Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1329/2023 ~ М-7/2023 от 09.01.2023

УИД: 59RS0004-01-2023-000014-34

Дело № 2-1329/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2023 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Меновщиковой Ю.О.,

с участием помощника прокурора Свердловского района г. Перми Гладких Д.А.

представителя истца адвоката Зотова С.В., действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску БВА к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми возмещения за аварийное жилое помещение,

установил:

БВА обратился с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми в котором просит взыскать выкупную цену за жилое помещение - комнату с частью вспомогательных помещений, общей площадью 16 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес> в размере 1119 300 руб. В обоснований требований указал, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты, общей площадью 16,0 кв.м. Согласно выводам заключения № В-68.2.9-15, выполненного в 2015 году ООО «Норматив», пребывание людей в здании опасно. В 2016 году многоквартирный <Адрес> в <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно заключению судебной экспертизы размер выкупной цены за жилое помещение составляет 1119 300 руб.

Истец в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заедании исковые требования поддержал, пояснил, что в размер возмещения входятрыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, то есть данная стоимость не включается автоматически, это отдельная экономическая категория. Земельный участок это составная часть общего имущества, является экономической категорией влияющей на рыночную стоимость. У аналогов и сравниваемых объектов площади земельных участков разные. Иных жилых помещений в собственности у истца нет. О месте регистрации истца ему неизвестно. Истец проживает в аварийном жилом помещении, совместно с ним проживает его мать. Жилой дом расселяется, коммунальные услуги в дом не предоставляются. Полагает, что экспертом верно применен сравнительный метод в отношении земельных участков. Считает, что выводы эксперта верны, объективны и обоснованы, стоимость 1 кв.м. определена экспертом верно, не завышена.

Ответчик представителя в суд не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался в порядке, предусмотренном законом. Ранее представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, полагая, что сумма возмещения, определенная экспертом Рыжовым является не завышенной, возражал против расчетов, произведенных экспертом. Полагал, что сумма за квадратный метр необоснованно и неправомерно завышена, неправомерно включены в стоимость помещения убытки, связанные с арендой жилого помещения, поскольку ответчик не настаивает на освобождении жилого помещения, имеется возможность проживать до приобретения другого жилого помещения. Возражал против принятой во внимание экспертом методики определения площади земельного участка, так как учтены дополнительные площади земельного участка. Также полагал, что экспертом не учтены все необходимые коэффициенты, которые существенно влияют на размер стоимости жилого помещения. При принятии во внимание сравнительного метода, аналоги должны быть одинаковыми по сходным величинам, экспертом приняты во внимание объекты, при которых земельные участки больше исследуемого объекта. Многоквартирный дом и земельный участок единый объект оценки.

Третье лицо представителя в суд не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался в порядке, предусмотренном законом.

Прокурор полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку дом признан аварийным и подлежащим сносу, процедура предусмотренная положениями ст. 32 ЖК РФ выполнена, приняты решения об изъятии земельного участка и жилого помещения истца.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, что предусмотрено положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что БВА на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит жилое помещение - комната, общей площадью 16,0 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> (л.д. 11, 16, 177-180).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, в собственности истца помимо спорного жилого помещения имеются: 1) с ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение - площадью 52,8 кв.м, по адресу: <Адрес>; 2) с ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение площадью 37,1 кв.м, по адресу: <Адрес> (л.д. 179-180).

Согласно выводам строительно-технической экспертизы ООО «НОРМАТИВ», выполненной в 2015 году, жилой дом по адресу: <Адрес> в результате обследования выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, вследствие ухудшения в связи с физическим износов в процессе эксплуатации, как зданием в целом, так и отдельными частями здания, эксплуатационных характеристик, приведших к снижению до недопустимого уровня надежности здания. Дом в целом находится в аварийном состоянии, подлежащим сносу. Ремонт и реконструкция считается нецелесообразным. Дальнейшая эксплуатация здания не разрешается. Необходимо выполнить демонтаж всех конструкций здания с расселением жильцов. Пребывание людей в здании опасно. Во избежание аварийных ситуаций и несчастных случаев в экстренном порядке ограничить пребывание людей внутри здания, а также выставить предупредительные знаки и ленты (л.д. 59-63).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № принято заключение о выявлении основания для признания многоквартирного <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 64).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, с учетом распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилого помещения №а по <Адрес> рекомендовано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение одного месяца с даты получения уведомления. Отделу расселения жилищного фонда рекомендовано принять меры по отселению граждан в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53, 65-68).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми принято решение об изъятии для муниципальных нужд г. Перми в том числе земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, с кадастровым номером № площадью 2170,0 кв.м, по <Адрес> в <Адрес> (л.д. 51).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выплаты возмещения, в том числе за жилое помещение комнату, площадью 11,2 кв.м, в шестикомнатной <Адрес> в <Адрес> (л.д. 69).

Из письма администрации Свердловского района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что первый договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственности граждан оформлен ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <Адрес> (л.д. 50).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1961 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 54-58).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <Адрес> не имеется (л.д. 160-173).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что дом признан аварийным и подлежащим сносу в 2016 году, органами местного самоуправления процедура, предусмотренная положениями ст. 32 ЖК РФ, соблюдена, земельный участок под многоквартирным домом, жилые помещения изъяты, однако равноценное возмещение собственнику жилого помещения до сих пор не выплачено.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При разрешении исковых требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Многоквартирный жилой <Адрес> в <Адрес> 1961 года постройки относится к III группе, с общим сроком службы 100 лет.

В соответствии с положениями «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденными Госстроем СССР 08.09.1964 III группе группа зданий долговечностью 100 лет нуждается в капитальном комплексном ремонте – 1 раз в 24 года.

Многоквартирный <Адрес> года постройки, на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) имел срок эксплуатации 32 года.

Таким образом, поскольку какой-либо ремонт дома в предыдущие годы не производился, на дату первой приватизации многоквартирный дом эксплуатировался 32 год, суд приходит к выводу, что многоквартирный жилой дом, как минимум 1 раз нуждался в проведении капитального ремонта, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств.

Ответчиком доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме не представлено, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился, также не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за жилое помещение – комнату, общей площадью 16,0 кв.м. по адресу: <Адрес>, с учетом убытков, возникающих у собственника при изъятии жилого помещения, подлежат удовлетворению.

При разрешении вопроса о размере возмещения, суд исходит из следующего.

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д. 76-77).

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения – комнаты, общей площадью 16,0 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, составляет 905400 руб.; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием – 76700 руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 137 200 (л.д. 81-145).

В судебном заседании допрошен эксперт ООО «Экспертиза» РЕВ, который пояснил, что коэффициент площади земельного участка не предусмотрен никакой методикой. Методических рекомендаций для определения доли общего имущества и доли земельного участка нет, оценщики используют собственные разработки и методики. В данном случае применена методика расчета излишков земельного участка. До применения коэффициента площади земельного участка стоимость квадратного метра составила 43677 руб., а с применением коэффициента сумма составляет 57854 руб. Разница в стоимости квадратного метра получилась за счет того, что у объекта оценки площадь земельного участка, относящегося к данному многоквартирному дому, больше, чем площадь земельного участка, относящегося к объекту-аналогу. Разница между площадями составляет излишки. Согласно ст. 32 ЖК РФ требуется рассчитать стоимость земельного участка, приходящуюся на жилое помещение. Из стоимости объекта-аналога вычитается стоимость причитающегося земельного участка, а к стоимости объекта оценки прибавляется разница между стоимостью земельного участка, приходящегося к объекту-аналогу и стоимостью земельного участка, приходящегося к объекту оценки. Учитывается разница, приходящаяся на объект-аналог и объект оценки. Площадь земельного участка влияет на комфортность жилья и, соответственно, его цена будет выше. Площадь дома делится на площадь земельного участка, получается коэффициент плотности застройки. У объекта оценки площадь земельного участка по отношению к площади дома больше, чем у объекта-аналога. В соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности» эксперт вправе руководствоваться любыми методами, подтвержденными математически. В качестве объектов-аналогов приняты во внимание объекты в одной ценовой категории, в одной зоне престижности. При этом применены корректировки по цене предложения, по материалу перекрытий, на этажность, по площади, в том числе и по площади земельного участка. Площади земельных участков взяты с сайта Росреестра. Без корректировки на площадь земельного участка цена за кв.м. была бы меньше. При определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт взят период до даты первой приватизации. Визуальный осмотр объекта не производился.

Предусмотренное ч. 2 ст. 87 ГПК РФ правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение. Несогласие стороны спора с результатом проведенной судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности и не влечет необходимости в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

Таким образом, при определении величины возмещения за жилое помещение, суд руководствуется заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение выполнено экспертом обладающим необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, правильно и обоснованно применены корректирующие коэффициенты, верно подобраны использованные методики. Рыночная стоимость одного квадратного метра, определенного заключением, составляет 56590 руб. 46 коп., что является не завышенным относительно стоимости одного квадратного метра в пределах муниципального образования город Пермь с учетом местонахождения объекта оценки (зона престижности). Заключение является актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен с даты постройки на дату первой приватизации, с учетом положений ст. 166 ЖК РФ и индексации суммы на дату производства экспертизы.

Возражения представителя ответчика относительно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертиза», в частности неправильно подобранной методики, неправильного применении коэффициентов, объектов-аналогов, суд во внимание не принимает, поскольку доказательств, опровергающих вышеуказанное заключение (рецензия, составленная специалистом, прочее), суду не представлено.

Установив, что истец на территории Пермского края зарегистрированным не значится, постоянно не проживает, проживает и имеет на праве собственности жилые помещения на территории Смоленской области, суд приходит к выводу, что истец в спорном жилом помещении не проживает. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для взыскания убытков, в связи временным пользованием иным жилым помещением, не имеется.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возмещение за жилое помещение с учетом убытков, причиняемых изъятием жилого помещения, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 1103300 руб., из которых рыночная стоимость квартиры составляет 905 400 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 60 700 руб. (53800 руб. – стоимость возмещения убытков, в связи с поиском другого жилого помещения, 4900 руб. – стоимость транспортных услуг и услуг грузчиков, 2000 руб. – стоимость государственной регистрации права), компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 137 200 руб.

Поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за жилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это жилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь» на данное жилое помещение после выплаты ответчиком истцу за это жилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу БВА (<данные изъяты>) возмещение за жилое помещение – комнату, общей площадью 16 кв.м. в 6-ти комнатной квартире, расположенное по адресу: <Адрес> в размере 1103300 руб. (с учетом доли общего имущества, включая земельный участок, убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт).

Решение суда после выплаты возмещения за жилое помещение – комнату, общей площадью 16 кв.м. в 6-ти комнатной квартире, расположенное по адресу: <Адрес> является основанием для прекращения права собственности БВА, и возникновения права муниципальной собственности.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий - подпись - И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева

Мотивированное решение изготовлено 08.08.2023

Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела № 2-1329/2023

Ленинского районного суда г. Перми