Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-330/2023 (2-5576/2022;) ~ М-4111/2022 от 12.08.2022

Дело № 2-330/2023

Решение

Именем Российской Федерации

16 марта 2023 года                                                               г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Волкове И.В.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Дяну Наталье Владимировне о взыскании задолженности по договору аренды, признании возникшими прав и обязанностей по договору аренды, государственной регистрации перехода прав по договору аренды,

                                                     установил:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к Дяну Н.В., в котором с учетом уточнений просит взыскать задолженность по арендной плате по договору № аренды земельного участка за период с за период со II по IV квартал 2022 года в сумме 2 263 800 руб., признать возникшими с 14.01.2022 у Дяну Н.В. права и обязанности арендатора по договору №-а от 07.06.2021 аренды земельного участка, и произвести государственную регистрацию перехода прав по договору №-а аренды от 07.06.2021 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ленинградская область, № площадью 1500 кв.м, к Дяну Н.В. В обоснование иска указано, что арендатором указанного земельного участка являлся Липатов Ю.М., на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право собственности на который 14.07.2021 было зарегистрировано Базановой С.А., а с 14.01.2022 его собственником является Дяну Н.В. (л.д. 4-7 т. 1, л.д. 82-83 т. 2).

       Представитель истца Прокушев Д.Э. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также письменной правовой позиции (л.д. 45-47 т. 2).

       В судебном заседании представитель ответчика Чиркина Л.А. возражала против удовлетворения требований, указав, что Дяну Н.В. является ненадлежащим ответчиком, поскольку она была введена в заблуждение, договор уступки прав требований между ней и Липатовым Ю.М. не заключался (л.д. 30-31, 87 т. 2).

       Третьи лица Липатов Ю.М. и Базанова С.А., а также представитель филиала «ППК Роскадастра» по Ленинградской области в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, позиции по делу не выразили.

        Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

        В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

        Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

        В силу статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В пункте 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные впунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.

        Статьями 1102, 1104 и 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Судом установлено, что по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района *** и ФИО2 был заключен договор №-а аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: №, площадью 1500 кв.м (л.д. 8-17 т. 1).

Пунктом 1.4 установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3 018 400 руб.

Согласно пункту 2.2 задаток в размере 44 000 руб., внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного пункте 2.5 договора.

В соответствии с пунктом 2.3, арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 2.10 договора).

Согласно выписке из ЕГРН, на указанном земельном участке, права на который зарегистрированы 10.06.2021 за Липатовым Ю.М., находится объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером №. Право собственности на данный объект было зарегистрировано за Липатовым Ю.М., на основании договора купли-продажи, 14.07.2021 произведена государственная регистрация перехода прав на строение к Базановой С.А., и на основании договора купли-продажи - от 14.01.2022 произведена государственная регистрация перехода прав к Дяну Н.В. (л.д. 239-245 т. 1, л.д. 1-6 т. 2).

30.03.2022 Дяну Н.В. обратилась в администрацию Гатчинского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть, в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома, на обращение ответчик получила отказ, поскольку права на земельный участок принадлежат другому лицу (л.д. 51-53 т.1).

В своих возражениях ответчик ссылается на то, что согласно пункт 7 статьи 448 ГК РФ, указывающей, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Поэтому передача прав и обязанностей арендатора земельного участка третьему лицу невозможна. В настоящий момент в суде рассматривается иск ФИО2 к администрации о расторжении договора аренды земельного участка. Истец обязан был заключить с ответчиком новый договор аренды земли, как с собственником объекта недвижимого имущества, но без проведения торгов на новый срок, и на новых условиях. До его заключения ответчик по вине истца был лишен возможности использовать участок по целевому назначению.

Данные доводы основаны на неверном толковании норм права.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в пункте 16 вышеуказанного постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

Также, доводы ответчика опровергаются объективными действиями регистрирующего органа, который производит регистрацию соглашений об уступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков в аналогичных случаях.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результатам аукциона условиях против воли арендодателя, что законом не предусмотрено.

Это же позволит недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть, без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

Соответственно, суд не находит законных оснований для отказа в удовлетворении иска и полагает подлежащими удовлетворению требования истца о признании возникшими с 14.01.2022 у ответчика прав и обязанностей арендатора по договору № 413-21/7-а от 07.06.2021 аренды земельного участка, и произвести государственную регистрацию перехода прав по указанному договору от Липатова Ю.М. к Дяну Н.В.

На основании статьи 65 ЗК РФ, статей 606-607 ГК РФ, с ответчика подлежит взысканию плата с момента перехода обязанностей арендатора за период со II по IV квартал 2022 года в сумме 2 263 800 руб.

Расчет истца следующий: годовая арендная плата составляет 3 018 400 руб., и должна вноситься поквартально до 15.03, до 15.06, до 15.09, и до 15.11 текущего года. Плата за квартал составит 3 018 400/4 = 754 600 руб. За 3 квартала 2022 года аренда составит: 754 600*3 = 2 263 800 (л.д. 84 т. 2).

Ссылки ответчика на то, что она не могла фактически использовать земельный участок по назначению, в связи с отсутствием юридически оформленных прав на земельный участок, и приведение примеров из судебной практики, суд не признает относимыми к настоящему делу.

Как указано выше, незаключение соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по действующему договору произошло в результате виновного бездействия самого ответчика и третьих лиц, а не арендодателя. Недополученная арендная плата за указанный период является прямым действительным убытком истца, и подлежит взысканию с ответчика. При наличии права собственности на объект незавершенный строительством, и при переходе права аренды на земельный участок в силу закона у ответчика препятствия в использовании участка во всей его площади по назначению отсутствовали. С ответчика должна быть взыскана плата, исходя из общей площади участка 1500 кв.м, а не только за часть земельного участка, занятую фундаментом. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства предоставляется всегда площадью значительно превышающей площадь застройки, т.к. подобный участок используется не только для строительства жилого дома, надворных построек и их дальнейшего обслуживания, но и может служить зоной отдыха и ведения личного подсобного хозяйства. Приобретая недвижимость и право аренды на участок определенной площадью, арендатор осознает, что принимает на себя обязанность по оплате аренды, исходя из всей площади участка, а не его части.

При указанных обстоятельствах со стороны ответчика нарушены условия договора по внесению аренды, в связи с чем, требования истца в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

       С учетом положений статьи 103 ГПК РФ, поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, а иск удовлетворен, с ответчика в бюджет подлежит взысканию госпошлина, с учетом требований имущественного и неимущественного характера, в общей сумме 19 519 руб.

       На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

                                                 решил:

взыскать с Дяну Натальи Владимировны в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате за период со II по IV квартал 2022 года в сумме 2 263 800 руб.

       Признать возникшими с 14.01.2022 у Дяну Натальи Владимировны права и обязанности арендатора по договору №-а от 07.06.2021 аренды земельного участка, и произвести государственную регистрацию перехода прав по договору № 413-21/7-а аренды от 07.06.2021 земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: ***, площадью 1500 кв.м, от Липатова Юрия Михайловича к Дяну Наталье Владимировне.

       Взыскать с Дяну Натальи Владимировны в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в сумме 19 519 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

                  Судья:

                                                                                                  Решение в окончательной форме

                                                                                                  принято 22.03.2023