Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2516/2022 ~ M-903/2022 от 11.03.2022

Дело № 2-2516/2022                                                                                г. Выборг

УИД 47RS0005-01-2022-001515-30

                                              Р Е Ш Е Н И Е (заочное)

                                         Именем Российской Федерации

    21 июля 2022 года.

    Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Вериго Н. Б.,

при секретаре Шихнабиевой Р. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Лепешкина Сергея Владимировича к Кочневу Виталию Геннадьевичу, Кочневой Елене Сергеевне о расторжении договора купли продажи недвижимости, прекращении права собственности на земельный участок, отмене ограничения в виде ипотеки, восстановлении права собственности на земельный участок,

                                                       установил:

        Истец обратился в суд с иском к Кочневу Виталию Геннадьевичу, Кочневой Елене Сергеевне о расторжении договора купли продажи недвижимости, прекращении права собственности на земельный участок, отмене ограничения в виде ипотеки, восстановлении права собственности на земельный участок, в котором просил: расторгнуть заключенный между индивидуальным предпринимателем Лепешкиным Сергеем Владимировичем и ? доля в праве - Кочневым Виталием Геннадьевичем, ? доля в праве - Кочневой Еленой Сергеевной договор купли- продажи недвижимости от 07 июня 2017 года, прекратить право собственности ? доля в праве - Кочнева Виталия Геннадьевича, 1/2 доля в праве - Кочневой Елены Сергеевны на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; признать право собственности индивидуального предпринимателя Лепешкина Сергея Владимировича на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, Гончаровское сельское поселение, уч. Вереховский, кадастровый №; прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины в сумм 1200 рублей.

        В обоснование своих требований истец указал, что 07 июня 2017 года между индивидуальным предпринимателем Лепешкиным Сергеем Владимировичем и гражданами Российской Федерации Кочневым Виталием Геннадьевичем и Кочневой Еленой Сергеевной был заключен договор купли-продажи недвижимости с условием рассрочки платежа, по условиям которого ответчики приобрели в общедолевую собственность (по ? доли каждый) земельный участок по адресу: <адрес>

В Договоре наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировано право долевой собственности ответчиков на земельный участок с кадастровым номером №

В соответствии с условиями договора, полная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № составляла сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Согласно условий п.п. 3.1 договора, покупатели брали на себя обязательство произвести платежи по договору в следующем порядке - 25000 рублей не позднее Дата, 25 000 рублей не позднее 30 июня 2017 года. Оставшуюся сумму 450 000 рублей с начисленными процентами, исходя из 15 % годовых начисляемых на остаток долга по оплате выкупной стоимости, покупатели должны были оплатить в течение 36 месяцев с начиная с 25 июля 2017 года согласно графика платежей.

Согласно п.п. 3.1. договора оплата суммы в размере 561 578 рублей 32 копейки производится ежемесячно до 25 числа каждого месяца, но в любом случае не позднее 25 июня 2020 года.

Однако после 25 марта 2018 года ответчики не исполняли обязательств по оплате ежемесячных платежей по договору.

13 декабря 2019 года истцом в адрес ответчиков были направлены акты сверки, расчет пеней и досудебные претензии с требованием погасить задолженность. Ответчики оставили досудебную претензию без ответа и удовлетворения.

По состоянию на 1 марта 2022 года задолженность по платежам по договору составляет 135 000 рублей. Продавец обращался с требованием об оплате соответствующей задолженности, но данное требование проигнорировано Покупателем.

Истец 01 декабря 2021 года направил в адрес ответчиков требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате с приложением соглашения о расторжении, ответчик Кочнева Елена Сергеевна уклонилась от получения указанного требования.

         Сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества согласованы все существенные условия договора, в том числе цена земельного участка. Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу цену договора.

Однако ответчики установленную сторонами цену договора не выплачивают.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Истец направил ответчикам требование о расторжении договора, однако ответчики от получения направленного им 03.02.2021 г. требования о расторжении договора уклонились, заказное письмо с требованием о расторжении договора вернулось в адрес представителя, что подтверждается требованием о расторжении договора, распечаткой отслеживания почтового отправления со страницы сайта pochta.ru.

Данное требование было возвращено почтой в адрес истца с отметкой об истечении срока хранения.

Порядок расторжения договора истцом был соблюден, и истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемых объектов недвижимости, покупателем в порядке, установленном договорами купли-продажи недвижимости, что является существенным нарушением условий договоров, вправе требовать их расторжения и, как следствие, истребование у ответчиков земельных участков.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

Представитель истца в судебное заседание не явился, в заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, возражений не представили.

    В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

        Из материалов дела следует, что 07 июня 2017 года между индивидуальным предпринимателем Лепешкиным Сергеем Владимировичем и гражданами Российской Федерации Кочневым Виталием Геннадьевичем и Кочневой Еленой Сергеевной был заключен договор купли-продажи недвижимости с условием рассрочки платежа, по условиям которого ответчики приобрели в общедолевую собственность (по ? доли каждый) земельный участок по адресу: <адрес>.

В Договоре наряду с другими существенными условиями указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

01 августа 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрировано право долевой собственности ответчиков на земельный участок с кадастровым номером №

В соответствии с условиями договора, полная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № составляла сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Согласно условий п.п. 3.1 договора, покупатели брали на себя обязательство произвести платежи по договору в следующем порядке - 25000 рублей не позднее 15 июня 2017 года, 25 000 рублей не позднее 30 июня 2017 года. Оставшуюся сумму 450 000 рублей с начисленными процентами, исходя из 15 % годовых начисляемых на остаток долга по оплате выкупной стоимости, покупатели должны были оплатить в течение 36 месяцев с начиная с 25 июля 2017 года согласно графика платежей.

Согласно п.п. 3.1. договора оплата суммы в размере 561 578 рублей 32 копейки производится ежемесячно до 25 числа каждого месяца, но в любом случае не позднее 25 июня 2020 года.

Однако после 25 марта 2018 года ответчики не исполняли обязательств по оплате ежемесячных платежей по договору.

13 декабря 2019 года истцом в адрес ответчиков были направлены акты сверки, расчет пеней и досудебные претензии с требованием погасить задолженность. Ответчики оставили досудебную претензию без ответа и удовлетворения.

По состоянию на 1 марта 2022 года задолженность по платежам по договору составляет 135 000 рублей. Продавец обращался с требованием об оплате соответствующей задолженности, но данное требование проигнорировано Покупателем.

Истец 01 декабря 2021 года направил в адрес ответчиков требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате с приложением соглашения о расторжении, ответчик Кочнева Елена Сергеевна уклонилась от получения указанного требования.

        В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар но цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с не момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как предусмотрено п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Исходя из положений п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, рационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным оставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

    Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества согласованы все существенные условия договора, в том числе цена земельного участка. Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу цену договора.

Однако ответчики установленную сторонами цену договора не выплачивают.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, ответчиками не представлено.

При установленных судом обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договоров купли-продажи недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Истец направил ответчикам требование о расторжении договора, однако ответчики от получения направленного им 03.02.2021 г. требования о расторжении договора уклонились, заказное письмо с требованием о расторжении договора вернулось в адрес представителя, что подтверждается требованием о расторжении договора, распечаткой отслеживания почтового отправления со страницы сайта pochta.ru.

Данное требование было возвращено почтой в адрес истца с отметкой об истечении срока хранения.

В соответствии с положениями ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Ввиду вышеперечисленного предусмотренный ст. 452 ГК РФ, порядок расторжения договора истцом был соблюден, и с учетом вышеуказанных норм ГК РФ, в том числе и положений ст. 489 ГК РФ, истец, как продавец, в связи с неоплатой стоимости продаваемых объектов недвижимости, покупателем в порядке, установленном договорами купли-продажи недвижимости, что является существенным нарушением условий договоров, вправе требовать их расторжения и, как следствие, истребование у ответчиков земельных участков.

В связи с расторжением договора купли-продажи утрачиваются и основания для сохранения ипотеки.

    При установленных обстоятельствах требования индивидуального предпринимателя Лепешкина Сергея Владимировича подлежат удовлетворению в полном объеме.

          Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

                 решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя Лепешкина Сергея Владимировича к Кочневу Виталию Геннадьевичу, Кочневой Елене Сергеевне о расторжении договора купли продажи недвижимости, прекращении права собственности на земельный участок, отмене ограничения в виде ипотеки, восстановлении права собственности на земельный участок, удовлетворить.

        Расторгнуть заключенный между индивидуальным предпринимателем Лепешкиным Сергеем Владимировичем и Кочневым Виталием Геннадьевичем, Кочневой Еленой Сергеевной договор купли- продажи недвижимости от 07 июня 2017 года.

        Прекратить право собственности ? доля в праве - Кочнева Виталия Геннадьевича, 1/2 доля в праве - Кочневой Елены Сергеевны на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>

        Признать право собственности индивидуального предпринимателя Лепешкина Сергея Владимировича на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

        Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

        Взыскать в пользу индивидуального предпринимателя Лепешкина Сергея Владимировича, ИНН №, в равных долях с Кочнева Виталия Геннадьевича, Дата года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, дом без номера, ИНН № Кочневой Елены Сергеевны, Дата года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, ИНН №, судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 1200 (одна тысяча двести) рублей, по 600 (шестьсот) рублей с каждого.

        Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:                                                                                                     Н. Б. Вериго

47RS0005-01-2022-001515-30

Подлинный документ находится

в производстве Выборгского городского суда

Ленинградской области, подшит в деле №2-2516/2022