Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-10433/2023 от 08.08.2023

Судья: Меркулова Т.С.                                       Гр. дело №33-10433/2023

№ 2-89/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 октября 2023 г.                                                                         г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Житниковой О.В.,

судей Топтуновой Е.В., Ефремовой Л.Н.,

при секретаре Старостиной Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Воробьева Сергея Ивановича, ПАО Сбербанк, ООО «Домклик» на решение Кировского районного суда г. Самары от 16 мая 2023 года, которым, с учетом определения об исправлении описок от 23 мая 2023 года, постановлено:

«Исковые требования Подорвановой Ольги Владимировны (паспорт №) к Воробьеву Сергею Ивановичу (паспорт № №), Савину Олегу Валентиновичу (паспорт № №) об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый №, заключенный 25.06.2021 между Подорвановой Ольгой Владимировной и Савиным Олегом Валентиновичем.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый №, заключенный 17.08.2021 между Савиным Олегом Валентиновичем и Воробьевым Сергеем Ивановичем.

Истребовать из чужого незаконного владения Воробьева Сергея Ивановича квартиру, <адрес>, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый № в собственность Подорвановой Ольги Владимировны.

Данное решение является основание для аннулирования записи о регистрации права собственности в ЕГРН № от 19.08.2021 за Воробьевым Сергеем Ивановичем на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый №, и восстановлении (внесении) записи в ЕГРН о регистрации права собственности на данное имущество Подорвановой Ольгой Владимировной.

В удовлетворении остальной части исковых требований Подорвановой О.В. отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Воробьева Сергея Ивановича (паспорт № №) к Подорвановой Ольге Владимировне (паспорт № №) о признании добросовестным приобретателем квартиры,- отказать.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Житниковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Подорванова О.В. обратилась в суд с иском к Воробьеву С.И., Савину О.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя требования тем, что она являлась собственником жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, площадью 31,6 кв.м. 16.11.2021 она обнаружила, что жилое помещение выбыло из её законного владения, в связи с чем, обратилась в ПП № ОП № Управления МВД России по <адрес> с заявлением (КУСП №) о проведении проверки по факту противоправных действий неустановленных лиц, которые в период времени с июня 2021 по 16.11.2021 мошенническим способом, незаконно завладели принадлежащим ей недвижимым имуществом - однокомнатной квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, переоформив квартиру изначально на Савина Олега Валентиновича, а в дальнейшем на Воробьева Сергея Ивановича, согласно договора купли-продажи от 17.08.2021. Данную квартиру она никому не продавала, договор купли-продажи квартиры с Савиным О.В. и с другими лицами не заключала, в МФЦ по адресу: <адрес> в Управлении Росреестра по <адрес> по адресу: <адрес> не была, денежных средств за продажу жилого помещения не получала.

18.02.2022 в отделе по расследованию преступлений, совершенных на территории Самарского района СУ Управления МВД России по г. Самаре в отношении неустановленных лиц, возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.

В ходе расследования уголовного дела проведена почерковедческая экспертиза, из которой следует, что подписи в договоре купли-продажи квартиры, а также в заявлении на регистрацию сделки выполнены не Подорвановой О.В., а иным лицом.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Подорванова О.В., с учетом уточнений, просила суд истребовать из чужого незаконного владения ответчика в пользу истца жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 31,6 кв. м., кадастровый №. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 31,6 кв. м., кадастровый № от 25.06.2021, заключенный между Подорвановой О.В. и Савиным О.В. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 31,6 кв. м., кадастровый № от 17.08.2021, заключенный между Савиным О.В. и Воробьевым С.И. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности № от 16.07.2021 за Савиным Олегом Валентиновичем. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности № от 19.08.2021 за Воробьевым Сергеем Ивановичем. Признать основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 31,6 кв. м., кадастровый № за истцом за № от 07.07.2021. Прекратить право пользования ответчиком – Воробьевым С.И. принадлежащим истцу жилым помещением.

Воробьев С.И. обратился в суд со встречным иском к Подорвановой О.В. о признании его добросовестным покупателем, указав, что 03.08.2021 он обратился в ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" для проведения правовой проверки по приобретению спорной квартиры. После проведенной проверки ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" предоставил положительное правовое заключение по сделке, составил договор купли-продажи квартиры, на основании которого ему одобрен ипотечный кредит, выдан сертификат № от 05.08.2021. До приобретения квартиры им запрошена справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц в квартире, согласно которой никто в квартире зарегистрирован не был. Оспариваемые Подорвановой О.В. сделки соответствуют требованиям ст.ст.549-551 ГК РФ, при заключении сделок, спорная квартира в аресте не находилась, притязаний относительно своих прав никто не заявлял.

Судом первой инстанции постановлено вышеизложенное решение.

Не согласившись с решением суда, ответчик Воробьев С.И., третьи лица ПАО Сбербанк, ООО «Домклик» обратилась с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, отказать Подорвановой О.В. в удовлетворении исковых требований, встречные требования Воробьева С.И. удовлетворить.

Воробьев С.И. и его представитель Марков М.С., представитель ПАО Сбербанк Панкратова Т.А., представитель ООО «Домклик» Машевская Д.С., в заседании судебной коллегии доводы апелляционных жалоб поддержали.

Истец Подорванова О.В., ее представитель Липкусь С.В. возражали против доводов апелляционных жалоб, просили решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу требований ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статей 153, 154, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П указано, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, в случае, если право на вещь, отчужденную по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке, и первая сделка будет признана недействительной, то собственник вещи, произведший отчуждение имущества по признанной недействительной сделке, вправе истребовать спорную вещь у ее последующего приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 того же Кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав").

Таким образом, право собственника в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, подлежит защите путем предъявления виндикационного иска и возврат выбывшего имущества из чужого незаконного владения возможен путем удовлетворения виндикационного иска, а не требований о применении реституции по сделкам, стороной которых указанное лицо не является.

Как разъяснено в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Также при рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которой приобретатель недвижимого имущества в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П).

Таким образом, при рассмотрении иска собственника о защите вещного права против лица, к которому спорное имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Из материалов дела усматривается, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 31,6 кв. м., кадастровый №, принадлежало на праве собственности Подорвановой О.В. на основании договора от 22.05.1996г., удостоверенного по реестру №.

16.07.2021 Управлением Росреестра по Самарской области произведена регистрация права собственности на указанную квартиру за Савиным О.В., на основании договора купли-продажи от 25.06.2021, согласно которому, Подорванова О.В. продала, а Савин О.В. купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Впоследствии по договору купли-продажи от 17.08.2021 Савин О.В. продал указанную квартиру Воробьеву С.И. Право собственности Воробьева С.И. на квартиру зарегистрировано 19.08.2021.

16.11.2021 Подорванова О.В. обратилась в ПП № ОП № Управления МВД России по г. Самаре с заявлением (КУСП №) о проведении проверки по факту противоправных действий неустановленных лиц, которые в период времени с июня 2021 по 16.11.2021 мошенническим способом, незаконно завладели принадлежащим истцу недвижимым имуществом - однокомнатной квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

18.02.2022 в отделе по расследованию преступлений, совершенных на территории Самарского района, СУ Управления МВД России по г. Самаре в отношении неустановленных лиц, возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.

26.04.2022 Подорванова О.В. признана потерпевшей по уголовному делу №.

20.05.2022 по постановлению следователя по уголовному делу № назначена почерковедческая судебная экспертиза, с целью установления подлинности рукописных записей и подписей от имени истца в договоре купли-продажи жилого помещения от 26.06.2021, в заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии MFC- 0333/2021-9075-1 от 25.06.2021 и в заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии № от 25.06.2021.

Как следует из заключения эксперта № от 01.06.2022, краткая рукописная буквенная запись «ФИО1» в строке «Продавец ФИО1» в представленном на исследовании договоре купли-продажи от 25.06.2021, выполнена не Подорвановой О.В., а иным лицом. Подпись, выполненная от имени Подорвановой О.В., расположенная в строке «ФИО13» в представленном на исследовании договоре купли-продажи от 25.06.2021, выполнена не Подорвановой О.В., а иным лицом. Подписи, выполненные от имени Подорвановой О.В., расположенных в графах № «(подпись)» в заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии № от 25.06.2021 и в заявлении в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии № от 25.06.2021, выполнены не Подорвановой О.В., а иным лицом».

Согласно ответу следователя отдела по расследованию преступлений, совершенных на территории Кировского района СУ Управления МВД России по г.Самаре по запросу суда, 25.09.2022 вынесено постановление о приостановлении предварительного следствия по данному уголовному делу по основанию, предусмотренному п.1 ч.1 ст.208 УПК РФ.

В суде первой инстанции ответчик Савин О.В. подтвердил, что истец Подорванова О.В. не является лицом, которое осуществляло продажу спорного имущества.

Согласно материалам регистрационного дела, сделка купли-продажи квартиры между Подорвановой О.В. и Савиным О.В. дважды приостанавливалась по инициативе Управления Росреестра по Самарской области, в связи с наличием сомнений в регистрации прав по прежнему порядку и подлинности представленного продавцом документа - договора купли-продажи от 22.05.1996, однако впоследствии государственная регистрация права произведена.

Договор купли-продажи от 22.05.1996, представленный истцом Подорвановой О.В. в суде и имеющийся в регистрационном деле, имеют отличия.

Кроме того, в договоре купли-продажи квартиры между Подорвановой О.В. и Савиным О.В., заключенном 25.06.2021г., неверно указаны паспортные данные Подорвановой О.В.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции признал установленным, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, была отчуждена по договору купли-продажи от 25.06.2021г. не ее собственником Подорвановой О.В., а иным лицом, квартира выбыла из владения Подорвановой О.В. помимо ее воли, в связи с чем, пришел к выводу о недействительности данной сделки, как не соответствующей закону, и наличии оснований для истребования отчужденной квартиры у ответчика Воробьева С.И., являющегося в настоящее время ее владельцем, в пользу Подорвановой О.В.

С решением суда в указанной части судебная коллегия соглашается, поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом на основании совокупности исследованных и оцененных доказательств, и приведенным выше нормам закона и актам их толкования.

В то же время, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного17.08.2021 между Савиным О.В. и Воробьевым С.И., у суда не имелось, поскольку, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 35, 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, в данном случае право собственника подлежит защите посредством предъявления виндикационного иска, а не иска о признании недействительной сделки по отчуждению имущества.

В связи с изложенным, решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного17.08.2021 между Савиным О.В. и Воробьевым С.И., подлежит отмене, с вынесением в указанной части нового решения об отказе в иске.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что, исходя из пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Соответствующие разъяснения приведены в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, поскольку по делу установлено, что квартира выбыла из владения Подорвановой О.В. помимо ее воли, она вправе истребовать это имущество от приобретателя независимо от его добросовестности.

Доводы апелляционных жалоб о том, что квартира в данном случае выбыла из владения Подорвановой О.В. по ее воле, судом апелляционной инстанции не принимаются. В ходе судебного разбирательства истец поясняла, что с 1999 г. по 2019 г. она сдавала квартиру в аренду, а затем квартира два года пустовала, она в квартире не проживала. Между тем, указанные обстоятельства, а также наличие по квартире задолженности по оплате коммунальных услуг, не свидетельствуют о наличии воли собственника на передачу владения иному лицу.

Доводы жалобы Воробьева С.И. о том, что договор купли-продажи для совершения сделки могла представить только Подорванова О.В., также не могут быть приняты во внимание, поскольку по делу установлено, что в регистрирующий орган был представлен иной договор купли-продажи от 22.05.1996, чем тот, который имеется у Подорвановой О.В.

В части отказа в удовлетворении остальной части исковых требований Подорвановой О.В. решение суда не обжалуется и судом апелляционной инстанции не проверяется.

При этом судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Воробьева С.И. о признании его добросовестным приобретателем квартиры.

Из материалов дела усматривается, что спорная квартира приобретена Воробьевым С.И. у Савина О.В. за 1 700 000 руб., из которых часть стоимости объекта 255 000 руб. оплачена за счет собственных денежных средств покупателя, часть стоимости объекта в сумме 1 445 000 руб. за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ему в соответствии с кредитным договором от 17.08.2021 ПАО Сбербанк, сроком на 192 месяца.

Воробьевым С.И. перед приобретением квартиры было заказано в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» правовое заключение № от 05.08.2021, содержащее информацию об объекте недвижимости, правовых рисках, которые необходимо учесть при его приобретении, и способах его минимизации, с целью выявления обстоятельств, которые могли послужить в будущем основанием нарушения права нового правообладателя объекта недвижимости и привести к ограничению и/или утрате права собственности на такой объект недвижимости.

Указанным правовым заключением ответчик Воробьев С.И. был проинформирован о том, что представленные документы не содержат информацию о семейном положении продавца (предыдущий правообладатель – Подорванова О.В.) и с момента заключения Договора купли-продажи прошло менее 10-ти лет, в случае если Продавец по Договору купли-продажи (предыдущий правообладатель Подорванова О.В.) состоял в браке на момент приобретения права собственности на квартиру и согласие его супруга/бывшего супруга на совершение сделки по заключению договора купли-продажи квартиры отсутствовало, вероятность судебных разбирательств по иску супруга/бывшего супруга продавца (предыдущего правообладателя) сохраняется.

Также ответчик Воробьев С.И. был уведомлен, что с момента заключения договора купли-продажи прошло менее 1-го года (1 месяц), отсутствуют актуальные документы, подтверждающие наличие/отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей, в отношении правообладателя выявлены сведения о наличии задолженности по оплате налогов на общую сумму, превышающую 400 000 рублей, и исполнительных производств на общую сумму, превышающую 57 000 рублей, а также исполнительных производств, прекращенных в связи с отсутствием имущества, на которое может быть обращено взыскание. Ответчику даны рекомендации до совершения сделки по приобретению квартиры получить от правообладателя документы, подтверждающие, что задолженность по налогам погашена, совершать сделку по приобретению квартиры после погашения задолженности и получения постановления об окончании исполнительных производств, до совершения сделки получить от правообладателя актуальные документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, предусмотреть в договоре условия, указанные в заключении.

Согласно пункту 4.4 договора купли-продажи от 17.08.2021, заключенного между ответчиком Воробьевым С.И. и ответчиком Савиным О.В., указано, что стороны, руководствуясь ст.421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом договора недействительным или расторжения настоящего договора по причинам, возникшим по вине продавца, а также предъявления прав третьими лицами к покупателю, и изъятию объекта у покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего договора, продавец обязуется вернуть все полученное по сделке, а также возместить все понесённые убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего объекта.

Отказывая в признании Воробьева С.И. добросовестным приобретателем, суд первой инстанции исходил из того, что Воробьеву С.И. достоверно было известно, что ответчик Савин О.В. являлся собственником отчуждаемого жилого помещения короткий срок (не более одного месяца), никогда не проживал в отчуждаемом помещении, не оплачивал коммунальные платежи, являлся «перекупщиком» квартиры, действующим риэлтором, целью которого было перепродать данную квартиру и получить прибыль. Кроме того, суд принял во внимание тот факт, что на момент совершения сделки и по настоящее время в спорной квартире зарегистрирована Подорванова О.В., при совершении сделки была использована справка об отсутствии лиц, зарегистрированных в квартире, что не соответствовало действительности.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что Воробьев С.И., как покупатель, не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение объекта недвижимости.

Также суд указал, что сделка, на основании которой Воробьев С.И. приобрел недвижимое имущество, не отвечает признакам действительной сделки, поскольку Савин О.В. не вправе был отчуждать спорную квартиру, так как право у него возникло на основании недействительной (ничтожной) сделки, которая недействительна с момента её совершения и не влечет юридических последствий, в связи с чем, встречные исковые требования Воробьева С.И. не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия полагает, что выводы о недобросовестности Воробьева С.И. не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Так, из материалов дела следует и установлено судом, что Воробьев С.И. спорную квартиру перед приобретением осмотрел, приобрел недвижимое имущество с привлечением кредитных средств, перед совершением сделки заказал правовое заключение с целью выявления обстоятельств, которые могли в будущем привести к утрате права собственности объект недвижимости, по результатам проверки выявлены некоторые риски, которые, однако, не реализовались, основанием к истребованию квартиры у ответчика явилось иное обстоятельство, которое в заключении выявлено не было. При этом в правовом заключении не содержится рекомендации не заключать спорную сделку. Сделка не вызвала сомнений у ПАО Сбербанк, предоставившего кредит на приобретение указанной квартиры.

Кроме того, суд, ссылаясь на то, что при совершении сделки была использована справка, содержащая не соответствующие действительности сведения об отсутствии лиц, зарегистрированных в квартире, не указал, каким образом Воробьев С.И. мог узнать о подложности представленной продавцом справки о зарегистрированных в квартире лицах.

То обстоятельство, что Савин О.В. не вправе был отчуждать спорную квартиру, так как право у него возникло на основании недействительной сделки, вопреки выводам суда первой инстанции, не исключает возможности признания Воробьева С.И. добросовестным приобретателем квартиры.

Иные указанные судом обстоятельства - что квартира находилась в собственности прежнего собственника Савина О.В. непродолжительное время, Савин О.В. в квартире никогда не проживал, не оплачивал коммунальные платежи, и, являясь риэлтором, приобрел квартиру с целью последующей перепродажи, по мнению судебной коллегии, не свидетельствуют о том, что покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Цена, по которой Воробьев С.И. приобрел имущество, не является явно заниженной, поскольку согласно отчету об оценке по состоянию на 10.08.2021, рыночная стоимость квартиры составляла 1 747 629 руб.

Согласно пояснениям ответчика, он приобретал данную квартиру для проживания, иного жилья в собственности в г. Самара, согласно выписке из ЕГРН, Воробьев С.И. не имеет.

Таким образом, из совокупности установленных по делу обстоятельств не следует, что Воробьев С.И., совершая сделку, знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Напротив, предпринятая им совокупность действий свидетельствует о его добросовестности как приобретателя спорной квартиры.

С учетом изложенного, решение суда об отказе в удовлетворении встречного иска Воробьева С.И. о признании его добросовестным приобретателем нельзя признать законным и обоснованным, в указанной части решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении встречного иска Воробьева С.И.

При этом, как указано ранее, то обстоятельство, что Воробьев С.И. является добросовестным приобретателем имущества, не влечет невозможности истребования у него квартиры, поскольку квартира выбыла из владения Подорвановой О.В. помимо ее воли.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 16 мая 2023 года отменить в части.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Подорвановой Ольги Владимировны (паспорт №) к Воробьеву Сергею Ивановичу (паспорт №), Савину Олегу Валентиновичу (паспорт № №) удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый №, заключенный 25.06.2021 между Подорвановой Ольгой Владимировной и Савиным Олегом Валентиновичем.

Истребовать из чужого незаконного владения Воробьева Сергея Ивановича квартиру, расположенную по адресу: г. Самара, Кировский район, ул.Севастопольская, д.15, кв.1, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый № в собственность Подорвановой Ольги Владимировны.

Данное решение является основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ за Воробьевым Сергеем Ивановичем на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый №, и восстановления (внесения) записи в ЕГРН о регистрации права собственности на данное имущество Подорвановой Ольгой Владимировной.

В удовлетворении остальной части исковых требований Подорвановой О.В. отказать.

Встречные исковые требования Воробьева Сергея Ивановича (паспорт №) к Подорвановой Ольге Владимировне (паспорт № №) удовлетворить.

Признать Воробьева Сергея Ивановича добросовестным приобретателем истребованной у него квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 31, 6 кв.м., кадастровый №.».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: