Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3-260/2015 ~ М-128/2015 от 19.03.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский областной суд в составе:

Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Денисовой Т.Д.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело № по заявлению ООО «Единство» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

ООО «Единство» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: № площадью 2752 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, гаражом для автомашины и территорией обслуживания, расположенный по адресу: <адрес> /основание: договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенный в г.Нефтегорске Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ г/.

Постановлением Правительства Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 8 619 896,96 руб..

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, ООО «Единство» обратилось в ООО «Институт независимой оценки и аудита» для определения рыночной стоимости земельного участка. Отчетом об оценке рыночная стоимость спорного земельного участка была установлена в размере 1 681 950 руб..

Считая, что завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной нарушает его права как налогоплательщика земельного налога, заявитель обратился в суд с требованием установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : № в размере рыночной стоимости, равной 1 681 950 руб..

В судебном заседании представители заявителя по доверенности Грачев А.Н. и Мамбетов М.Г. поддержали заявленные требования по изложенным в заявлении доводам.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы. в которых просили отказать в удовлетворении требований.

К участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация городского поселения Нефтегорск, ООО «Институт независимой оценки и аудита»

Привлеченные к участию в деле лица не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы на заявленные требования.

В силу ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 23 ГПК РФ.

Заслушав представителей заявителя, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное ООО «Единство» требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог/ до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ №135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес> площадью 2 752 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, гаражом для автомашины и территорией обслуживания.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 8 619 896,96 руб. в соответствии с приложением № к Постановлению Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ года.

ООО «Единство» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и заключило договор с ООО «Институт независимой оценки и аудита» для определения рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ФИО4, рыночная стоимость земельного участка площадью 2 752 кв.м. на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 681 950 руб..

В соответствии со ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» экспертный совет, членом которого является оценщик ФИО4, подтверждено соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, ООО «Единство» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

По результатам рассмотрения комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ № отклонила заявление ООО «Единство», ссылаясь на то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ года, федеральным стандартам оценки, поскольку в отчете не приведены характеристики объектов-аналогов; отсутствует анализ рынка объекта оценки в Нефтегорске или Нефтегорском районе.

После этого заявитель обратился в суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отзыве филиал ФГБУ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка является достоверной и не подлежит установлению равной рыночной стоимости на основании отчета об оценке ввиду не приведения заявителем доказательства ее недостоверности.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что приведенные выше доводы являются необоснованными.

Законодательство РФ не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в отчете об оценке, который является доказательством завышения кадастровой стоимости.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В нем оценщик описал объект оценки, его качественные и количественные характеристики, привел анализ рынка, к которому относится объект оценки.

Анализ рынка по городу Нефтегорску и Нефтегорскому району оценщиком не приведен ввиду того, что из представленных в отчете таблиц и графиков видно, что в Нефтегорске и Нефтегорском районе нет предложений к продаже земель, поэтому и анализ рынка по городу Нефтегорску сделать нельзя.

Оценщик указал, что наилучшим видом использования земельного участка указал использование под производственные объекты или под производство, привел ценообразующие факторы земельных участков.

Оценщиком выбран для исследования метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от других методов и затратного и доходного подходов.

В качестве объектов-аналогов были использованы данные по ценам предложений земельных участков, расположенных в непосредственной близости от объектов оценки, вид использования которых под производственную деятельность, расположенные в населенных пунктах.

На странице 41 и 42 отчета об оценке приведены характеристики объектов-аналогов, в которых указано местоположение объектов-аналогов, тип сделки, дата объявления, использование, площадь, цена, наличие коммуникаций, источник информации.

Во время исследования оценщиком была использована стоимость в рублях за 1 кв.м. /сотку, гектар/ общей площади, за участок целиком.

Оценщиком применены необходимые корректировки на местонахождение, на уторговывание, масштаб.

Замечаний к отчету об оценке заинтересованными лицами в отзывах не приведено.

Администрация городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области указала, что замечаний к отчету об оценке не имеет.

Ходатайств о назначении экспертизы от заинтересованных лиц не поступило.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Доводы заинтересованных лиц о существенном расхождении величин кадастровой и рыночной стоимости земельного участка не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством и для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку разные методы при определении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка приводят к тому, что их величины не совпадают друг с другом.

Согласно ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, рыночная стоимость определена отчетом об оценке на эту же дату.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права заявителя как плательщика земельного налога, суд считает, что требование ООО «Единство» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером : № площадью 2 752 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, гаражом для автомашины и территорией обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 681 950 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65, 66 ЗК РФ, ст.12, 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ООО «Единство» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : № площадью 2 752 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, гаражом для автомашины и территорией обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира. расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 681 950 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.