Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1971/2023 ~ М-1394/2023 от 30.05.2023

УИД 92RS0004-01-2023-001638-60

Дело № 2-1971/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 сентября 2023 года

Нахимовского районный суд города Севастополя в составе:

    председательствующего судьи Макоед Ю.И.,

    при секретаре судебного заседания Шереужевой А.Х.,

    с участием представителя истца ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО2, третьи лица: ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

ФИО7 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, третьи лица: ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, уч. 443, ЗАО «С. Перовской», (контур №), общей площадью 19 754 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для ведения товарного сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по которому Продавец обязался в будущем в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи Земельного участка.

При подписании Предварительного договора в подтверждение своего обязательства и в качестве обеспечения его выполнения, с целью обеспечения реализации своих намерений по покупке Земельного участка и своей платежеспособности Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежные средства в размере 1 975 000 рублей, что составляет полную стоимость Земельного участка, определенную Сторонами условиями Предварительного договора. Указанное обстоятельство зафиксировано в п. 5.1. Предварительного договора, подтверждается фактом его подписания сторонами.

В целях выполнения условий п. 1.1., п. 4.1.1., п. 6.1. Предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор купли продажи Земельного участка, по которому Продавец передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил Земельный участок. Пунктом 2.2. Договора купли-продажи земельного участка зафиксирован факт осуществления сторонами полного взаиморасчета.

В целях обеспечения государственной регистрации перехода прав к Покупателю на Земельный участок сторонами ДД.ММ.ГГГГ были поданы в Севреестр (через МФЦ) заявления о государственной регистрации перехода прав.

Уведомлением Севреестра от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД№ об отказе в государственной регистрации прав, в государственной регистрации перехода прав на Земельный участок отказано, в том числе в связи с непредоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно Протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ в п. 2. которого определено: Разрешить резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении ФИО1 юридических и физических юридических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Для устранения причин, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав на Земельный участок в пользу Покупателя, органом, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рекомендовано представить с дополнительными документами в том числе:

Разрешение Правительственной комиссии на совершение сделки;

В Основном договоре указать номер счета типа «С» либо дополнительное соглашение к Основному договору с указанием номера счета типа «С».

Истец не имеет возможности самостоятельно устранить замечания регистрирующего органа, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав на него в отношении Земельного участка, в связи, с чем ДД.ММ.ГГГГ представителю Ответчика по доверенности ФИО4 была вручена нарочно досудебная претензия с требованием об обеспечении устранения замечаний регистрирующего органа, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав в отношении Земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ от представителя Ответчика получен ответ на досудебную претензию, которым в удовлетворении требований Истца отказано.

В ответе на досудебную претензию представитель Ответчика сообщает, что денежные средства в размере 1 975 000 рублей, переданные представителем ФИО7 – ФИО5 в соответствии с условиями пункта 5.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ получены Ответчиком в полном объеме, в связи с чем представитель Ответчика ФИО3 лично без участия Ответчика не имеет возможности обеспечить их возврат в целях зачисления на счет типа «С».

Представитель Ответчика сообщает, что Ответчиком требования представленной досудебной претензии выполнены быть не могут в связи с тем, что Ответчиком переданные по Договору купли-продажи земельного участка денежные средства уже потрачены. Более того, Ответчик заявляет об отсутствии оснований для удовлетворения требований претензии, поскольку на момент заключения следки и осуществления фактического по ней расчета отсутствовало законодательное требование об открытии соответствующего счета типа «С» в качестве обязательного условия для совершения сделки.

Истец как сторона по Договору купли-продажи земельного участка вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к другой стороне, которая уклоняется от совершения действий по госрегистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии, что продавец исполнил обязательство по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Земельный участок был передан Истцу при подписании Договора купли-продажи земельного участка, заключенный договор имеет силу передаточного акта согласно ст. 556 ГК РФ, что прямо определено сторонами в п. 3.2. заключенного договора.

При уклонении одной из сторон договора от регистрации переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ч. 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по обстоятельствам, изложенным в иске, просил требования удовлетворить.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причин неявки суду не сообщили.

Суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц извещенных надлежащим образом в силу ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, уч. 443, ЗАО «С. Перовской», (контур №), общей площадью 19 754 кв.м., с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для ведения товарного сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по которому Продавец обязался в будущем в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи Земельного участка.

При подписании Предварительного договора в подтверждение своего обязательства и в качестве обеспечения его выполнения, с целью обеспечения реализации своих намерений по покупке Земельного участка и своей платежеспособности Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежные средства в размере 1 975 000 рублей, что составляет полную стоимость Земельного участка, определенную Сторонами условиями Предварительного договора.

В целях выполнения условий п. 1.1., п. 4.1.1., п. 6.1. Предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен договор купли продажи Земельного участка, по которому Продавец передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил Земельный участок. Пунктом 2.2. Договора купли-продажи земельного участка зафиксирован факт осуществления сторонами полного взаиморасчета.

Согласно п. 4.1.2. Договора купли-продажи земельного участка, Продавец обязался совершить все необходимые действия для перехода права собственности на Земельный участок к Покупателю.

В целях обеспечения государственной регистрации перехода прав к Покупателю на Земельный участок сторонами ДД.ММ.ГГГГ были поданы в Севреестр (через МФЦ) заявления о государственной регистрации перехода прав.

Уведомлением Севреестра от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2022-10519538/5 об отказе в государственной регистрации прав, в государственной регистрации перехода прав на Земельный участок отказано, в том числе в связи с непредоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

В соответствии с положениями статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ представителю Ответчика по доверенности ФИО4 была вручена нарочно досудебная претензия с требованием об обеспечении устранения замечаний регистрирующего органа, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав в отношении Земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ от представителя Ответчика получен ответ на досудебную претензию, которым в удовлетворении требований Истца отказано.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пункт 61 этого же Постановления Пленума разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 62 названного Постановления Пленума на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пункт 61 этого же Постановления Пленума разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно статье 10 ГКРФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для осуществления государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая настоящий спор, руководствуясь вышеуказанными нормами права, суд исходит из того, что между сторонами в установленной законом форме заключен договор купли-продажи, содержащий все существенные условия договора, и его исполнение, ДД.ММ.ГГГГ был произведен полный расчет по договору купли продажи, учитывая, что ответчик уклоняется от регистрации договора, что нарушает права ФИО7, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО7 к ФИО2, третьи лица: ФИО3, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Севастополь, уч. 443, ЗАО «С.Перовской», (контур №), общей площадью 19 754 кв.м., кадастровый номер №, вид разрешенного использования: для ведения товарного сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения от ФИО2 на ФИО6 на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Нахимовский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Судья/подпись

Копия верна:

Судья <адрес>

суда г. Севастополя                                                                Ю.И. Макоед