендатора, поскольку за *** арендная плата уже была взыскана по решению суда, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с *** по *** в размере 2664375 руб.

Что касается требования истца признать имеющимися с *** у ответчика права и обязанности арендатора по договору №-а аренды земельного участка от *** и произвести государственную регистрацию перехода (возникновения) к Дяну Наталье Владимировиче прав и обязанностей арендатора по договору № аренды земельного участка от ***, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: *** общей площадью *** кв.м, суд учитывает, что ответчик обращалась в администрацию Гатчинского муниципального района с заявлением (вх. № от ***) о предоставлении ей земельного участка в аренду без проведения торгов. В ответе (исх.№ от ***) администрацией Гатчинского муниципального района ответчику дано разъяснение о положениях ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, согласно которым к ней в силу прямого указания закона перешли права и обязанности по договору № от ***., а также о праве на заключение соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору № от *** с прежним арендатором.

Возможность заключения переуступки также подтверждают Кассационное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 11.05.2022 № 47-КАД22-1- К6, письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от *** № с разъяснением и указанием территориальным органам Росреестра порядка осуществления регистрационных действий, а также объективные действия регистрирующего органа, который производит регистрацию соглашений об уступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков в аналогичных случаях (например, по договору № от ***, где первоначальным арендатором также являлся Липатов Ю.М.) Обратное привело бы к возможности одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результатам аукциона условиях, то есть против воли арендодателя, что законом не предусмотрено.

Как указал истец, Базановым Юрием Юрьевичем, действующим от имени и в интересах Липатова Юрия Михайловича, в *** было заключено 7 договоров аренды земельных участков. На всех земельных участках, арендованных по вышеуказанным договорам аренды, Липатовым Ю.М. были поставлены на кадастровый учет объекты незавершенного строительства с их последующей продажей одному из трех лиц: Базановой Марии Юрьевне, Базановой Светлане Алексеевне либо Дяну Наталье Владимировне. Истцом приведены сведения по договорам аренды земельных участков и праве собственности на объекты незавершенного строительства, расположенных на них и указано, что ни по одному из вышеуказанных договоров не вносилась арендная плата. Истец считает, что действия вышеуказанных лиц в своей совокупности противоречат принципам добросовестного поведения (п. 5 ст. 10 ГК РФ) и направлены на обход норм земельного законодательства с целью оформления прав аренды земельного участка на основании ст. 39.6 ЗК РФ с регулируемой ценой вместо определенной результатами аукциона.

При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).Согласно абз. 3-4 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и но инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны, например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственнонаступившим или ненаступившим; указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения.

Аналогичная позиция Верховного Суда РФ отражена в абз. 23-24 п. 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018). Кроме того, согласно абз. 11 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

С учетом воли ответчика, выраженной приобращении в администрацию Гатчинского муниципального района с заявлением о предоставлении ей земельного участка в аренду без проведения торгов(вх. № от ***), суд не находит оснований для отказа истцу в удовлетворении требования признать имеющимися с *** у ответчика права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от *** и произвести государственную регистрацию перехода (возникновения) к Дяну Наталье Владимировиче прав и обязанностей арендатора по договору №-а аренды земельного участка от ***, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ***, общей площадью *** кв.м.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с этим с ответчика в доход бюджета Гатчинского муниципального района Ленинградской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 21521,88 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Дяну Наталье Владимировне удовлетворить, Взыскать с Дяну Натальи Владимировны (*** года рождения, ***) в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (ИНН № КПП №) задолженность по арендной плате за период *** по *** в размере 2664375 руб.

Признатьимеющимися с *** у Дяну Натальи Владимировны права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от ***, произвести государственную регистрацию перехода (возникновения) к Дяну Наталье Владимировиче прав и обязанностей арендатора по договору № аренды земельного участка от ***, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ***, общей площадью *** кв.м.

Взыскать с Дяну Натальи Владимировны в доход бюджета Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в размере 21521,88 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья:

Решение изготовлено в мотивированном виде ***.