Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7863/2024 от 21.05.2024

Судья: Никулкина О.В. гр. дело 33-7863/2024

(дело 2-390/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 июня 2024 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Куршевой Н.Г.,

судей Ивановой Е.Н., Ереминой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гилязовой Р.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Павелко ИВ к Хайрулов АХ о признании права собственности на нежилое помещение,

по апелляционной жалобе Павелко ИВ на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 января 2024 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Павелко ИВ (ИНН 632101779079) к Хайрулов АХ <данные изъяты> о признании права собственности на нежилые помещения – отказать.»,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Куршевой Н.Г., объяснения истца Павелко И.В. в лице представителя Агутиной Ж.Н., ответчика Хайрулова А.Х., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы Павелко И.В.,

УСТАНОВИЛА

Павелко И.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что она оплатила в полном объеме и приобрела в собственность на основании договора купли-продажи от 18 июля 2021 года нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 11-16, 18, 19, 21, 22, №№ 24-26 и часть нежилых помещений, состоящих из комнат №№ 7, 10, 17, 20, 23, 29, 32 у ЗАО «Электромонтаж» в лице генерального директора Кольва А.М., расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 204,65 кв.м. Учитывая, что помещения № 7, 10, 23 находились между помещениями, принадлежащими на праве собственности истцу и Хайрулову А.Х., стороны пришли к соглашению и подписали в 2002 году заявление, согласно которому добровольно определили порядок пользования комнатами № 7, 10, 23 – по ? доли каждому. Указанное заявление, кроме того, что составлено, подписано лично ответчиком, также по просьбе и инициативе Хайрулова А.Х. подписано истцом и одним из прежних собственников - представителем ОАО компания «Бизнес-Эксперт» в лице генерального директора Золотова С.Ю., заверено печатью и направлено в МП «Инвентаризатор» г. Тольятти, а также в управляющую компанию, оригинал заявления сохранился до настоящего времени. На основании вышеуказанного договора купли-продажи, произведенной оплаты за все вышеуказанные помещения, в том числе за часть нежилых помещений, состоящих из комнат №№ 7, 10, 17, 20, 23, 29, 32, а также заявления и соглашения сторон в 2002 году истцом получен проект планировки указанных помещений, произведен ремонт, установлено личное имущество, выставочные витрины, произведены неотделимые улучшения, являющиеся личной собственностью истца, согласно установленным договоренностям, согласованным вышеуказанным заявлением, истец занимает ? часть комнаты № 7 и 23, прилегающие к ее помещениям, принадлежащим ей на праве собственности, а Хайрулов А.Х. занимает ? часть комнаты № 7, 23, прилегающие к его помещениям, принадлежащим ему на праве собственности, а комнатой № 10 пользуется в полном объеме один. Истец на протяжении двадцати лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется помещением, расположенным по адресу: <адрес>. Помещения № 7, 23, 10 всегда принадлежали ей и Хайрулову А.Х. в равных долях – по ? доле каждому. С использованием вышеуказанного помещения как сособственники они были согласны на протяжении двадцати лет, возражений друг к другу ранее не имели, а также возражений от МП «Инвентаризатор» города Тольятти и управляющей компании никогда не поступало. Свои обязательства по договору в части оплаты стоимости передаваемых помещений, в том числе комнаты № 7, 23, 10 истец полностью выполнила, что подтверждается договором купли-продажи от 17 июля 2001 года. С 2001 года истец открыл в указанном помещении свадебный салон, создавал собственное дело с нуля, вкладывал свои собственные деньги и силы, чтобы в последующем окупить затраты и получать прибыль. Салон работает уже больше 20 лет, оказывает услуги в соответствии с действующим законодательством. Помещение всегда использовалось по назначению, а истец нес бремя его содержания. В течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий по владению и пользованию указанным нежилым помещением не предъявлялось, споров в отношении владения и пользования имуществом не заявлялось. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательской давности, с момента такой регистрации. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательской давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц. На протяжении длительного периода истец на законных основаниях пользовалась и владела указанными помещениями, в том числе частью комнаты № 7, 23. Однако, несколько недель назад Хайрулов А.Х. и его супруга стали требовать освободить комнату № 7 полностью, в противном случае они снесут стену помещения истца и испортят ее имущество, будут пользоваться помещением целиком в связи с тем, что в свидетельство о праве собственности Хайрулова А.Х. ошибочно указано, что он владеет комнатой № 7 целиком, а у истца в свидетельстве о праве собственности, несмотря на то, что в договоре купли-продажи указаны и оплачены истцом части комнаты № 7, 10, указано, что они истцу не принадлежат. При этом в свидетельстве указано, что истцу полностью принадлежит комната №23, а ею они пользуются пополам. Регистрация права собственности всегда производится на основании договора купли-продажи, а также произведенной оплаты. Истец оплатила и часть комнаты № 7, и часть комнаты № 10, и пользуется ими на основании закона. На вышеуказанное требование Хайрулова А.Х. истец ответила, что, так как они более 20 лет пользуются помещениями на основании договора купли-продажи и произведенных оплат, то необходимо в судебном порядке устранить ошибки в свидетельстве о праве собственности. И сносить ее имущество без ее согласия будет в данном случае нарушением действующего законодательства, поскольку это порча имущества, принадлежащего ей, оно установлено там более двадцати лет назад и все произведенные неотделимые улучшения оплачены истцом, в том числе, с согласия ответчика. В данном случае спор носит гражданско-правовой характер и в случае невозможности добровольно до суда его урегулировать, должен разрешаться в суде. Свои обязательства по договору в части оплаты стоимости передаваемого права истец полностью исполнила. Однако право собственности истца до настоящего времени не зарегистрировано в установленном порядке. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации ранее возникшего права собственности сторон по договору купли-продажи часть комнат № 7, 10 помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а ответчик предоставлять заявление о государственной регистрации на вышеуказанное помещение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области как правообладателя по ранее возникшему праву собственности категорически отказывается по настоящее время и чинит препятствие в государственной регистрации права собственности на часть комнат № 7, 10 помещения, расположенного по адресу: <адрес>. На протяжении длительного периода времени истец на законных основаниях пользуется и владеет указанными комнатами данного помещения. Однако до настоящего времени не может оформить свое право собственности на принадлежащие ей комнаты помещения. Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке невозможно, так как вышеуказанные комнаты помещения не указаны в свидетельстве о государственной регистрации.

На основании вышеизложенного, просит признать за ней право собственности на часть ? доли комнат № 7, 10 помещения, находящееся по адресу: <адрес>; произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности на часть комнат ? доли №7, 10 помещения, находящееся по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи объекта недвижимости № 2 от 18 июля 2001 года, принадлежащей истцу; взыскать с ответчика государственную пошлину.

Судом принято вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Павелко И.В., удовлетворив исковые требования о признании права собственности на нежилые помещения в полном объеме.

Определением суда от 05 апреля 2024 года пропущенный срок на апелляционное обжалование решения суда восстановлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Павелко И.В. – Агутина Ж.Н. настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить.

Ответчик Хайрулов А.Х. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в рассмотрении дела, в заседание суда не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовой корреспонденции.

В соответствии со статьей 113, частью 3 статьи 167, статьей 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность решения суда проверены судебной коллегией в соответствии со статьями 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Проверив гражданское дело в порядке, предусмотренном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения явившихся лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции материального и процессуального законодательства в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (п. 1); судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (п. 3); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п. 4).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из пункта 5 настоящей статьи, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Пунктами 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определена государственная регистрация прав, закрепляющих принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество). Она производится в соответствии с законом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Момент возникновения, изменения и прекращения права на имущество, подлежащее государственной регистрации, следует исчислять с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Указанный порядок перехода права собственности на недвижимое имущество согласуется с пунктом 1 статьи 551 настоящего Кодекса.

На основании статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18 июля 2001 года ЗАО фирма «Электромонтаж» и Павелко И.В. подписали договор купли-продажи объекта недвижимости № 2, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает объект недвижимости на условиях настоящего договора. Объектом недвижимости является нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 11-16, 18, 19, 21, 22, №№ 24-26, часть помещений №№ 7, 10, 17, 20, 23, 29, 32, по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 34-37).

В нарушение требований закона государственную регистрацию указанный договор не проходил, в регистрационном органе настоящий договор отсутствует, уведомление об отказе в регистрации не выносилось.

Также установлено, что 10 сентября 2001 года между ЗАО «Электромонтаж» и Павелко И.В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, а именно: часть нежилого помещения площадью 184,2 кв.м., состоящее из комнат 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, находящегося по адресу: <адрес>, стоимостью 153 777 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (т. 1 л.д. 40-43).

Договор от 10 сентября 2001 года удостоверен нотариусом Авакумовой М.И., право собственности зарегистрировано в Государственном учреждении юстиции «Самарская областная регистрационная Палата» Регистрационный округ № 63 (Самарская область) Филиал – г. Тольятти 07 февраля 2002 года.

По заявлению истца МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» был подготовлен технический паспорт на помещения №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 184,2 кв.м. (т. 1 л.д. 44-51).

Также 10 сентября 2001 года между ЗАО «Электромонтаж» и Хайруловым А.Х. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, а именно: часть нежилого помещения площадью 300,6 кв.м., состоящую из комнат 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 27, 28, 36, 38, находящееся по адресу: <адрес>, стоимостью 251 223 рубля. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (т. 1 л.д. 92-96).

Договор от 10 сентября 2001 года, заключенный с Хайруловым А.Х., удостоверен нотариусом Авакумовой М.И., 12 февраля 2002 года право собственности зарегистрировано в Государственном учреждении юстиции «Самарская областная регистрационная Палата» Регистрационный округ № 63 (Самарская область) Филиал – г. Тольятти, которое 15 ноября 2002 года погашено и вновь зарегистрировано 18 ноября 2002 года (л.д. 95).

Комнаты №№ 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 27, 28, 36, 38 в нежилом помещении, находящемся по адресу: <адрес>, переданы ЗАО «Электромонтаж» Хайрулову А.Х. 10 сентября 2001 года на основании передаточного акта, претензий стороны друг к другу не имеют (т. 1 л.д. 96).

При установленных обстоятельствах, учитывая положения пункта 1 статьи 69 Федерального закона от 21 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о порядке государственной регистрации права на объекты недвижимости, имеющие юридическую силу с 01 января 2017 года, а также принимая во внимание, что состоявшиеся до 29 января 1998 года сделки не требуют обязательной государственной регистрации и признаются в соответствии с законом действительными, судом первой инстанции достоверно установлено, что за Павелко И.В. зарегистрировано право собственности на помещения: 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26; а за Хайруловым А.Х. – 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 27, 28, 36, 38.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Павелко И.В., суд первой инстанции исходил из того, что договоры купли-продажи от 10 сентября 2001 года, заключенные с Павелко И.В. и Хайруловым А.Х., по условиям которых в пользу первого переходят помещения, в том числе 23, а пользу второго – 7 и 10, до настоящего времени никем не оспорены, в судебном порядке настоящий спор ранее не разрешался, в распоряжении сторон и суда отсутствует вступивший в законную силу судебный акт, устанавливающий иное. Факт достижения соглашения о пользовании по ? части комнат 7, 10 и 23 не влечет возникновения права собственности у Павелко И.В. на основании приобретательской давности. Хайрулов А.В., являясь собственником, в том числе комнат 7 и 10 в помещении, несет бремя содержания, оплачивает налоги, распоряжается им, в частности, неоднократно заключал договоры аренды, которые зарегистрированы в Филиале ППК «Роскадастр» по Самарской области. Пришел к выводу, что по правилам приобретения права собственности в порядке приобретательской давности истец должен доказать наличие условий, предусмотренных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего в рассматриваемом случае установлено не было.

Судебная коллегия находит возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку постановлены при правильно установленных юридически значимых обстоятельствах дела, применения материального законодательства, регулирующего настоящие правоотношения, в совокупности с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными по аналогичным спорам.

Согласно абзацам 1 и 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу пункта 1 статьи 549 настоящего Кодекса, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из приведенного нормативного регулирования и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данными в постановлении Пленума от 11 июля 2011 года № 54, следует вывод, что в случае реализации собственником объектов недвижимости в пользу третьего лица (потенциального покупателя) на основании договора купли-продажи, заключенного между ними, такой договор должен содержать указание, позволяющие идентифицировать продаваемый объект недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, первоначально Павелко И.В. с ЗАО «Электромонтаж» заключен договор купли-продажи № 2 от 18 июля 2001 года, по условиям которого в ее пользу за плату в размере 1 513 240 рублей перешел объект недвижимости – нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 11-16, 18, 19, 21, 22, 24-26, часть помещений №№ 7, 10, 17, 20, 23, 29, 32 по адресу: <адрес>, следовательно, спорные нежилые помещения в соответствии с условиями указанного договора подлежали переходу права собственности Павелко И.В.. Согласно графику платежей (приложение № 1), оплата договора должна быть произведена покупателем Павелко И.В. в срок до декабря месяца (включительно), с внесением последнего платежа в 49 726 рублей.

Вместе с тем, уже 10 сентября 2001 года нежилые помещения №№ 7, 10, часть которых ранее 18 июля 2001 года была передана в собственность другого лица – Павелко И.В., на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Аввакумовой М.И., наравне с другими помещениями передана в собственность ответчика Хайрулова А.Х..

Таким образом, настоящий договор состоялся до того как истек срок исполнения покупателем обязанности по оплате передаваемого ему имущества по договору от 18 июля 2001 года.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, подтверждающих предъявление Павелко И.В. к продавцу требований относительно неисполнения условий договора купли-продажи, в том числе их нарушений, выразившихся под видом продажи тех же объектов недвижимости в пользу другого лица без получения на то согласия истца, а также доказательств, свидетельствующих о том, что последнему не было известно о переходе спорных объектов недвижимости в пользу Хайрулова А.Х..

В соответствии с пунктом 4.3 договора № 2 от 18 июля 2001 года, право собственности Павелко И.В. на объекты недвижимости возникает с момента регистрации права в регистрационной палате, оно подлежит регистрации с обременением в пользу продавца до полной оплаты цены договора, после чего подлежит прекращению.

Данный договор № 2 от 18 июля 2001 года в установленном порядке не проходил государственную регистрацию, вместе с тем, указанное условие явилось существенным в рамках договорных отношений между Павелко И.В. и ЗАО «Электромонтаж» и не было исполнено стороной истца (покупателем).

Как правильно установлено судом первой инстанции, 10 сентября 2001 года Павелко И.В. с ЗАО «Электромонтаж» достигли согласия относительно продаваемых в пользу первого нежилых помещений, в частности № № 11-26.

При заключении договора от 10 сентября 2001 года как с Хайрулиным А.Х., так и с Павелко И.В., продавец заверил об отсутствии каких-либо ограничений в отношении отчуждаемых объектом недвижимости, указанное имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре либо под арестом не состоит.

Оценив совокупность представленных доказательств, изучив обстоятельства дела с учетом поведения сторон при заключении договоров купли-продажи спорного имущества и выполнения их существенных условий, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Павелко И.В. при должной степени внимательности и осмотрительности должно было быть известно о переходе права собственности в отношении объектов недвижимости №№ 7, 10, расположенных по адресу: <адрес>, в пользу Хайрулова А.Х. до того, как ей были исполнены условия договора № 2 от 18 июля 2001 года, поскольку истец, будучи собственником объектов недвижимости должна проявлять озабоченность судьбы своего имущества и в случае посягательств третьих лиц предпринимать меры к восстановлению своего нарушенного права, чего ею сделано не было. Кроме того, материалами дела подтверждается, что в 2002 году истец и ответчик достигли согласия относительно порядка пользования помещениями №№ 7, 10 и 23, о чем уведомили МП «Инвентаризатор» г. Тольятти и получили согласие ОАО «Бизнес-Эксперт» (т. 1 л.д. 39). Из указанного заявления, адресованного сторонами в МП «Инвентаризатор» г. Тольятти усматривается и подтверждается подписями самих сторон, что помещения № 7, 10 и 23 находятся в совместном пользовании сторон по ? части каждого помещения в пользовании истца и ответчика, вместе с тем, помещения №№ 7 и 10 находятся в праве собственности Хайрулина А.Х., № 23 – Павелко И.В.. Указанные сведения взяты в выделительные знаки препинания – скобки, которые содержат в себе конкретизирующую и справочную информацию относительно принадлежности спорных помещений). Таким образом, суд приходит к выводу, что на протяжении всего времени пользования объектами недвижимости Павелко И.В. было достоверно известно о праве собственности ответчика на спорные объекты, распоряжаться в пределах которых она имеет право лишь в качестве пользователя, статус которого ограничивает ее в праве самостоятельно распоряжаться и определять судьбу объекта недвижимости.

Как указано в абзаце первом пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п..

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Как указано в пункте 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 года № 48-П по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Волкова В.В., добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

Таким образом, для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

В подтверждение давностного владения, истец ссылается на пользование спорными объектами недвижимости на протяжении более 20 лет, несения бремени содержания внутриустроенного имущества, облагораживания нежилых помещений и ведение экономической деятельности, от которой получает доход, вместе с тем, факт пользования спорными объектами недвижимости ответчиком не оспаривался и не опровергался в ходе рассматриваемого дела, а истцом в свою очередь в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не было представлено доказательств, подтверждающих несение расходов на содержание спорных объектов недвижимости.

Оказывая сторонам содействие в собирании доказательств в соответствии со статьей 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также установлено, что документы, содержащие сведения об утверждении проекта на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, в том числе помещения №№ 11-16, 18, 19, 21, 22 и №№ 7, 10, 17, 20, 23, 29, 32, в распоряжении МП г.о. Тольятти и Департамента градостроительной деятельности отсутствуют (т. 1 л.д. 166, 171).

Из технического паспорта, выданного Министерством коммунального хозяйства РСФСР в отношении объекта недвижимости – продовольственным, промтоварный магазин и кафе (часть здания), расположенного по адресу: <адрес>, усматривается, что в собственности Павелко И.В. по состоянию на 19 сентября 2001 года и 28 января 2002 года находилась часть указанного здания, площадью 184,2 кв.м (т. 1 л.д. 45), что согласуется с общей площадью помещений №№ 11-26, указанных в справке Мэрии г. Тольятти Самарской области МП «Инвентаризатор» № 9576 от 28 января 2002 года, выданной Павелко И.В. по состоянию на 19 июля 2001 года, т.е. на следующий день после составления договора купли-продажи № 2 от 18 июля 2001 года (т. 2 л.д. 165). Указанные площади согласуются с помещениями объектов № 11-26 и содержат сведения по состоянию на день заключения первоначального договора № 2 от 18 июля 2001 года, при этом, упоминаний о площадях в большем размере материалы инвентарного дела не имеют.

Более того, в реестровом деле имеется акт технической инвентаризации от 26 ноября 2012 года (т. 1, л.д. 239), обращение заместителя мэра г.о.Тольятти на имя директора ООО «Дедал» Дидковской И.И.(т. 1, л.д. 240) и соглашение о перераспределении долей (т.1 л.д. 241), согласно которых 15 ноября 2012 года между Хайруловым А.Х. (сторона 1) и Хамзиной М.Д.(сторона 2) достигнуто соглашение, в соответствии с которым в результате перепланировки произошло перераспределение комнат следующим образом:

- в собственность стороны 1 передается нежилое помещение, состоящее из комнат №№22, 22а, 22б, 22в, 22г, 22д, 22е, 22ж, 22з, 22м, 23, 23а, на -1 этаже; нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4, 4а, 4б, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 9б, 9в, 10, 10а, 10б, 27, 28,36, 38, 38а, 56, 57, 58, 59 на 1 этаже, комнаты №№9, 10 на 2 этаже;

- в собственность стороны 2 передаются: нежилое помещение, состоящее из комнат №№1, 2, 3, 3а, 29, 30, 30а, 31, 32, 33, 33а, 345, 35, 37, 39, 40 на 1 этаже, общей площадью 147,1 кв.м.

Собственность сторон на нежилые помещения прекращается в связи с возникновением вновь созданных позиций (комнат) в результате перепланировки (реконструкции) и их перераспределением. Право собственности каждой из сторон на выделенные в соответствии с пунктами 1,2 настоящего соглашения комнаты возникает с момента государственной регистрации права сторонами в государственном регистрирующем органе. Стороны обязуются обратиться за государственной регистрацией права в течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения.

В соответствии с выводами, указанными в заключении № 291 по обследованию несущих и ограждающих конструкций перечисленных в соглашении нежилых помещений, выполненным ООО «Дедал», строительные работы по реконструкции не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания. Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечена конструктивной схемой наружных и внутренних несущих стен и перекрытий. Выполненные строительно-монтажные работы по реконструкции соответствуют действующим нормативным требованиям, не представляют угрозы жизни и здоровью граждан и не требуется выдача разрешения на реконструкцию (строительство) нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.

14 января 2013 года между Хайруловым А.Х. и ООО «Море» заключен договор аренды нежилого помещения площадью 403,8 кв.м, этаж 1, поз. 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4, 4а, 4б, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 9б, 9в, 10, 10а, 10б, 27, 28,36, 38, 38а, 56, 57, 58, 59; 2 этаж поз.9, 10; нежилого помещения общей площадью 266,6 кв.м, -1 этаж, поз.22, 22а, 22б, 22в, 22г, 22д, 22е, 22ж, 22з, 22и, 23, 23а, расположенных по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет (т. 2, л.д. 20-21). 24 апреля 2017 года заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды (т. 2 л.д. 35). 24 мая 2017 года заключено соглашение о расторжении договора аренды от 14 января 2013 года – с 24 мая 2017 года.

27 мая 2017 года между Хайруловым А.Х. и ООО «РЕГИОН-СТАНДАРТ» заключен договор аренды нежилого помещения площадью 403,8 кв.м., этаж 1, поз. 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4, 4а, 4б, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 9б, 9в, 10, 10а, 10б, 27, 28,36, 38, 38а, 56, 57, 58, 59; 2 этаж поз.9, 10, расположенного по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 63-65). Договор расторгнут 01 августа 2018 года (т. 2 л.д. 75).

18 июля 2018 года между ИП Хайруловым А.Х. и ООО «ПУР-ПУР» заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 403,8 кв.м, этаж 1, этаж 2, номера на поэтажном плане 1 этаж поз. 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4, 4а, 4б, 5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8, 8а, 9, 9а, 9б, 9в, 10, 10а, 10б, 27, 28,36, 38, 38а, 56, 57, 58, 59; 2 этаж поз.9, 10, в том числе, площадь торгового зала для обслуживания посетителей, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (т. 2 л.д. 77-80). Указанный договор Аренды расторгнут соглашением от 25 августа 2023 года в связи с истечением срока действия (т. 2 л.д. 2). Помещение передано Хайрулову А.Х., что подтверждается актом от 25 августа 2023 года (т. 2 л.д. 9).

Как следует из материалов реестрового дела, вышеуказанные договоры аренды прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, на основании обращений Хайрулова А.Х..

Таким образом, достоверно установлено, что ответчик Хайрулин А.Х. пользуется принадлежащими на праве собственности нежилыми помещениями, в целях извлечения прибыли неоднократно сдавал их в аренду третьим лицам, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований Павленко И.В., поскольку с момента заключения договора купли-продажи от 10 сентября 2001 года, либо 2002 года, т.е. согласования порядка пользования спорными объектами недвижимости, ей было известно об их собственнике, указание на это имеется в заявлении об определении порядка пользования, адресованного МП «Инвентаризатор», представленным самим истцом в материалы дела; в нарушение статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлено подтверждений тому, что на протяжении времени пользования объектами недвижимости несла бремя их содержания, благоустраивала и облагораживала за свой счет; кроме того, достигнутое соглашение с Хайрулиным А.Х. не порождает правовых последствий в виде возникновения на стороне Павленко И.В. права собственности в отношении спорных объектов недвижимости.

Рассматривая заявление Хайрулина А.Х. о пропуске истцом срока исковой давности при обращении с исковым заявлением в суд, суд первой инстанции исходил из следующего.

По общему правилу, предусмотренному статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности составляет три года.

В силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином – индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

В исковом заявлении истцом заявлено, что в 2002 году с ответчиком был определен порядок пользования нежилыми помещениями, в том числе №№ 7, 10, 23, собственники которых также поименованы в заявлении, адресованном МП «Инвентаризатор».

Соответственно, общий срок исковой давности истек в 2005 году.

Между тем, стороной истца в материалы дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин пропуска срока исковой давности, суду представлено не было, что явилось самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Отказ в удовлетворении основного требования о признании на объект недвижимости права собственности послужил основанием к оставлению без удовлетворения исковых требований в части возмещения истца судебных издержек в виде расходов по оплате государственной пошлины (пункт 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод апелляционной жалобы о том, что Павелко И.В. произвела оплату договора № 2 от 18 июля 2001 года, заключенного с ЗАО «Электромонтаж» и пользовалась спорными жилыми помещениями в статусе собственника на законных основаниях, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, из материалов дела усматривается, что в счет оплаты договора она произвела оплату в 150 000 рублей, как того требует пункт 3.1 договора, однако доказательства исполнения обязательств по выплате денежных средств в порядке, установленном графиком платежей, являющимся приложением № 1 к договору, в материалах дела отсутствуют. Настаивая на оплате договора № 2 от 18 июля 2001 года, истец не обращался к продавцу с требованиями о расторжении настоящего договора либо о передаче спорного имущества в ее собственности на основании ранее заключенного относительно с Хайруловым А.Х. договора.

В подтверждение формального характера договора от 10 сентября 2001 года, заключенного Павелко И.В. с ЗАО «Электромонтаж», истец не представил доказательств; указанный договор составлен и удостоверен в присутствии нотариуса, который в силу профессиональной деятельности и оказания в данном случае услуг по удостоверению договора обязан выяснить обстоятельства исполнения его условий, разъяснить последствия сокрытия известных сторонам обстоятельств, что нашло отражение в тексте договора. Мотивов сомневаться в добросовестности нотариуса г.о. Тольятти Авакумовой М.И. при удостоверении настоящего договора у суда не имеется.

Ссылаясь на неисполнение Хайруловым А.Х. условий договора от 10 сентября 2001 года по приобретению спорных объектов недвижимости № № 7, 10 у ЗАО «Электромонтаж», истец с соответствующими требованиями в суд не обращался, в связи с чем, они не могут быть положены в основу судебного акта по рассматриваемому спору, поскольку не являются предметом рассмотрения суда. Обстоятельства оплаты договора от 10 сентября 2001 года, заключенного ЗАО «Электромонтаж» с Хайруловым А.Х., не имеют юридического значения при разрешении настоящего спора, являются отдельными и самостоятельными правоотношениями, кроме того, ЗАО «Электромонтаж» каких-либо требований к Хайрулову А.Х. относительно неисполнения условий договора и внесения платы в счет его исполнения не предъявлял, об обратном суду и сторонам неизвестно.

Фактическое разделения спорных помещений на две комнаты логично и целесообразно в силу условий достигнутого соглашения между Павелко И.В. и Хайрулиным А.Х., которые добровольно определили порядок пользования нежилыми помещениями №№ 7, 10, однако определение такого порядка вовсе не служит основанием для возникновения права собственности Павелко И.В. на данные объекты, поскольку обратное бы противоречило положениям статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что Павелко И.В. приобретались нежилые помещения на заемные денежные средства банка, специалистами которого произведен осмотр помещений, также не устанавливает возникновение прав и обязанностей истца в отношении нежилых помещений, право собственности в отношении которых зарегистрировано за третьим лицом. После заключения договора от 18 июля 2001 года между сторонами и ЗАО «Электромонтаж» имели место быть и другие правоотношения, которые подтверждены документально и удостоверены нотариально, тогда как договор от 18 июля 2001 года, предусматривающий переход права собственности с момента государственной регистрации договора в качестве существенного условия договора, так и не был подан в регистрационный орган для его внесения в реестр, а обстоятельства оплаты сторонами не подтверждены.

Отсутствие споров и разногласий между истцом и ответчиком относительно порядка пользования объектами недвижимости также не свидетельствует об отказе ответчика от права собственности на них либо отсутствие у него намерений пользоваться данными помещениями в статусе собственника.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, фактически повторяют правовую позицию истца, заявленную им в суде первой инстанции, которая получила должное исследование и оценку в полном объеме, изложенную в мотивированной части обжалуемого судебного акта.

Обжалуемое судебное постановление принято на основании представленных доказательств, которым дана правовая оценка в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводов, свидетельствующих о допущенных нарушениях материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправосудного судебного постановления, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемого решения суда в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 23 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Павелко ИВ – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи