Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-346/2013 ~ М-331/2013 от 26.09.2013

к делу: № 2-346/2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московской области    25 ноября 2013 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего - судьи Кузнецова С.Л.,

при секретаре                   Бушуевой Т.С.,

с участием представителя интересов истца ФИО2 по доверенности Теуважева А.Н., представителя третьего лица – Администрации городского округа Звенигород по доверенности Шишовой Ю.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Независимый проект», третьим лицам Администрации г.о. Звенигорода, ООО «Стройресурс», ООО «Квант», ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород» о признании права собственности на незавершенный строительством объект и взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ответчику ООО «Независимый проект», третьим лицам Администрации г.о. Звенигорода, ООО «Стройресурс», ООО «Квант», ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород» о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной <адрес>, общей площадью 66,1 кв.м., жилой 39,5 кв.м., расположенной на 2 этаже в секции 6 многоквартирного дома-новостройки по адресу: Московская <адрес>, в районе улиц В. Фабричнова, И.Шнырева, Луначарского и Солнечной, корпус 1.

В обосновании заявленных исковых требований ФИО2 ссылалась на то, что 19 апреля 2010 года между нею и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи спорной <адрес>В1(НП)-23. Согласно п.п. 1.1., п. 2.2. данного договора стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в виде отдельной двухкомнатной квартиры без внутренней отделки общей проектной площадью 70,58 кв.м., расположенной на 2 этаже в секции 6, жилого дома-новостройки по адресу: Московская <адрес>, в районе улиц В. Фабричнова, И.Шнырева, Луначарского и Солнечной, корпус 1.

В соответствии с п. 2.6. указанного договора цена основного договора являлась ориентировочной и она составляла 3 599580 рублей.

Указанная в предварительном договоре сумма денежных средств была перечислена ФИО2 на счет ответчика в полном объеме: платежным поручением ОАО «МДМ-БАНК» № 5 от 16.03.2010 года на сумму 86 389,92 рубля и платежным поручением АКБ «ФОРА-БАНК» (ЗАО) № 260 от 20.04.2010 года на сумму <данные изъяты> рублей.

17.10.2011 года между сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору № 3В1 (НП)-23 от 19.04.2010 года об увеличении цены договора с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей с установленным сроком оплаты до 29.11.2011 года.

За счет Соглашения от 17 октября 2011 года о расторжении Договора №3В1 (НП)-ОФ/21 от 19.04.2010 на оказания услуг по государственной регистрации спорной квартиры, ФИО2 оплатила на расчетный счет ответчика 71 991,60 рублей, что подтверждается платежным поручением АКБ «ФОРА-БАНК» (ЗАО) № 261 от 20.04.2010 года и данная сумма по Акту зачета взаимных требований от 17 октября 2011 года была зачтена в счет доплаты, остальные 33 000 рублей ею были внесены 12 октября 2011 года, что подтверждается платежным поручением ВТБ 24 (ЗАО) №235706 от 12.10.2011 года.

В связи с тем, что ФИО2 обязательства по Предварительному договору №3В1 (НП)-23 от 19.04.2010 года и по Дополнительному соглашению к нему были исполнены в полном объеме, истица полагает, что у нее возникло право требования от ответчика передачи обусловленной договором и дополнительным соглашением квартиры в собственность.

Также истица просит взыскать с ответчика уплаченную ею при подаче иска в суд государственную пошлину в размере     26 868,96 рублей.

В судебном заседании представитель интересов истца ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании на исковых требованиях ФИО2 настаивал и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель интересов третьего лица Администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО6 возражений по существу заявленных исковых требований ФИО7 не представила, по вопросу разрешения заявленных требований полагалась на усмотрение суда.

Представитель ООО «Независимый проект» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, сведений о причине неявки и мнения по иску не представил, возражений относительно исковых требований суду не представил, не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица:

- представитель ООО «Квант» извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки не представлял, заявлений о рассмотрении дела с его обязательным участием в адрес суда не поступало;

- представитель ООО «Стройресурс», извещенный о дате, времени и месте рассмотрения надлежащим образом в судебное заседание, аналогично не явился, сведений о причине неявки не представлял, заявлений о рассмотрении дела с его обязательным участием в адрес суда не поступало;

- представитель ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород» правопреемник ООО «ТерраИнвест», извещенный о месте и времени слушания дела надлежащим образом, также в судебное заседание не явился, о причинах неявки в суд никакой информации не сообщал.

Основываясь на установленных по делу обстоятельствах, с учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о дате, времени и месте разбирательства по делу надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя интересов истца, пояснения представителя третьего лица Администрации г.о. Звенигород, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ФИО2 исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно ст.4 ФЗ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно устанавливаемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Из материалов дела следует, что строительство жилого дома, в котором расположен спорный объект, осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от 17.09.2007г. на строительство жилого комплекса в районе <адрес> в <адрес> ФИО1 <адрес> заключенного между Администрацией г.о.Звенигород с одной стороны и ООО «Стройресурс», ООО «Квант» с другой стороны. Данным контрактом (п.2.2) установлена дата ввода первой очереди объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2010 года.

Впоследствии, 09.04.2008 года между ООО «Стройресурс» и ООО «Терра Инвест» был заключен договор соинвестирования, по условиям которого (с приложением № 3), основным застройщиком соинвестору в лице ООО «Терра Инвест» подлежали передаче 60 квартир общей площадью 3 494 25 кв.м., в том числе 17 двухкомнатных квартир.

Согласно протоколу № 4 внеочередного Общего собрания учредителей ООО «Терра Инвест» от 08 декабря 2008 года, указанное Общество было переименовано в ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород».

Согласно условиям договора инвестирования № 3/1, заключенному между ООО «Терра Инвест» и ООО «Независимый проект», после выполнения условий инвестиционного контракта у ООО «Независимый проект» возникают имущественные права на жилые помещения, общей площадью 1126,24 кв.м., в том числе на двухкомнатную <адрес>, расположенную на 2-м этаже 6-й секции, (Приложение № к дополнительному соглашению № от Дата обезличена к договору № от Дата обезличена года) (л.д. 63).

19.04.2010 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № ЗВ1 (НП)-23, в соответствии с условиями которого стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в виде отдельной двухкомнатной квартиры без внутренней отделки общей проектной площадью 70,58 кв.м., расположенной на 2 этаже в секции 6, жилого дома-новостройки по адресу: Московская <адрес>, в районе улиц В. Фабричнова, И.Шнырева, Луначарского и Солнечной.(л.д.15-18).

Предметом договора № 3В1-ОФ/21, заключенного между истцом и ответчиком, также являлось оказание услуг по государственной регистрации в установленном порядке по переходу права собственности от Исполнителя к Заказчику на спорную квартиру и оплате этих услуг.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истец по условиям заключенного с ответчиком договора и дополнительных соглашений оплатил ответчику за возникновение права собственности на спорную двухкомнатную квартиру денежные средства, всего в размере 3733791,60 рублей.

Согласно техническому описанию составленному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», объект недвижимости в виде <адрес>, на которую ФИО2 заявлены права, учтен в БТИ, как объект незавершенного строительства, он имеет общую площадь помещений 66,1 кв.м., жилую площадь 39, 5 кв.м.. При этом, права на спорный объект в Управлении Росреестра не зарегистрированы.

Согласно представленным суду материалам, объект капитального строительства 6-ти секционный дом, расположенный по адресу: Московская <адрес>, в районе улиц В.Фабричного, И.Шнырева, Луначарского, Солнечной, <адрес> – фактически существует, он соответствует требованиям действующих технических регламентов и проектной документации. Указанное, подтверждается Заключением и Распоряжением Главгосстройнадзора <адрес> от Дата обезличена и справками муниципального предприятия городского округа Звенигород Московской <адрес> «Городские Инженерные системы» (л.д. 19-28).

Материалами настоящего дела подтверждено, что заключение с покупателем ФИО2 основного договора купли-продажи квартиры по условиям предварительного договора ответчиком планировалось установить в течение двух месяцев с момента его государственной регистрации прав на спорную квартиру. Однако, до настоящего времени ответчиком, несмотря на получение им от истца полной стоимости квартиры, квартира как жилой объект в обусловленные договором сроки не создана и права на нее в установленном порядке истцу не переданы.

    В силу разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения в силу ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры № ЗВ1 (НП)-23 от 19.04.2010 года следует, что он является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий и это подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом. В действительности он прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи № ЗВ1 (НП)-23 от 19.04.2010 года по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств истца для строительства, с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию фактически является долевым участием в строительстве и данный вид правоотношений регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность ФИО2, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно их соинвесторами - застройщиками.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (спорной квартиры в не оконченном строительством доме по адресу: <адрес>, район <адрес>, И. Шнырёва, Луначарского и Солнечной, <адрес>) – судом установлен.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истец самостоятельно не может осуществить государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект, а ответчик в конкретном случае не наделен правами на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Удовлетворяя основные требования истца, руководствуясь требованиями ст. 98 ГПК РФ, суд также считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца, понесенные последним расходы по оплате государственной пошлины в размере 26868,96 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 - удовлетворить.

Признать за ФИО2, Дата обезличена года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности: - на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной квартиры за № 66, общей площадью – 66,1 кв.м., жилой площадью – 39,5 кв.м., расположенный по адресу: Московская <адрес>, в районе улиц В. Фабричного, И. Шнырева, Луначарского и Солнечной, корпус 1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Независимый проект», находящегося по адресу: 129090, <адрес>, корпус 1, имеющего ОГРН №, ИНН №, ОКПО №, КПП № р/с 40702810300000004730 в «ТКБ» (ЗАО) г. Москва, к/с 30101810800000000388, БИК 044525388 в пользу ФИО2 Дата обезличена года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес> - расходы по оплате госпошлины в размере 26 868,96 рублей.

Принятое по настоящему делу решение является основанием для внесения записи о возникших правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.                 

Председательствующий: