Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-2638/2022 ~ М-1734/2022 от 02.06.2022

№

Дело № 2-2638/2022

РЕШЕНИЕ

     Именем Российской Федерации

30 ноября 2022 года

Кировский районный суд г.Перми в составе

председательствующего судьи Поносовой И.В.,

при секретаре Сергеевой М.С.,

с участием представителя истца Васильевой Д.В.- Афанасьева А.А., действующего на основании доверенности,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой Д.В. к Истомину И.С. о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец Васильева Д.В. обратился в суд с иском к Истомину И.С. с учетом уточненных исковых требований о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру № по адресу<адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от 22.02.2013 года.

В обосновании иска указано, что 22.02.2013 был заключен предварительный договор купли-продажи между Истоминым И.С. (продавец) и Васильевой Д.В. (покупатель), по условиям которого (п. 1.1) продавцу принадлежит на праве собственности земельный с кадастровым номером №, находящийся по <адрес>, на землях населенных пунктов. По настоящему договору продавец обязуется на указанном в п. 1.1. земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность покупателя квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями настоящего договора: квартира №, расположенная по <адрес>.

Обязательства по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены в размере 1 108 080 руб.

Квартира передана истцу в пользование 16.11.2015, с указанного момента истец несет бремя содержания спорного жилого помещения, в том числе по оплате коммунальных услуг.

По условиям договора переход права собственности на указанную квартиру должен быть произведен в срок до 30.09.2013. Однако до настоящего времени право собственности на спорное жилое помещение сохранилось за ответчиком.

Определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных отношений администрации города Перми, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Отдел судебных приставов по Кировскому району г. Перми, Отдел судебных приставов по Пермскому району г. Перми, Межрайонный отдел судебных приставов по ИПРД ГУФССП России по Пермскому краю, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, арбитражного управляющего Атясова В.Н.

Истец Васильева Д.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена.

Представитель истца Афанасьев А.А. в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Истомин И.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался по имеющимся в деле адресам и в силу положений 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признает ответчика извещенным о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Направил письменное заявление, в котором указал, что с заявленными исковыми требованиями согласен в полном объеме.

Третьи лица - Межрайонный отдел СП по ИПРД УФССП России по Пермскому краю, УФССП по Пермскому краю, ОСП по Кировскому району г. Перми УФССП России по Пермскому краю, ОСП по Пермскому району УФССП России по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю, арбитражный управляющий Атясов В.Н. в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третьи лица - Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края направили ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей.

    Третье лицо Департамент земельных отношений администрации города Перми просил о рассмотрении дела без участия их представителей, представил письменные пояснения на иск, из которых следует, что 28.06.2013 департамент выдал ответчику разрешение № на строительство 3-хэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>, которое в дальнейшем неоднократно продлялось до 14.12.2018 включительно. По истечении указанного срока ответчик вновь (19.03.2019, 31.08.2020) обращался в Департамент с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, однако департамент отказал ответчику в продлении срока (письмо от 27.03.2019 и 04.09.2020 соответственно). Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию ответчику или иному лицу не выдавалось.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    В судебном заседании установлено, что Истомину И.С. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2 216+/-14 кв.м., кадастровый №, расположенный по <адрес>. Право собственности зарегистрировано 28.12.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2022 (л.д. 160-163).

    28.06.2013 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми Истомину И.С. выдано Разрешение № на строительство 3-хэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>, которое в дальнейшем неоднократно продлялось до 14.12.2018.

22.02.2013 между Истоминым И.С. (продавец) и Васильевой Д.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, на основании которого продавец обязался перед покупателем на указанном в п. 1.1. земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение, далее квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями настоящего договора: квартира №, расположенная по <адрес>.

Характеристики квартиры указаны в Приложении № к настоящему договору (пункт 1.2). Общая площадь квартиры является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3).

Как следует из п.1.6. указанного договора право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на квартиру.

Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 108 080 руб., которую покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего предварительного договора (п. 2.1).

Пунктами 3.1, 3.2 Договора установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи квартиры. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.

Согласно п. 4.1., п. 4.1.2. предварительного договора купли-продажи продавец обязался построить трехэтажный жилой дом по <адрес> в срок до 31.08.2013; заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30.09.2013.

В приложении № к предварительному договору купли-продажи квартиры от 22.02.2013 указаны характеристики объекта недвижимости – однокомнатная квартира, общей площадью 30,78 кв.м. (ориентировочная) на 3 этаже дома, иные характеристики. Квартира имеет строительную отделку. В наличии сантехнические приборы.

22.02.2013 между истцом и Истоминым И.С. подписан акт передачи денег, из которого следует, что Истомин И.С. получил от Васильевой Д.В. денежные средства в размере 1 108 080 руб. в полном объеме (л.д. 31а-32).

Согласно промежуточному акту приема-передачи квартиры № Истомин И.С. передал Васильевой Д.В. квартиру № в многоквартирном доме по <адрес>.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет 02.08.2013 со следующими характеристики: площадь застройки - 879,8 кв.м., степень готовности 98%, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 06.06.2022 (л.д.53).

Согласно техническому паспорту от 03.08.2022 на квартиру № в доме № по <адрес>, площадь квартиры составляет 29,4 кв.м, в том числе: жилая 11,1 кв.м., кухня – 8,8 кв.м, коридор – 5,4 кв.м, санузел – 4,1 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения (л.д. 88-91).

В настоящее время истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Исходя из положений п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в Определении Верховного Суда РФ от 14 декабря 2010 года по делу № 4-В10-34, объекты незавершенного строительства ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав независимо от степени готовности. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу ст. 2 названного Закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В соответствии со ст. 3 указанного Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии с ч. 1. ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из приведенных выше положений Закона следует, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Заключенный между Истоминым И.С. и Васильевой Д.В. предварительный договор купли-продажи от 22.02.2013 в отношении квартиры фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч.3 и 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами настоящего спора предварительный договор купли-продажи в отношении квартиры является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Следовательно, в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемому договору следует применять правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин.

Факт внесения истцом оплаты по договору подтверждается материалами дела, и не оспаривается ответчиком, также и не оспаривается, что заключенный договор является договором участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, основной договор купли-продажи не заключен.

    Доказательств того, что жилой дом по <адрес> достроен и сдан в эксплуатацию, суду не представлено.

    Судом установлено, что указанный договор долевого участия в строительстве жилья не зарегистрирован в регистрирующем органе.

Таким образом, судом установлено, что на момент обращения в суд и рассмотрения дела, многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу.

Квартира под № жилого дома по <адрес> изначально была приобретена истцом, другой квартиры в данном жилом помещении она не имеет. Присвоение квартире новой нумерации (22) является основанием для внесения изменений в техническую документацию. Однако техническая документация не изменена.

В судебном заседании установлено, что строительство дома по <адрес>, осуществлял Истомин И.С., который является застройщиком, дом в эксплуатацию не сдан, срок сдачи дома в эксплуатацию до 31.08.2013, первоначально установленный предварительным договором от 22.02.2013, не соблюден.

Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Истец фактически является участником долевого строительства с правом требования права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с договором от 22.02.2013, подтверждающим фактически сложившиеся отношения и обязанности сторон по указанному договору.

Васильева Д.В. выполнила свои обязательства по договору, выплатив стоимость объекта строительства – однокомнатной квартиры № в доме № по <адрес>. Истомин И.С. не имеет финансовых претензий в части оплаты объекта долевого строительства. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено. На день рассмотрения дела сведения о действиях ответчика по вводу жилого дома в эксплуатацию отсутствуют.

На основании изложенного, оценив в совокупности доводы истца, представленные доказательства, учитывая, что объект недвижимости фактически создан, но не прошел правовую регистрацию по причине отсутствия ввода объекта в эксплуатацию, признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается действующим законодательством (ст. ст. 130, п.1 ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом характеристик объекта незавершенного строительства, указанных в договоре, техническом паспорте, суд полагает исковые требования Васильевой Д.В. о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, подлежащими удовлетворению.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Васильевой Д.В. на указанный объект недвижимости.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска Васильевой Д.В. была уплачена государственная пошлина в размере 13 740 рублей, которая с учетом удовлетворения исковых требований в полном объеме, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. 194– 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                        РЕШИЛ:

Признать за Васильевой Д.В.    право собственности на объект незавершенного строительства –однокомнатную квартиру № по <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Васильевой Д.В. на указанный объект недвижимости.

Взыскать с Истомина И.С. в пользу Васильевой Д.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 740 рублей.

На решение суда в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья                                     И.В.Поносова