Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-8085/2023 от 09.06.2023

Судья: Теплова С.Н. Апел. гр./дело: 33-8085/2023

Номер дела суда первой инстанции 2-539/2023

                 Апелляционное определение

г. Самара 31 августа 2023г.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Желтышевой А.И.,

судей Черкуновой Л.В., Ефремовой Л.Н.,

при секретаре Даниленко И.Ю.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя АО «АктивКапитал Банк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на решение Самарского районного суда г.Самары от 06 апреля 2023 г., которым постановлено:

«Исковое заявление Хамидулина Р.Р. удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи нежилого помещения - назначение: нежилое помещение, Площадь: 320.6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№ 17-19, 22-24 1 этаж: поз. №№ 47-70, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес> заключенную между Хамидулиным Р.Р. и ООО ОФХ «Возрождение-1» - состоявшейся.

Признать за Хамидулиным Р.Р. (паспорт серии № выдан ОУФМС России по Самарской области в Промышленном районе г. Самара ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на нежилое помещение, Площадь: 320.6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№ 17-19, 22-24 1 этаж: поз. №№ 47-70, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Признать недействительной запись о залоге № в отношении нежилого помещения площадью: 320.6 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№ 17-19, 22-24 1 этаж: поз. №№ 47-70, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес> пользу АО «АктивКапитал Банк» по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права.

Взыскать с Хамидулина Р.Р. (паспорт серии № выдан ОУФМС России по Самарской области в Промышленном районе г. Самара ДД.ММ.ГГГГ) в доход местного бюджета г. о. Самара государственную пошлину в размере 50 000 рублей.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,

объяснения Стрелкова А.Е. (представителя АО «АктивКапитал Банк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов») в поддержание доводов своей апелляционной жалобы,

возражения Жирнова И.Е. ( представителя Хамидулина Р.Р.) против доводов жалобы банка,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истец – Хамидулин Р.Р. обратился в суд с иском к ответчику ООО Объединение Фермерских Хозяйств «Возрождение-1» о признании сделки состоявшейся, признании права собственности, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ. между покупателем Хамидулиным Р.Р. и продавцом ООО ОФХ «Возрождение-1» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, Назначение: нежилое помещение, Площадь: 320,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№ 17-19, 22-24 1 этаж: поз. №№ 47-70, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

За вышеуказанное помещение оплачено истцом в полном объеме, в соответствии с условиями договора.

Ответчик передал нежилое помещение истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако до настоящего времени ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Истец неоднократно письменно обращался к ответчику ООО ОФХ «Возрождение-1» с требованием о совершении действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, но ответчик под разными предлогами продолжает уклоняться от государственной регистрации сделки.

После заключения договора купли-продажи, истец узнал о том, что в соответствии с определением Арбитражного суда Самарской области от 19.05.2021г., по делу №А55-10304/2018, оставленным без изменения Постановлением 11 Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.12.2021 г., судебные акты суда первой и апелляционной инстанций также оставлены без изменения - восстановлено право залога по договору залога недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО АК Банк и ФИО1 в отношении вышеуказанного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

То есть, приобретенное истцом помещение обременено залогом в пользу АО «АктивКапитал Банк», признанного в настоящий момент банкротом.

При этом, на момент совершения сделки в ЕГРН отсутствовали сведения о наличии права залога в отношении приобретенного Хамидулиным Р.Р. нежилого помещения.

По мнению истца, он является добросовестным приобретателем указанного нежилого помещения.

Истец Хамидулин Р.Р. просил суд:

1) признать сделку купли-продажи нежилого помещения - назначение: нежилое помещение, Площадь: 320,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№ 17-19, 22-24 1 этаж: поз. №№ 47-70, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, заключенную между Хамидулиным Р.Р. и ООО ОФХ «Возрождение-1» - состоявшейся,

2) признать за Хамидулиным Р.Р. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> поз. № 47-70,

3) признать недействительной запись о залоге № в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, поз. № 47-70 зарегистрированного в пользу АО «АктивКапитал Банк».

Определением Самарского районного суда г. Самары от 20.03.2023г., к участию в деле в качестве соответчика: привлечена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», являющаяся конкурсным управляющим Акционерного общества «АктивКапитал Банк».

Представитель ответчика ООО ОФХ «Возрождение-1» - в суд в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом. Ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ не возражал против удовлетворения иска, утверждая, что действительно по условиям договора денежные средства в полном объеме оплачены истцом, однако регистрация перехода прав собственности не состоялась, поскольку данный вопрос был отложен в связи с нахождением директора ООО ОФХ «Возрождение-1» за пределами Российской Федерации.

Представитель ответчика Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - являющийся конкурсным управляющим Акционерного общества «АктивКапитал Банк» - иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать на основании письменных возражений на иск.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области – в суд в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

    В апелляционной жалобе представителем ответчика Акционерного общества «АктивКапитал Банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об отказе в удовлетворении иска по тем основаниям,

что у суда не было оснований признавать недействительной запись об ипотеке в пользу Банка при наличии неоспоренного материального права,

что признание за Хамидулиным Р.Р. права собственности не является основанием для прекращения обременения в пользу Банка,

что поскольку ипотека в пользу Банка не была признана прекратившейся или отсутствующей, договор залога, из которого возникла ипотека, не был признан недействительным, то не было и оснований для удовлетворения требования о признании недействительной записи об ипотеке,

что у суда не было оснований для признания Хамидулина Р.Р. добросовестным приобретателем применительно к возможности прекратить обременение в пользу Банка,

что отсутствуют доказательства того, что Хамидулин Р.Р. аккумулировал наличные денежные средства в сумме 25 миллиона рублей перед заключением сделки, сведения о доходах такими доказательствами не являются,

что продавцом ООО ОФХ «Возрождение-1» не представило доказательств тому, что оно действительно получило от истца Хамидулина Р.Р. денежные средства,

что истец Хамидулин Р.Р. не представил однозначных доказательств, с достоверностью свидетельствующих о пользовании им спорным объектом недвижимости,

что у суда не было оснований считать Хамидулина Р.Р. неосведомленным об ипотеке в пользу Банка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Пунктом 1 ст.551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Хамидулиным Р.Р. (покупатель) и ответчиком ООО ОФХ «Возрождение-1» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, Площадь: 320,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал: поз. №№ 17-19, 22-24 1 этаж: поз. №№ 47-70, Адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровым номером №.

Помещение передано покупателю, что следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., подписанного между ООО ОФХ «Возрождение-1» и Хамидулиным Р.Р.

Ответчик ООО ОФК «Возрождение-1» не оспаривал обстоятельства заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и факт получения денежных по данному договору в полном объеме.

Оригинал договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. обозревался в судебном заседании суда первой инстанции 28.02.2023г.

Истец утверждает, что до настоящего времени ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Истцом Хамидулиным Р.Р. представлена переписка сторон с требованием к ответчику(продавцу) о совершении действий, направленных на государственную регистрацию права собственности на купленное нежилое помещение.

Истцом также предоставлен ответ продавца на данное обращение, в соответствии с которым, представитель продавца ООО ОФХ «Возрождение-1» сообщает о невозможности провести государственную регистрацию перехода права собственности в связи с нахождением директора ООО ОФК «Возрождение-1» за пределами г. Самары и отсутствие полномочий у иных лиц в организации регистрировать такого рода сделки от ДД.ММ.ГГГГ

Повторное требование истца Хамидулина Р.Р. о явке в регистрирующий орган, ответчиком оставлено без ответа.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

На момент заключения между сторонами договора купли-продажи, продавец ООО ОФХ «Возрождение-1» являлся собственником спорного нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, из которой следует, что на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения, а именно ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре - не имелось сведений о наличии каких-либо обременений в отношении нежилого помещения или наличии иных сведений, позволяющих усомниться в отсутствии прав третьих лиц на спорное помещение.

Ограничения прав и обременение недвижимости в виде запрета регистрации внесены лишь 29.12.2021г. - на основании определения Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2021 г.

26.01.2022г. зарегистрирована ипотека на основании указного определения Арбитражного суда Самарской области от 19.05.2021 года, вступило в законную силу 16.09.2021 года, выдан 19.05.2021 года Арбитражный суд Самарской области (л.д.14-17).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной? регистрации сохраняется за продавцом.

Как указано в пункте 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской? Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Так, в случае совершения сделки, требующая государственной регистрации, в надлежащей форме, но уклонении одной из сторон от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Однако, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано не за продавцом или в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Кроме того, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Доказательств, опровергающих добросовестность истца Хамидулина Р.Р. в приобретении спорной недвижимости, ответчиками не представлено.

Суд правильно признал, что истец Хамидулин Р.Р. является добросовестным приобретателем спорного имущества, он проявил должную степень осмотрительности при заключении сделки и принял все возможные меры по проверке ее чистоты, проверив отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении, был убежден, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую им недвижимость.

Каких-либо обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества, у покупателя Хамидулина Р.Р. не имелось.

Судом первой инстанции установлена совокупность доказательств, позволяющих признать истца Хамидулина Р.Р. добросовестным приобретателем: возмездный характер сделки на рыночных условиях, совершение действий направленных на государственную регистрацию перехода права, уклонение ООО ОФХ «Возрождение-1» от таковых действий, отсутствие в ЕГРН сведений об обременении приобретаемого истцом объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что Хамидулин Р.Р. является добросовестным приобретателем спорного имущества: нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадь 320,6 кв.м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, подвал: поз. № 17-19, 22-24, 1 этаж: поз. 47-70, кадастровый №.

На основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-10304/2018 от 19.05.2021г., вступившего в законную силу 16.09.2021г., восстановлено право залога на спорное нежилое помещение по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) oт ДД.ММ.ГГГГ № - в пользу залогодержателя АО «АктивКапитал Банк».

Таким образом, сведения о восстановлении залога на основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-10304/2018 от 19.05.2021г., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и информация о наличии обременения в виде договора залога недвижимого имущества oт ДД.ММ.ГГГГ № - были установлены и внесены в Единый государственный реестр недвижимости – лишь после заключения между покупателем Хамидулиным Р.Р. и продавцом ООО ОФХ «Возрождение-1» договора купли-продажи нежилого помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку судом установлен факт добросовестного приобретения Хамидулиным Р.Р. нежилого помещения по договору от 26.04.2021г., то суд обоснованно удовлетворил требования истца о признании недействительной записи о залоге № в отношении спорного нежилого помещения.

Пунктом 2 ст. 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Отсутствовали основания для сохранения обременения на нежилое помещение, поскольку данное обременение возникло после заключения договора купли-продажи недвижимости, и об этом истец ранее не мог получить необходимую информацию, поскольку запись о залоге внесена после совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В действиях истца не усматривается признаков злоупотребления правом, недобросовестности или неразумности, позволяющих суду отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям наличия в действиях истца признаков злоупотребления правом(ст. 10 ГК РФ).

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования Хамидулина Р.Р. подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы представителя конкурсного управляющего банка о том, что отсутствуют доказательства того, что покупатель Хамидулин Р.Р. аккумулировал наличные денежные средства в сумме 25 миллионов рублей перед заключением сделки, а продавец ООО ОФХ «Возрождение-1» не представил доказательств тому, что он действительно получил от покупателя Хамидулина Р.Р. денежные средства, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку в договоре купли-продажи имеется указание на передачу денежных средств от покупателя продавцу, а финансовая возможность покупателя( истца) на передачу денежных средств в размере 25 000 000 рублей на дату заключения договора купли-продажи, подтверждается справками 2-НДФЛ.

Доводы апелляционной жалобы представителя конкурсного управляющего банка о том, что у суда не было оснований считать истца Хамидулина Р.Р. неосведомленным об ипотеке в пользу Банка, не обоснованны, поскольку на момент заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком, в ЕГРН отсутствовали сведения о наличии каких-либо обременений в виде залога, что не оспаривается сторонами, в том числе и банком.

Доводы апелляционной жалобы представителя конкурсного управляющего банка о том, что истец (будучи адвокатом) с 2019 года имел возможность узнать о наличии в арбитражном суде спора, в том числе в отношении спорного объекта недвижимости, не обоснованны, так как данные доводы не подтверждаются материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы представителя конкурсного управляющего банка о необходимости отмены решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, направленные на переоценку имеющимся в деле доказательствам, и основанные неправильном истолковании норм материального и процессуального права, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили в решении суда правильную правовую оценку.

Решение суда является законным и обоснованным.

Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Таким образом, апелляционная жалоба представителя ответчика АО «АктивКапитал Банк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

     ОПРЕДЕЛИЛ:

     Решение Самарского районного суда г.Самары от 06 апреля 2023г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя АО «АктивКапитал Банк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: