Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2921/2022 ~ М-2752/2022 от 25.08.2022

           Дело № 2-2921/22

25RS0005-01-2022-003471-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«14» декабря 2022 года                               г. Владивосток

Первомайский районный суд в составе:

председательствующего судьи Лысенко Е.А.

    при секретаре Каражеляскове Б.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению некоммерческой организации «Фонд поддержки обманутых дольщиков Приморского края» к Грицкевичу Ивану Владимировичу о взыскании задолженности по договору,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация «Фонд поддержки обманутых дольщиков Приморского края» обратилась в суд с данным исковым заявлением, указывая в обоснование заявленных требований, что 26.06.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Каньон» и Грицкевичем И.В. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ПОС-192/119 (<адрес>), расположенного на земельном участке <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общей площадью 2300 кв. м, находящемся по адресу: <адрес>. При исполнении возложенной договором на участника долевого строительства обязанности по оплате договора возникла задолженность в пользу застройщика в размере 341 965,80 руб. 28.07.2020 между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Каньон» заключен договор уступки права требования по указанному договору в названном размере. Требование от 21.12.2020 об оплате задолженности ответчиком не исполнено. Просит взыскать с ответчика сумму задолженности по договору в размере 341 965,80 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 619,66 руб.

    Определением суда от 16.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Каньон».

    В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, пояснила, что задолженность по оплате жилого помещения вызвана тем, что площадь помещения, переданного ответчикам по договору, за счет площади лоджии изменилась более чем на 2% от площади, предусмотренной договором, в связи с чем должна быть произведена доплата в указанном размере. Планом объекта долевого строительства предусмотрена лоджия. Спорное помещение является лоджией, встроено в здание относительно фасада, имеет стены с двух сторон, при угловом расположении. Между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Каньон» и ответчиком подписан акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик передал, участник принял объект долевого строительства со следующими характеристиками: <данные изъяты>, площадь квартиры по данным органа технической инвентаризации без учета лоджии/балкона 76,8 кв. м, площадь лоджии 7,3 кв. м (с коэффициентом 3,65 кв. м), общая площадь квартиры с учетом лоджии с понижающим коэффициентом – 80,45 кв. м. Ответчик принял жилое помещение без замечаний в отношении площади передаваемого объекта недвижимости. Просит удовлетворить исковые требования.

    Ответчик, его представитель возражали против удовлетворения требований, пояснили, что у ответчика отсутствует задолженность по договору. Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 28.07.2020 площадь объекта по данным органа технической инвентаризации без учета балкона/лоджии составляет 76,8 кв. м, то есть фактическая площадь построенного объекта превышает договорную на 1,5 кв.м, что составляет 1,9 % от площади квартиры, не превышая порог в 2 % в соответствии с п. 7.2 договора, в связи с чем перерасчет долевого взноса не производится. По мнению истца задолженность в размере 341 965,15 руб. возникла вследствие увеличения площади квартиры на 5,15 кв. м (6,8 %) в связи с признанием помещения в <данные изъяты> лоджией. Тем самым, истец неправомерно произвел перерасчет стоимости объекта долевого строительства в одностороннем порядке, учитывая при этом при расчете площадь неподлежащего к учету балкона с понижающим коэффициентом ?. При подписании акта приема-передачи от 28.07.2020 ответчиком в акте сделана отметка о несогласии с пунктами 7, 8, 9 акта, в соответствии с которыми, по мнению истца, ответчиком не исполнены обязательства по оплате объекта в полном объеме. Ответчиком проведена независимая строительно-техническая экспертиза в период с 12.06.2020 по 158.06.2020 на предмет определения наименования помещения площадью <данные изъяты>. Согласно заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью «ДальСтройэксперт» об определении наименования помещения установлено, что исследуемое помещение <данные изъяты>, на которое осуществляется выход из помещения спальни <данные изъяты>, является внутренним балконом, исследуемое помещение балкона образовано консольным выступом монолитной железобетонной этажной плиты перекрытия. Кроме этого, в соответствии с Планом этажа (части этажа) здания, планом здания (части здания), являющимся приложением к выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выход из <данные изъяты> обозначен как «окно с дверью на балкон». Считает, что застройщик неправомерно учел при расчете не подлежащее учету для этих целей помещение балкона <данные изъяты>. Просит в иске отказать.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Каньон», извещен судом о дате и времени судебного заседания.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Судом установлено, что 26.06.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Каньон» и Грицкевичем И.В. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> расположенного на земельном участке <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, общей площадью 2300 кв. м, находящемся по адресу: <адрес>.

    В п.1.5 договора указано, что площадь объекта долевого строительства исчисляется согласно действующим на территории Российской Федерации строительным нормам и правилам как общая полезная площадь всех помещений, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобное помещение, лоджии с понижающим коэффициентом ?, за исключением площади балконов.

    В п.7.2 договора стороны установили, что если отклонение площади объекта долевого строительства, указанной в п.1.2 договора, от фактической не превышает 2% от площади квартиры, стороны осуществляют перерасчет долевого взноса, производят возврат за всю разницу между фактической и договорной площадью объекта долевого строительства в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи, исходя из стоимости 1 кв.м.

    Акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26.06.2017 <данные изъяты> подписан ответчиком, им указано о несогласии с пп. 7, 8, 9 акта.

    Права Грицкевича И.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано10.08.2020.    28.07.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Каньон» и некоммерческой организацией «Фонд поддержки обманутых дольщиков <адрес>» заключен договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26.06.2017 <данные изъяты> в размере 341 965,15 руб., в котором указано, что площадь квартиры без учета лоджии/балкона составляет 76,8 кв.м, кроме того площадь лоджий с учетом понижающего коэффициента составляет 7,3 и 3,65 кв.м, в связи с чем общая площадь квартиры составляет 80,45 кв.м.

    21.12.2020 истцом ответчику направлено требование об оплате жилого помещения по договору долевого участия в размере 341 965,15 руб., которому добровольно не удовлетворено.

    В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

    Согласно п.1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

    В силу п.1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При этом по смыслу п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    На основании ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    Согласно пп.1 п.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату заключения договора) договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

    В соответствии с ч.4 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имущества, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

В соответствии с Планом этажа (части этажа) здания, планом здания (части здания), являющимся приложением к выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выход из <адрес> помещение площадью 7,3 кв. м обозначен как «окно с дверью на балкон».

Согласно заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью «ДальСтройэксперт» от 15.06.2020 № об определении наименования помещения установлено, что исследуемое помещение площадью 7,3 кв. м, на которое осуществляется выход из помещения спальни <адрес>, является внутренним балконом, исследуемое помещение балкона образовано консольным выступом монолитной железобетонной этажной плиты перекрытия. Кроме этого,

    Доказательств того, что спорное помещение является лоджией в нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

    На основании изложенного суд приходит к выводу о доказанности того, что холодное помещение в квартире ответчика является балконом.

Пунктом 5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Поскольку общая площадь фактически переданной ответчику квартиры составляет 76,8 кв.м (указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости), а определенная договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> общая площадь квартиры – 75,3 кв.м, указанная разница не превышает 2% площади, в связи с чем правовые основания для взыскания доплаты судом не установлены, иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказать в иске некоммерческой организации «Фонд поддержки обманутых дольщиков Приморского края» к Грицкевичу Ивану Владимировичу о взыскании задолженности по договору.

На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока.

Судья                                             Е.А. Лысенко

                     Мотивированный текст решения изготовлен 21.12.2022