Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-117/2021 ~ М-35/2021 от 25.02.2021

Дело №2-117/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Сафакулево 26 мая 2021года

Судья Сафакулевского районного суда Курганской области Гайнуллина Г.Т.,

при секретаре Гирфановой Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зарипов Р.К. к Дробышевской С.П. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, земельного участка, прекращении права собственности и признания права собственности на жилое помещение и земельный участок без обременений,

установил:

Истец обратился в суд с требованием к ответчику о расторжении договора купли-продажи жилого помещения земельного участка, прекращении права собственности и признания права собственности на жилое помещение и земельный участок без обременений. Свои требования истец мотивирует тем, что 29.03.2019 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу <адрес>, стоимостью 801 000руб. (жилой дом стоимостью 800 000 руб., земельный участок 1000 руб.). в соответствии с условиями договора Дробышевская приобрела дом и земельный участок за счет собственных денежных средств в размере 347974 руб., а также кредитных средств, предоставленных КПК «Содействие» в размере 453026 руб.

Оплата по договору купли-продажи (п.4) предусматривалось в три этапа: часть суммы (аванс) в размере 346974 руб. в счет уплаты за приобретаемый жилой дом, а также 1000 руб. в счет уплаты за приобретаемый земельный участок, выплачивается покупателем за счет собственных денежных средств при подписании договора, до подачи документов на государственную регистрацию; часть суммы из заемных денежных средств в размере 80000руб., выплачивается в день получения расписки в получении документов на государственную регистрацию; оставшаяся часть суммы из заемных денежных средств в размере 373026 руб., выплачивается не позднее банковского дня, следующего за днем получения расписки в получении документов на государственную регистрацию.

В нарушение условий договора покупатель Дробышевская С.П. расчет за приобретенные объекты недвижимости с продавцом Зариповым Р.К. не произвела. При этом ответчик, злоупотребляя доверием Зарипова, убедила его поставить подписи в договоре купли-продажи, в том числе, в графе «денежные средства в сумме 347974руб. получены полностью», который он подписал не читая. Убеждая подписать документы, ответчика, пользуясь его юридической неграмотностью, пояснила ему, что сделка носит формальный характер, с целью обналичивания средств материнского семейного капитала, и что согласовано с заемщиком (представителями КПК «Содействие», которыми и был подготовлен договор купли-продажи); после регистрации сделки и получения средств материнского семейного капитала стороны будут возвращены в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи. При этом нотариальное заверение договора купли-продажи не осуществлялось, правовые последствия данного документа ему никем не разъяснялись. Фактически ни одного рубля из сумм, указанных в договоре, истец не получал, собственноручной расписки о получении денежных средств не писал. Рыночная стоимость объектов недвижимости значительно выше, земельный участок в с. Сафакулево не может стоить 1000руб. Кроме того в доме он проживал сам (по месту регистрации жилого дома давно нет), также в доме зарегистрирован и постоянно проживают члены его семьи (супруга и сын). Доверяя Дробышевской, он не предполагал, что на безвозмездной основе лишится указанных объектов недвижимости, лишит себя и членов семьи единственного жилья, иначе бы ни при каких условиях не пошел на сделку с ответчиком.

Фактически во владение домом и земельным участком Дробышевская не вступала, выехала после регистрации договора на постоянное место жительства за пределы Курганской области. В связи с тем, что до настоящего времени жилой дом и земельный участок, приобретенные ответчиком, не оплачены, что является существенным нарушением договора купли-продажи, сделка подлежит расторжению по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.

13.02.2021 года в адрес Дробышевской направлена претензия о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, однако, ответчик добровольно его расторгать отказалась, сославшись на наличие зарегистрированного обременения в отношении вышеперечисленных объектов недвижимости в органах государственной регистрации.

Предоставляя Дробышевской денежный займ, КПК «Содействие», являясь профессиональным участником финансово-кредитных отношений, проявило грубую неосторожность и явную неосмотрительность, поскольку не убедилось в реальном наличии у заемщика денежных средств в сумме 347974руб., подлежавших передаче Зарипову в качестве первого взноса (которых у нее в действительности не имелось); при этом, на момент выдачи займа Дробышевская не работала, имела отрицательную кредитную историю и многочисленные, возбужденные в отношении нее исполнительные производства УФССП, в связи с взысканием задолженностей, в том числе кредитных (часть исполнительных производств к тому моменту была прекращена в связи с отсутствием у должника имущества, на которое возможно обратить взыскание), информация о которых имелась в открытом доступе. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, так как Дробышевская во владение указанными объектами не вступала.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Зарипова Д.Д. и представитель истца Абдрахимов Р.Р. заявленные требования поддержали в полном объеме, дав показания аналогичные указанным в исковом заявлении.

Ответчик в отзыве поясняет, что с иском согласна. Денежные средства по договору купли-продажи Зарипову Р.К. она действительно не передавала, задолженность признает в полном объеме. Дробышевская планировала обналичить средства материнского семейного капитала через КПК «Содействие», сотрудниками которого разработана легальная схема по обналичиванию средств материнского капитала. Впоследствии, Дробышевская отказалась от этого, так как выяснилось, что это не только легализация средств МКС, но и способ отъема жилья.

Представитель ГУ УПФР в Шумихинском районе Курганской области (межрайонное) в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без его участия, в отзыве указав, что Дробышевская С.П. подала заявление о выдаче сертификата на материнский капитал 23.06.2017 года в ГУ УПФР. 21.07.2017 года заявление о выдаче сертификата было удовлетворено и 25.07.2017 года был выдан лично Дробышевской С.П. Сведений о распоряжении Дробышевской С.П. средствами материнского капитала не имеется. Рассмотрение дела и разрешение вопроса оставляет на усмотрение суда.

Представитель КПК «Содействие» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия. В письменном отзыве указано, КПК «Содействие» считает данный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Аргумент истца о том, что он не получал денежные средства от Дробышевской С.П. за продажу ей дома опровергается подписью Зарипова Р.К.в договоре купли-продажи о получение им денежных средств в размере 347 974,00 рублей. Кроме того, истцом в течение года не предпринимались какие-либо действия по возврату не полученных денежных средств по договору купли-продажи. Доказательства, что Истец предпринимал действия по досудебному урегулированию возврата денежных средств, не представлены. По мнению кооператива, истцом избран неверный способ защиты своих прав. Учитывая то, что истец получил от Дробышевской С.П. часть стоимости проданных жилого дома и земельного участка в размере 347 974,00 рублей, Истец вправе требовать взыскания с Дробышевской С.П. оставшейся суммы по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Суд, выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 04.02.2013 года, Зарипов Р.К. является правообладателем жилого дома площадью 53,3 кв.м., инвентарным номером 245, литером А, находящимся по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 04.02.2013 года, Зарипов Р.К. является правообладателем земельного участка площадью 1300 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.03.2019 года, между Зариповым Р.К. и Дробышевской С.П. заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 53,3 кв.м. и земельный участок площадью 1300 кв.м. по адресу: <адрес>. По соглашению сторон жилой дом оценен в 800000 руб., земельный участок в 1000руб. Дробышевская С.П. является пайщиком Кредитного потребительского кооператива «Содействие». Денежная сумма в размере 453026 руб. в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается за счет заемных денежных средств, предоставленных займодавцем, согласно договору займа № КРЩ-41924-МК-1 от 28.03.2019 года, сроком возврата займа 23.09.2019 года. размер процентов за пользование заемными средствами составляет 64% годовых, заключенному в Екатеринбург Свердловская область между Дробышевской С.П. и займодавцем в следующем порядке: часть суммы 80000руб, выплачивается в день получения «Расписки в получении документов на государственную регистрацию», выданный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при передаче документов для регистрации перехода права собственности и ипотеки на приобретаемый жилой дом; оставшаяся часть суммы в размере 373026 руб. выплачивается продавцу не позднее банковского дня, следующего за днем получения «Расписки в получении документов на государственную регистрацию». Денежная сумма в размере 346974 руб. в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается покупателем в счет собственных денежных средств при подписании настоящего договора, до подачи документов на государственную регистрацию. Денежная сумма в размере 1000 руб., в счет уплаты за приобретаемый земельный участок выплачивается покупателем за счет собственных денежных средств, при подписании настоящего договора, до подачи документов на государственную регистрацию. В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ жилой дом считается находящимся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом. В соответствии со ст. 64.2. ФЗ «Об ипотеке (залоге)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ земельный участок считается находящимся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом, приобретенный за счет заемных средств. Право залога на вышеуказанный дом и земельный участок у продавца не возникает.

13.02.2021 года Дробышевская С.П. получила претензию о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка

Согласно справке Сафакулевского сельсовета от 15.02.2021г. Зарипова Д.Д. по данным из похозяйственной книги проживает и зарегистрирована по адресу: <адрес>.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии со ст. 556 ГК Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что ответчик не исполнил договорные обязательства о приемке объекта недвижимого имущества и полной оплате покупной цены.

Суд исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка согласованы все существенные условия договора, в том числе цена жилого дома и земельного участка в размере 801 000 руб. (пункт 4 договора купли-продажи квартиры). Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 801 000 руб.

По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности на объект недвижимого имущества за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате переданного товара, так и с иском о расторжении договора купли –продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 года № 4-КГ18-27 указано, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.04.2019 года жилой дом по адресу <адрес> имеет кадастровый №, правообладателем является Дробышевская С.П., обременение: ипотека в силу закона.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.04.2019 года земельный участок по адресу <адрес> имеет кадастровый №, правообладателем является Дробышевская С.П., обременение: ипотека в силу закона.

Судом установлено, что ответчик в нарушение п. 4 договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от 28.03.2019г., получив сумму займа по договору займа №КЩР-41924-МК-1 от 28.03.2019г., зарегистрировав в дальнейшем право собственности на жилой дом и земельный участок, до настоящего времени денежные средства в размере 801000 рублей истцу не передала.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли – продажи. Относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что денежные средства в размере 801 000 рублей в действительности истцом от ответчика были получены, вопреки указанию на то в договоре купли-продажи, в материалах дела не имеется.

Суд, учитывая письменные пояснения ответчика о согласии с иском, материал проверки сообщения о преступлении по заявлению Зариповой Д.Д. в отношении Дробышевской С.П., зарегистрированный в КУСП ОП Сафакулевское МО МВД России «Щучанский» № 1967, установив факт неоплаты ответчиком истцу цены жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи, приходит к выводу о том, что ответчиком существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от 29.03.2019г., истец Зарипов Р.К., который не получил денежной суммы за проданное имущество, в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении 29.03.2019г. договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, следовательно, исковые требования о расторжении договора купли – продажи и производные требования о прекращении права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок, отмене ограничения в виде ипотеки и признании права собственности на жилой дом за истцом подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зарипова Р.К. удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 28.03.2019года между Зариповым Р.К. и Дробышевской С.П.

Прекратить право собственности Дробышевской С.П. на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 53,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1300 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности Зарипов Р.К. на жилой дом площадью 53,3 кв.м. с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1300 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 53,3 кв.м. и земельный участок площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2021г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганском областном суде в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Сафакулевский районный суд Курганской области.

Судья: Гайнуллина Г.Т.