Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-771/2019 ~ М-256/2019 от 24.01.2019

Дело № 2-771/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2019 г.                                                                                                   г. Омск

Куйбышевский районный суд города Омска в составе

председательствующего судьи Овчаренко М.Н.,

при секретаре Ярош О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондратьева О.В. к ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего Юров С.В., ЖСК «Центральный-1» о признании договора приема паевого взноса договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

    Истец Кондратьева О.В. обратилась в суд с иском к ООО «ССК «Металлургмаркет» о признании договора приема паевого взноса договором долевого участия в строительстве, в обоснование указав, что между ней, пайщиком ООО «ТК Железобетон» и ЖСК «Центральный-1» 18 июня 2012 г. был заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», по условиям которого ООО «ТК Железобетон» передает истцу пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», принадлежащий ООО «ТК Железобетон» на основании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 27 апреля 2012 г. Объектом паевого взноса являлась квартира, расположенная в девятиэтажном кирпичном доме, строящемся на участке в границах улиц Масленников - 6-я Линия - Маяковского -8-я Линия. В рамках рассмотрения требований физических лиц в деле о банкротстве ООО ССК «Металлургмаркет» установлено, что денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществлял должник. Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства должнику, который использовал их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. Участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора; кооператив же фактически выполнял функции агента. Застройщиком был признан ООО ССК «Металлургмаркет». Требования истца относительно передачи квартиры были включены в реестр требований кредиторов ООО «СКК «Металлургмаркет». Факт выполнения обязательств оплаты за квартиру на общую сумму 2 559 000 рублей подтвержден соответствующими документами.

            Истец просила признать договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный -1» и обеспечения жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Кондратьевой О.В., ООО «ТК Железобетон» и ЖСК «Центральный -1», а также договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-№ от 27 апреля 2012 года, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «ТК «Железобетон» договором долевого участия, заключенным между Кондратьевой О.В. и ООО ССК «Металлургмаркет».

            Истец Кондратьева О.В., представитель истца по доверенности Семесюк О.П. в судебном заседании не участвовали, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

            Конкурсный управляющий ООО «ССК «Металлургмаркет» Юров С.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором указал, что решением Арбитражного суда Омской области от 15 мая 2015 года признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2018 г. конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «ССК «Металлургмаркет» утвержден Юров С.В.. Определением Арбитражного суда Омской области от 21.03.2017 в реестр требований ООО «ССК «Металлургмаркет» включено требование Кондратьевой О.В. о передаче жилого помещения — отдельной двухкомнатной квартиры, предварительный номер помещения 33, расположенной в подъезде № на 8 этаже в строительных осях Б-Д/25 - 28 9-этажного кирпичного жилого дома со строительным номером 23 в границах улиц Масленникова -6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия, предварительно определенной общей площадью по данным проекта 90,8 кв.м., общей стоимостью 3 088 000 руб. (оплаченной суммой - 2 559 000 руб.). Факт заключения истцом рассматриваемого в данном деле договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также полного расчета по договору установлен. В настоящее время строительство жилого дома со строительным номером 23, строящегося в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия, не завершено. В рассматриваемом деле денежные средства привлекал жилищно-строительный кооператив, однако, функции застройщика фактически осуществляло ООО «ССК «Металлургмаркет». Таким образом, оплачивая пай в кооперативе, участники строительства, в т.ч., Кондратьева О.В., фактически вносили денежные средства в ООО «ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. Соответственно, по существу заключенная сделка между Кондратьевой О.В. и ЖСК «Центральный-1» является договором долевого участия в строительстве. Не возражал против удовлетворения иска.

           Представитель ответчика ЖСК «Центральный-1» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

           Представители третьих лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

           Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

           Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

            27 апреля 2012 года между ЖСК «Центральный-1» (далее по тексту - ЖСК) и ООО «ТК «Железобетон» (далее по тексту - пайщик) заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, согласно которому ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1 договора).

            Согласно пункту 2.1 договора объектом паевого взноса является двухкомнатная <адрес> (предварительно) общей площадью 90,8 кв.м., (предварительно определенной), расположенная в подъезде № на 8 этаже в осях №-этажного кирпичного дома со строительным номером №, строящегося в границах улиц <адрес>. Общий объем паевого взноса составляет 2 559 000 рублей.

           18 июня 2012 г. между ООО «ТК «Железобетон» (пайщик), ЖСК «Центральный -1» (кооператив) (приобретатель) заключен договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», согласно которому пайщик передает приобретателю пай в паевом фонде ЖСК «Центральный-1», принадлежащий пайщику на основании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 27.04.2012г., стоимость которого по соглашению сторон составляет 2 559 000 рублей, который гарантирует по окончании строительства предоставление пайщику жилого помещения- двухкомнатной квартиры, расположенной в жилом доме строительный №, в границах квартала по <адрес>- 8 Линия в городе Омске а приобретатель принимает пай и уплачивает пайщику за пай денежные средства в размере 2 559 000 рублей, в срок не позднее 20.06.2012 года.

          Оплата произведена истцом в полном объеме.

          Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 ООО ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

         Определением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Закона о банкротстве.

         Судом установлено и подтверждается копиями процессуальных документов Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13473/2014, что между ООО ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от 26.12.2006, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия в Октябрьском административном округе города Омска, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений.

          Также установлено, что ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым выступили квартиры, расположенные на разных этажах девятиэтажного кирпичного дома со строительным номером №, строящимся в границах улиц Масленникова - 6-я Линия - Маяковского - 8-я Линия.

         Определением Арбитражного суда Омской области от 21.03.2017 в реестр требований ООО «ССК «Металлургмаркет» включено требование Кондратьевой О.В. о передаче спорной квартиры. Данное определение не обжаловалось, вступило в законную силу.

        Арбитражный суд Омской области счел доказанным наличие у Кондратьевой О.В. права участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ССК «Металлургмаркет».

        Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

         Применительно к приведенному положению гражданского процессуального законодательства обстоятельства заключения истцом рассматриваемого договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, а также факт полного расчета по нему считаются установленными.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследует цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК.

Приобретение статуса участника долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести его к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

    В соответствии с ч. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

     В соответствии со ст. ст. 1, 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

     Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

    Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

    Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

    В силу п. 1 договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

    Из условий договора между ООО ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, по мнению суда, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента.

    Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для истца в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли–продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно–правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства.

    Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

    В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

    Во исполнение распоряжения Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту <адрес>, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г.

    Федеральным законом № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

    Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите его прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом.

    Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании вышеуказанных договоров договором участия в долевом строительстве жилого помещения между Кондратьева О.В. и ООО ССК «Металлургмаркет».

    Относительно требования истца об указании в решении на то, что оно является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в Управлении Росреестра по <адрес>, суд отмечает следующее.

     С ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация и кадастровый учет недвижимого имущества осуществляются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

     Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

      Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

     Статья 48 Закона о регистрации предусматривает ряд особенностей осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, являющихся императивными нормами права. В частности, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется только на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), для государственной регистрации данного договора необходимо предоставление ряда документов, как то - разрешение на строительство, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства также необходимо предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

     Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

      При указанных обстоятельствах, настоящее решение является основанием для государственной регистрации органом Росреестра. При этом, должен быть соблюден порядок, установленный Законом «О государственной регистрации недвижимости».

      Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

      Исковые требования Кондратьева О.В. удовлетворить.

      Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №-ЖК от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и ООО «Торговая Компания «Железобетон», договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Центральный-1» от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ТК «Железобетон», ЖСК «Центральный-1» и Кондратьева О.В., договором участия в долевом строительстве жилого помещения между Кондратьева О.В. и ООО ССК «Металлургмаркет».

      Данное решение суда является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения между Кондратьева О.В. и ООО ССК «Металлургмаркет» в Управлении Росреестра по <адрес>.

      Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья                                                                                 М.Н. Овчаренко