Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-12420/2022 от 18.10.2022

Судья: Бойко Л.А.       апелляционное производство №33-12420/2022

(№2-1148/2021)                                    УИД 63RS0044-01-2021-000829-90

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 декабря 2022 года                                                                    г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Маркина А.В.,

Судей: Чадова А.А., Бредихина А.В.,

при секретаре: Корпуховой Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Кондратьевой М.С. – ФИО9, действующей на основании доверенности, представлению прокурора <адрес> на решение Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Признать недействительным договор купли-продажи. заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО»Прогресс-Н» и ФИО1 в отношении <адрес> А по <адрес> в <адрес>, общей площадью 60,1 кв.м, 8 этаж, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО1 на помещение - <адрес> А по <адрес> в <адрес>, общей площадью 60,1 кв.м, 8 этаж, кадастровый №

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи № от ДД.ММ.ГГГГ на помещение - <адрес> А по <адрес> в <адрес>, общей площадью 60,1 кв.м, 8 этаж, кадастровый №.

Признать за ФИО2 право собственности на помещение <адрес> А по <адрес> в <адрес>, общей площадью 60,1 кв.м, 8 этаж, кадастровый №.

Обязать ФИО1 устранить и не чинить препятствия ФИО2 во вселении и пользовании квартирой 142 <адрес>А по <адрес> в <адрес>, передать ФИО2 комплект ключей от квартиры.

В удовлетворении остальной части требований ФИО2 отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Чадова А.А., пояснения сторон и их представителей, заключение прокурора, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алексеева Е.Я. обратилась с иском о признании недействительной регистрации права собственности за ООО «Прогресс-Н» квартиры №, общей площадью 60,1 кв.м, кадастровый № по адресу <адрес>А, а право собственности отсутствующим, признании сделки купли-продажи указанной квартиры, заключенной между ООО «Прогресс-Н» и ФИО1 недействительной в силу ее ничтожности, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим и признании за Алексеевой Е.Я. права собственности на вышеуказанную квартиру, ссылаясь на следующие обстоятельства:

Между ООО «Циклон ЛТД» (Дольщик) и ООО «Монтэк» (Застройщик) был заключен Договор № о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии между ООО «Циклон ЛТД» и ФИО2 был заключен Договор №-кв-п о переуступке прав по договору №, согласно которому права на долю перешли ФИО2 Предметом договора является долевое участие в проектировании и строительстве многоэтажного жилого кирпичного дома по <адрес> (район кинотеатра Старт). ООО «Монтэк» осуществляет строительство объекта на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Инвестстрой-2000», разрешения на строительство №С от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией г.о.Самара, договора аренды земельного участка №э от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ГУФРС по <адрес>, а дольщик инвестирует свою долю, состоящую из двухкомнатной квартиры, строительный № на 8 этаже, общей площадью 61,07 кв.м, и по окончании строительства, после ввода жилого дома в эксплуатацию получает право оформить в собственность указанную квартиру.

Согласно п. 2.2.1 договора в целях обеспечения строительства ООО «Циклон ЛТД» обязано осуществить инвестирование указанной в п.1.2 договора путем выполнения строительно-монтажных работ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость доли составляет 1 832 100 рублей. В соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ совместного решения о погашении взаимных задолженностей между ООО «Циклон ЛТД» и ООО «Монтэк» обязательства по оплате доли в рамках договора №-кв от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме. Согласно квитанциям к приходно-кассовым ордерам №№,17 от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, договора переуступки № кв-п от 18.04.2007г. и справки № от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Циклон ЛТД» полностью оплачен ФИО2 и все права Дольщика по договору перешли к ней.

Обязанность по строительству дома и вводу его в эксплуатацию, передаче Алексеевой Е.Я. квартиры ООО «Монтэк» не исполнено.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28 августа 2009 года было возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «Монтэк». Решением Арбитражного суда Самарской области о 10 июня 2014 года ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом).

На основании определения суда от 16 апреля 2015 года Арбитражным судом Самарской области по делу № А 55-19659/2009 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Монтэк» включено требование Алексеевой Е.Я. в виде 2-х комнатной квартиры со строительным № на 8 этаже, общей площадью 61,07 кв.м, по адресу <адрес> секция.

На основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО2 была включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В целях восстановления нарушенных прав граждан-участников долевого строительства проблемного дома по вышеуказанному адресу был проведен конкурс по отбору организации в целях завершения строительства проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. Победителем конкурса стало ООО «Прогресс-Н» которое приняло на себя обязательство по удовлетворению прав требований участников долевого строительства на получение ими 135 жилых помещений в указанном проблемном объекте и получило земельный участок площадью 6028,66 кв.м. Министерством <адрес> ООО «Прогресс-Н» был передан перечень участников долевого строительства, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены. В указанный перечень ФИО2 была включена под №, в связи с чем ООО «Прогресс-Н» обязано было удовлетворить ее требования на указанную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ дом был введен в эксплуатацию, ООО «Прогресс-Н» под различными предлогами уклонялось от удовлетворения прав требований Алексеевой Е.Я., не заключило с ней договор, основанием для отказа явилось отсутствие договорных отношений. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс-Н» зарегистрировало право собственности на квартиру за собой и впоследствии ДД.ММ.ГГГГ продало ее ФИО1, право собственности которой зарегистрировано в ЕГРН

В ходе судебного разбирательства Алексеева Е.Я. исковые требования уточнила, окончательно просила суд прекратить запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на квартиру, признать недействительной ничтожной сделкой купли-продажи квартиры, заключенную межу ООО «Прогресс-Н» и Кондратьевой М.С., право собственности Кондратьевой М.С. отсутствующим, произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО1 на квартиру, признать за ФИО2 право собственности на <адрес>, обязать Кондратьеву М.С. устранить и не чинить препятствий во вселении и пользовании ФИО2 вышеуказанной квартирой путем передачи ей комплекта ключей.

Судом постановлено указанное выше решение, резолютивная часть которого, приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель Кондратьевой М.С. – ФИО9, действующая по доверенности, просит решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 04.08.2021 г. отменить как незаконное, постановленное с существенным нарушением норм материального права. В обоснование доводов указывает, что судом первой инстанции при разрешении спора не учтено, что договор инвестирования Алексеевой Е.Я. был расторгнут в добровольном порядке в 2007 г., в связи с чем отсутствовало право требовать его исполнения со стороны застройщика. Скрыв это обстоятельство и обращаясь в 2009 г. с заявлением о включении её в реестр граждан-инвесторов, чьи права нарушены, истец действовала недобросовестно, чему судом не была дана надлежащая оценка. Сам ответчик вселился в приобретенную им квартиру, заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями, произвел ремонтно-строительные работы, в связи с чем приобретенное и зарегистрированное в установленном порядке за ней имущество не могло быть изъято в пользу истца в силу положений ст.398 ГК РФ. По мнению заявителя судом неверно применены нормы материального права, в связи с чем оспариваемое решение подлежит отмене.

С указанным решением также не согласился прокурор Железнодорожного района г.Самары. В апелляционном представлении также просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. В обосновании доводов представления ссылается на то, что право собственности Кондратьевой М.С. на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке. Договор был заключен в отношение объекта, не обремененного правами третьих лиц, лицом, уполномоченным на распоряжение спорным имуществом. Впоследствии Кондратьевой М.С. произведен ремонт в квартире, которая является её единственным жилым помещением. При указанных обстоятельствах, у ООО «Прогресс-Н» как застройщика имелось право на заключение договора участия в долевом строительстве на объекты, не обремененные правами третьих лиц и другими обязательствами. Права на спорное помещение по договору, заключенному с ООО «Прогресс-Н», переданы Кондратьевой М.С. до обращения Алексееой Е.Я. в суд с настоящим иском, что, в силу предписаний ст.398 ГК РФ, исключало удовлетворение исковых требований истца о правах на спорное жилое помещение.

От истца Алексеевой Е.Я. поступили письменные возражения на апелляционные жалобы (представления).

В заседании судебной коллегии представитель ответчика Кондратьевой М.С. – ФИО9 доводы жалобы поддержал.

Прокурор ФИО11 поддержала доводы апелляционного представления.

Истец Яковлева Е.Я., её представитель ФИО13 в удовлетворении жалобы и представления возражали, полагая решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 04.08.2021 г. законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии также не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства.

Этим требованиям решение суда первой инстанции не отвечает ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч.3).

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с п/п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ФИО2 имеет право требования к ООО «Монтэк» на основании договора №-кв от ДД.ММ.ГГГГ «О долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>» в отношении объекта недвижимости: однокомнатной квартиры на 8 этаже, строительный №, общей площадью 61,07 кв.м.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-19659/2009 удовлетворено требование Алексеевой Е.Я. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк» в виде однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью 61,07 кв.м. на 8 этаже секции 2 дома по <адрес>. Сумма, уплаченная по договору, составляет 1 832 100 руб., неисполненные обязательства перед застройщиком отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением арбитражного суда кассационной инстанции ООО «Монтэк» приняло на себя обязанности ООО «Инвестстрой-2000» по исполнению функций заказчика-застройщика по строительству объекта по адресу: <адрес>, согласно условиям договора о передаче функций заказчика-застройщика № от ДД.ММ.ГГГГ и договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монтэк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство завершено.

На основании постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в период 2013-2015 гг. в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований граждан – участников долевого строительства проведены конкурсы по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов, по результатам конкурса от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс-Н» получило право на оформление в собственность земельного участка площадью 6 490,10 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0118001:18, разрешенное использование: для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также приобрело обязанность по удовлетворению прав требований 144 участников долевого строительства объекта.

В соответствии с пунктом 2.4. данного протокола по лоту № 4 ООО «Прогресс-Н» предложило принять на себя обязательство по удовлетворению права требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемного спорного объекта.

По итогам конкурса Министерством строительства Самарской области издан Приказ № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче земельного участка в собственность ООО «Прогресс-Н».

Таким образом, ООО «Прогресс-Н» было привлечено к завершению строительства объекта, которым завершено строительство проблемного объекта.

Истец Алексеева Е.Я. включена в реестр обманутых дольщиков на основании её заявления.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № введен в эксплуатацию.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Прогресс-Н» и Кондратьевой М.С. заключен договор купли-продажи жилого помещения, площадью 60,1 кв.м., расположенного на 8 этаже жилого дома по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый №. Право собственности Кондратьевой М.С. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО14, двухкомнатная квартира, предоставляемая ФИО2 по договору долевого участия №-кв от ДД.ММ.ГГГГ и договору переуступке от ДД.ММ.ГГГГ, расположенная на 8 этаже со строительным номером 52, после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет многоквартирного здания имеет №, общую площадь 60,1 кв.м, кадастровый №, располагается на 8 этаже во втором подъезде <адрес>.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе требовать признания за ним права собственности на спорную квартиру, поскольку он является дольщиком, исполнившим обязательство по договору долевого участия в строительстве, в настоящее время строительство дома завершено, однако ООО «Прогресс-Н», имея обязательства перед обманутыми дольщиками, повторно выставило на продажу спорную квартиру, уже являющуюся предметом договора долевого участия с Алексеевой Е.Я. и заключило ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры с ФИО1

По мнению суда ответчик не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, в связи с чем, его действия признаны недобросовестными, а исковые требования в части признания недействительными договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекращения права собственности Кондратьевой М.С. и признания права собственности Алексеевой Е.Я. на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.

При этом, судом принято во внимание, что у ответчиков имелась возможность установить список обманутых дольщиков, включенных в реестр Министерства строительства, а также дольщиков, за которыми в рамках дела о банкротстве ООО «Монтэк» были приняты решения о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Монтэк». Данная информация является общедоступной, однако ответчиками проверена не была.

Факт того, что истец не является владеющим собственником спорного объекта недвижимости, его право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано, не принят судом во внимание, поскольку у истца отсутствовала реальная возможность зарегистрировать право собственности. Алексеева Е.Я. обращалась в ООО «Прогресс-Н» с заявлениями о заключении с ним договора, которые остались без удовлетворения, а также заявлял о своих правах в Арбитражный суд Самарской области, Министерство строительства Самарской области.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Пунктами 1 и 2 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Также, в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, - вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При решении вопроса о том, кому из конкурирующих между собой кредиторов принадлежит право на спорную квартиру, судебная коллегия полагает возможным исходить из положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом вышеприведенных актов ее толкования, в частности, фактической передачи спорного имущества во владение.

Таким образом, наличие двух обязательственных сделок не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

Если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В подобных случаях пострадавший участник долевого строительства вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков.

При этом, судебная коллегия принимает во внимание, что договор о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ №-кв, а также договор о переуступке от ДД.ММ.ГГГГ №-кв-п, заключенный с Алексеевой Е.Я., регистрацию не проходили, Алексеевой Е.А. квартира по акту приема-передачи фактически не передавалась, к владению и пользованию спорным объектом Алексеева Е.А. не приступала, с исковыми требованиями о признании права собственности обратилась только в феврале 2021 г.

Таким образом, лицом, владеющим спорным объектом недвижимого имущества, истец не является.

В то же время, Кондратьева М.С., приобретая жилое помещение по договору купли-продажи от 20.10.2020 г. у ООО «Прогресс-Н», который является актом приема-передачи квартиры, обязательства по оплате выполнила в полном объеме, зарегистрировала переход права собственности в установленном законом порядке, фактически приступила к осуществлению прав собственника, заключив договоры с ресурсоснабжающими организациями и осуществив ремонт приобретенной недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что по смыслу ст.398 ГК РФ спорное жилое помещение фактически передано в собственность Кондратьевой М.С., соответственно, Алексеева Е.Я. не вправе требовать передачи ей указанной квартиры, а решение Арбитражного Суда Самарской области от 24.11.2011 г. о включении требований в реестр в рамках процедуры банкротства ООО «Монтэк» при установленных выше обстоятельствах самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований Алексеевой Е.Я. являться не может.

Соответственно, оснований для удовлетворения исковых требований Алексеевой Е.Я. о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности Кондратьевой М.С. и признании права собственности на спорную квартиру за истцом не имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии недобросовестности в действиях ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г., в соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 13).

По смыслу части 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39).

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45).

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с частью 5 статьи 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу частью 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из материалов дела следует, что при передаче прав ООО «Прогресс-Н» по завершению строительства в реестре жилых помещений, переданных ООО «Прогресс-Н», значилось 144 дольщика. При этом, в реестре отсутствуют конкретные номера жилых помещений, в т.ч. строительные, обремененные правами указанных дольщиков. Тождественность жилого помещения, являющегося объектом договора участия в долевом строительстве, заключенного с Алексеевой Е.Я. (с учетом переуступки права) и жилым помещением, право собственности на которое зарегистрировано за Кондратьевой М.С. (после проведенных кадастровых работ и постановки на кадастровый учет) подтверждена только заключением кадастрового инженера в рамках рассматриваемого спора. При этом, обязательства ООО «Прогресс-Н» по обеспечению удовлетворения прав требований 144 участников долевого строительства на получение ими 136 жилых помещений объекта долевого строительства при строительстве 220 квартир в жилом доме и сдаче их в эксплуатацию не ограничивали права ООО «Прогресс-Н» на распоряжение иными жилыми помещениями. Доказательства аффилированности ответчика с ООО «Прогресс-Н» в материалах дела отсутствуют. При изложенных обстоятельствах, оснований полагать, что ответчикам было известно или должно было быть известно об обременении правами Алексеевой Е.Я. приобретаемого жилого помещения, не имеется.

Кондратьева М.С. не имела доступа к документации по передаче прав на строительство объекта к ООО «Прогресс-Н», не имела возможности участвовать или каким-либо образом инициировать производство сверки списка дольщиков между Министерством строительства Самарской области и ООО «Прогресс-Н».

Из открытых источников известно, что всего 143 участника долевого строительства на получение ими 135 жилых помещений проблемного объекта, а также, что в спорном доме расположено 220 квартир. То есть, исходя из сведений открытых источников, ООО «Прогресс-Н» могло распоряжаться не менее чем 85 квартир.

Таким образом, на момент приобретения квартиры Кондратьева М.С., зная, что контроль за исполнением конкурсных обязательств (завершение строительства дома) осуществляется под контролем Правительства Самарской области в лице Министерства строительства, а также о том, что помимо требований кредиторов имеется достаточное количество квартир необремененных требованиями, полагалась на добросовестность действий продавца.

На момент приобретения спорной квартиры Кондратьевой М.С. права были зарегистрированы надлежащим образом за ООО «Прогресс-Н», обременений зарегистрировано не было, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В этой связи, оснований считать действия ответчиков недобросовестными, у судебной коллегией не имеется.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Алексеевой Е.Я. в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 04 августа 2021 г. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Алексеевой Е.Я. к ООО «Прогресс-Н», Кондратьевой М.С. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18

ФИО18