Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9713/2022 ~ М-7331/2022 от 05.07.2022

Дело № 2-9713/22

50RS0026-01-2022-009448-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27.10.2022 года Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Аксеновой Е.Г., при секретаре Поляковой А.Р.,        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ШВЛ к Администрации г. Люберцы МО, ООО СЗ ИСК «Ареал», ООО «Энергостройинвест» о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ШВЛ обратился в суд с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал», Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, ООО «Энергостройинвест» о признании недействительным договора от 22.02.2022 года о частичной уступке прав и обязанностей по договору № № от 27.01.2011 года о развитии застроенной территории микрорайона № № г. Люберцы, применении последствий недействительности указанной сделки.

    В обоснование исковых требований истец указал следующее.

ШВЛ является собственником квартиры № в жилом доме № № по <адрес>. Дом представляет собой четырёхэтажное, двух подъездное здание, построенное в 1961 году. При проведении визуального обследования выявлены дефекты конструкций здания - фасады здания, внутренние стены, перекрытия крыши находятся, в недопустимом состоянии. Дальнейшая эксплуатация жилого дома расположенного по адресу: <адрес> - не допустима, данный факт подтверждает экспертиза технического состояния строительных конструкций на жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>

27.01.2011г. между Администрацией города Люберцы – Администрацией и ООО ИСК «Ареал» - Застройщиком был заключен Договор № о развитии застроенной территории микрорайона № города Люберцы, по условиям которого Застройщик за счет собственных средств и (или) с привлечением средств других лиц принял на себя обязательства осуществить развитие застроенной территории микрорайона №Ж города Люберцы площадью 11,0 га, в границах красных линий <адрес>, а Администрация - создать предусмотренные Договором условия выполнения Застройщиком своих обязательств (п. 1.1. в редакции Дополнительного соглашения № от 05.07.2016г, Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГ).

    В соответствии с п.п. 1.4. п. 1 Договора в редакции Дополнительных соглашений № от 05.07.2016г. и № от 29.12.2017г., развитие застроенной территории площадью 11,1 га осуществляется Застройщиком в три этапа:

- первый этап путем расселения граждан и последующего сноса жилых домов по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 8,88 га, общей жилой площадью возводимого объекта не менее 127 000 кв.м.;

- второй этап путём расселения граждан и последующего сноса жилых домов по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 2,0 на, общей жилой площадью возводимого объекта не менее 20 000 кв.м.;

- третий этап путем расселения граждан и последующего сноса жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 8,88 га, общей жилой площадью возводимого объекта не менее 17 000 кв.м.

В настоящее время пункт первый Договора исполнен Застройщиком полностью. По второму этапу - осуществляется строительство многоквартирного дома, при этом обязательства по расселению и предоставлению квартир жителям 35А, 35 Б выполнены полностью.

В соответствии с Постановлением Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области от ДД.ММ.ГГ № разрешено снести два многоквартирных жилых дома, признанных непригодными для проживания, № по <адрес>.

Истец указал, что в связи с тем, что его квартира и дом входит в программу развития территории (третий этап) и подлежит расселению и сносу, Застройщик проводил встречи с жителями, обсуждались варианты квартир, планировки, площади, проводился опрос о наличии документов на квартиру, но до настоящего момента государственные органы не согласовали документацию по планировке территории (в составе проекта планировки территории и проект межевания территории), не признали дом аварийным и подлежащим сносу, не издали постановление о сносе непригодного для проживания многоквартирного дома, что, не позволяет ООО СЗ ИСК «Ареал» осуществить расселение жителей дома по Октябрьскому проспекту 28-А за счет собственных средств.

Рядом с домом истца уже построены высотные кирпичные дома, дом, в которм расположена квартира истца, не вписывается в концепцию застройки микрорайона. Истец живет в квартире непригодной для проживания, имеются трещины в стенах, на стенах и потолке водяные потеки, выбоины и сколы в ступенях, нарушение теплоизоляции, имеется повреждение электрощитков, оголение проводов. Вода поступает в квартиры с частыми перебоями, а вода, которая течет из труб очень часто ржавая и непригодна для питья и использования в бытовых нуждах. Дом является непригодными для проживания, подлежит сносу, а жители переселению в иные благоустроенные квартиры с современными коммуникациями и развитой инфраструктурой.

    Истец указал, что ДД.ММ.ГГ в офисе компании ООО СЗ ИСК «Ареал» была проведена встреча с гражданами-собственниками многоквартирного №, в ходе которой Застройщик сообщил о том, что Администрацией, Застройщиком и ООО «Энергостройинвест» (Новый застройщик) подписан Договор частичной уступки прав и обязанностей по Договору № от 27.01.2011г. о развитии застроенной территории микрорайона № Ж <адрес>. Предметом договора уступки прав является передача Новому Застройщику части прав и обязанностей по Договору № от ДД.ММ.ГГ о развитии застроенной территории микрорайона № <адрес>. Застройщик передает, а Новый Застройщик принимает права и обязанности по Договору о развитии застроенной территории, в части исполнения третьего этапа осуществления развития застроенных территорий микрорайона 35Ж <адрес> – расселения граждан из подлежащего сносу аварийного многоквартирного четырёхэтажного жилого дома, (кадастровый № (инвентарный номер, согласно данным Технического паспорта здания - №)), площадью 1 281 кв.м. (площадь жилых помещений 1 289,5 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> проспект, №; сноса аварийного многоквартирного четырехэтажного жилого дома (кадастровый № (инвентарный номер, согласно данным Технического паспорта здания - №)), площадью 1 281 кв.м. (площадь жилых помещений 1 289,5 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> проспект, №, на земельном участке общей площадью 8,88 Га с последующим строительством и вводом в эксплуатацию на застроенной территории и за счёт собственных и (или) привлечённых средств объектов общей жилой площадью возводимого объекта не менее 17 000 кв.м., в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (в том числе объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, дорог, объектов инженерно-технического обеспечения, благоустройство территории).

    Истец считает, что данный договор уступки прав не соответствует действующему законодательству и нарушает его права, как лица, подлежащего расселению, третьего этапа и претендента на получение в собственность благоустроенного жилого помещения, в связи с чем и обратился в суд с исковым заявлением.

    В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить, пояснил, что истец не доверяет расселение его дома ООО «Энергостройинвест», которое может не выполнить свои обязанности по оспариваемому договору, тогда как ООО СЗ ИСК «Ареал» надлежаще исполнял обязанности по расселению старых домов.

    В судебном заседании представитель ответчика Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик Инвестиционно-строительная компания «Ареал» возражал против удовлетворения исковых требований, представлен отзыв на исковое заявление.

Представитель ответчика Администрации городского округа Люберцы Московской области возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв.

Представитель ответчика ООО «Энергостройинвест» не явился, извещен, представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Согласно п. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

    Защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также иными способами, предусмотренными законом (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлены следующие обстоятельства.

27.01.2011г. между Администрацией <адрес> – Администрацией и ООО ИСК «Ареал» - Застройщиком был заключен Договор № о развитии застроенной территории микрорайона № <адрес> (далее по тексту – «Договор»), по условиям которого Застройщик за счет собственных средств и (или) с привлечением средств других лиц принял на себя обязательства осуществить развитие застроенной территории микрорайона № города Люберцы площадью 11,0 га, в границах красных линий <адрес>, а Администрация - создать предусмотренные Договором условия выполнения Застройщиком своих обязательств (п. 1.1. в редакции Дополнительного соглашения № от 05.07.2016г, Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГ).

    В соответствии с п.п. 1.4. п. 1 Договора в редакции Дополнительных соглашений № от 05.07.2016г. и № от 29.12.2017г., развитие застроенной территории площадью 11,1 га осуществляется Застройщиком в три этапа:

- первый этап путем расселения граждан и последующего сноса жилых домов по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 8,88 га, общей жилой площадью возводимого объекта не менее 127 000 кв.м.;

- второй этап путём расселения граждан и последующего сноса жилых домов по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 2,0 на, общей жилой площадью возводимого объекта не менее 20 000 кв.м.;

- третий этап путем расселения граждан и последующего сноса жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 8,88 га, общей жилой площадью возводимого объекта не менее 17 000 кв.м.

ДД.ММ.ГГ года Администрацией, ООО СЗ ИСК Ареал и ООО «Энергостройинвест» (Новый застройщик) подписан Договор частичной уступки прав и обязанностей по Договору № от 27.01.2011г. о развитии застроенной территории микрорайона № города Люберцы. Предметом договора уступки прав является передача Новому Застройщику части прав и обязанностей по Договору № от 27.01.2011 г. о развитии застроенной территории микрорайона № города Люберцы. Застройщик передает, а Новый Застройщик принимает права и обязанности по Договору о развитии застроенной территории, в части исполнения третьего этапа осуществления развития застроенных территорий микрорайона № города Люберцы – расселения граждан из подлежащего сносу аварийного многоквартирного четырёхэтажного жилого дома, (кадастровый номер № (инвентарный номер, согласно данным Технического паспорта здания - №)), площадью 1 281 кв.м. (площадь жилых помещений 1 289,5 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> сноса аварийного многоквартирного четырехэтажного жилого дома (кадастровый номер 50:22:0010204:362 (инвентарный номер, согласно данным Технического паспорта здания - №)), площадью 1 281 кв.м. (площадь жилых помещений 1 289,5 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке общей площадью 8,88 Га с последующим строительством и вводом в эксплуатацию на застроенной территории и за счёт собственных и (или) привлечённых средств объектов общей жилой площадью возводимого объекта не менее 17 000 кв.м., в соответствии с утверждённым проектом планировки территории (в том числе объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, дорог, объектов инженерно-технического обеспечения, благоустройство территории).

Истец считает оспариваемый договор не соответствующим действующему законодательству, а также нарушающему его законные права и интересы, поскольку он не доверяет ООО «Энергостройинвест». Вместе с тем ООО СЗ ИСК «Ареал» выполняло обязательства по расселению уже снесенных многоквартирных домов, собственником квартир в которых представлены квартиры большей площади, а жильцам коммунальных квартир предоставлены однокомнатные квартиры.

Истец полагает ООО СЗ ИСК «Ареал» добросовестным застройщиком и претендует на получение жилого помещения именно от него.

Каких-либо иных объективных доводов в обоснование искового заявления истцом не предъявлено. В качестве нормативного обоснования исковых требований истцом приведено положение п.7 ст. 448 ГК РФ, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

    Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 78 постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

    Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

    В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В этой связи суд приходит к выводу, что Договор частичной уступки прав и обязанностей по Договору № от 27.01.2011г. о развитии застроенной территории микрорайона № города Люберцы от «22» февраля 2022 года не нарушает права ШВЛ

    Суд также обращает внимание на то, что вопрос расселения, предоставление площади или рыночной стоимости рассматривается в порядке жилищного законодательства в рамках иного искового производства по требованиям о расселении, предоставлении жилого помещения, рыночной стоимости или оспаривания рыночной стоимости выкупной стоимости расселяемого и сносимого помещения, но не в рамках признания сделки недействительной. Избранный ШВЛ способ защиты нарушенного права не приведет к реальной защите и восстановлению предполагаемых нарушенных прав на получение квартиры.

    Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

    Договор уступки прав между ООО СЗ ИСК «Ареал» и ООО Энергостройинвест заключен 22 февраля 2022 года. Правоотношения сторон по договору об уступке прав и передаче обязательств основаны на Договоре № от 27.01.2011г. о развитии застроенной территории микрорайона № города Люберцы. В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ указанный Федеральный закон вступает в силу с 01.06.2015, положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного Федерального закона, положения ГК РФ (в редакции указанного Закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого Федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей. Положения ГК РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ). Соответствующая правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), а также в пунктах 82 и 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

    Суд так же учитывает, что правоотношения по договору от 27.01.2011 года возникли до 01.06.2015 года. Градостроительное законодательство, действовавшее на дату заключения договора от 27 января 2011 года имеет приоритет в регулировании отношений, связанных с заключением договора на освоение застроенной территории. Вместе с тем его положения запрет на уступку прав и обязанностей по данному договору не содержат. Аналогичная позиция изложена Верховным Судом РФ в определение от 23.03.2021 по делу N 306-ЭС20-21765. Следует отметить, что такой запрет предусмотрен введенной в ГрК РФ Федеральным законом N 494-ФЗ от 30.12.2020 частью 10 статьи 68, согласно которой лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории не вправе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором, иному лицу.

    При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

    На основании изложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

Исковые требования ШВЛ к Администрации г. Люберцы МО, ООО СЗ ИСК «Ареал», ООО «Энергостройинвест» о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГ о частичной уступке прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГ о развитии застроенной территории микрорайона № г. Люберцы, применении последствий недействительности указанной сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца.

            Судья                                         Е.Г. Аксенова

Решение принято в окончательной форме 29.12.2022 года.