Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2288/2019 от 15.05.2019

№2-2288/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Адлерский районный суд г. Сочи 5 июня 2019 года

Краснодарского края в составе:

судьи Надрага В.Л.

при секретаре Васильевой О.Н.

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по исковому заявлению Пудова Павла Александровича к Мегрикяну Артуру Валерьевичу о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

    Пудов Павел Александрович обратился в Адлерский районный суд г.Сочи с исковым заявлением к Мегрикяну Артуру Валерьевичу о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 28.09.2012г., между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения на 4 этаже с условным номером № общей проектной площадью 68,0 кв.м., а также в п.1.1. договора прописано что стороны обязуются в будущем заключить основной договор дарения земельного участка и договор купли-продажи указанного выше жилого помещения в жилом доме расположенном на земельном участке общей площадью 2003 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1. Договора строительство жилого дома должно было быть осуществлено на земельном участке, который на момент заключения Договора принадлежал на праве собственности Мегрикяну Артуру Валерьевичу (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2011г. серия №).

В силу п. 1.4. Договора для заключения основного договора купли-продажи квартиры продавец обязался своими силами и за свой счет: ввести указанный в п.п. 1.1. жилой дом в эксплуатацию; получить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Адлерском районе свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом в соответствии с законодательством РФ.

В силу п. 3.1. Договора продавец обязался, используя имеющиеся собственные средства, а также средства полученные по Договору, своими силами построить указанный жилой дом, ввести его в эксплуатацию до конца мая 2012г. К данному пункту в Договоре так же предшествовали уточнения о возможности продления срока ввода в эксплуатацию продавцом на 1 месяц, о чем покупатель должен был быть заранее уведомлен.

Главой 4 Договора прописаны Цена приобретаемого жилого помещения и порядок расчетов сторонами. Так в п. 4.1. стороны определили цену договора как общую стоимость помещения в размере 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей. В обеспечение исполнения своих обязательств Покупатель вносит Продавцу обеспечительный платеж в следующих размерах и порядке: 30 000 (Тридцать тысяч) рублей при подписании настоящего Договора, 2 370 000 (Два миллиона триста семьдесят тысяч) рублей покупатель вносит до 02.10.2012г.

Обязательства по оплате Договора Истцом выполнены поэтапно в полном объеме.

Строительство дома прекратилось в 2012 года на стадии возведения объекта незавершенного строительства «Г» образной конструкции, два этажа с цоколем и шесть этажей выводами опорных колон на седьмой этаж, общей площадью 11236,98 кв.м. и двухэтажное здание общей площадью 1305,01 кв.м., общей стоимостью строений 7 480 260 (Семь миллионов четыреста восемьсот тысяч двести шестьдесят) рублей 61 копейка. Указанные данные подтверждается заключением эксперта строительно-технической судебной экспертизы от 25.07.2013г. По результатам экспертизы объект незавершенного строительства обладал всеми признаками многоквартирного жилого дома, в частности: в поэтажных планах были запроектированы изолированные жилые помещения (квартиры) с отдельными санузлами в каждом из них, а также на каждом из этажей были запроектированы нежилые помещения, предполагаемые как общее имущество собственников жилья.

По заявлениям инвесторов 17.06.2013г. УВД г. Сочи было возбуждено уголовное дело № № по 4.4. ст. 159 Уголовного Кодекса РФ и в последующем Приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 01.12.2015г. Мегрикян А.В. был признан виновным (дело № 1-281/2015).

Истец полагает, что суду необходимо принять во внимание сроки давности в соответствии с рассмотрением уголовного дела в отношении ответчика и просил суд срок давности исчислять с момента вступления в законную силу приговора Центрального районного суда г.Сочи от 1 декабря 2015 года, по уголовному делу №№.

Из материалов уголовного дела следует, что на основании предварительных договоров купли-продажи Мегрикян А.В. стал привлекать от граждан в их числе с истца, денежные средства с целью инвестирования в строительство жилого дома, установив договором срок сдачи жилой дома в эксплуатацию в и предоставления гражданам в собственность жилые помещения (квартиры), пригодные для проживания.

Объект незавершенного строительства был возведен за счет средств инвесторов, что подтверждается материалами уголовного дела, предварительным договором купли продажи от 28.09.2012 г., расписками о передаче денежных средств Мегрикяну А.В. в размере 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей.

В период рассмотрения вышеуказанного уголовного дела, а именно в августе 2014 года в Адлерский районный суд г.Сочи поступило исковое заявление Маркаряна Айка Айковича к Мегрикяну А.В. о снятии обеспечительных мер в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2003 кв.м.

В своем исковом заявлении Маркарян А.А. ссылается на то, что 25.12.2011г. между ним и Мегрикяном А.В. был заключен аналогичный предварительный договор купли-продажи помещений с условными номерами 3-5,3-6, 3-7, 3-20, 4-1 общей площадью 218 кв.м., с обязательством заключить в будущем договор дарения земельного участка в жилом доме, который последний обязался построить в срок до конца мая 2012г. 15 сентября 2014г.

Определением Адлерского районного суда г.Сочи, были удовлетворены требования Маркаряна А.А., аресты со спорных объектов были сняты, за Маркаряном А.А. было признано право собственности на основании договора купли-продажи, заключенного между сторонами в момент пребывания Ответчика в следственном изоляторе.

Согласно договора купли-продажи Маркарян А.А приобрел участок совместно со строениями, расположенными на нем за 900 000 (Девятьсот тысяч рублей), в то время как по состоянию на 2014г. коммерческая стоимость всего объекта на момент заключения договора составляла 40 000 000 (Сорок миллионов) рублей. Маркаряном А.А. многоквартирный дом, расположенный на спорном участке был достроен и введен в эксплуатацию решением того же суда.

На сегодняшний день многоквартирному дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. В связи с чем, истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 30.12.2011г. договором долевого участия в строительстве. Согласно ст. 1 Закона № 1488 -1 инвестициями признаются вложения денежных средств (и иного имущества) в объекты предпринимательской деятельности с целью достижения прибыли. Если считать инвестиционный договор, заключенный организацией при осуществлении ею инвестиционной деятельности, то исходя из требований Закона № 1488-1 таковым будет являться любой договор, по которому эта организация намерена получить прибыль.

Истец считает, что к настоящему делу подлежит применение правовая позиция, изложенной в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Истца считает, что сторонами заключен договор, который переименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений должен квалифицировать данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

В судебном заседании представитель истца Мелашенко К.С. исковые требования поддержала, указав, что договор содержит признаки инвестиционного договора, при том обстоятельстве что актуальное гражданское законодательство не предусматривает заключение договора купли-продажи при фактическом отсутствии объекта недвижимого имущества. Средства, вложенные в счет предполагаемого будущего строительства спорного объекта, являются инвестициями и соответственно лицо, чьи средства были привлечены для строительства объекта является инвестором.

Ответчик Мегрикян А.В. в судебное заседание не явился, о дате слушания дела надлежащим образом извещен.

Изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 28 сентября 2012 года, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения на 4 этаже с условным номером 1-10 общей проектной площадью 68,0 кв.м., а также в п.1.1. договора прописано что стороны обязуются в будущем заключить основной договор дарения земельного участка и договор купли-продажи указанного выше жилого помещения в жилом доме расположенном на земельном участке общей площадью 2003 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1. Договора строительство жилого дома должно было быть осуществлено на земельном участке, который на момент заключения Договора принадлежал на праве собственности Мегрикяну Артуру Валерьевичу (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2011г. серия №).

Согласно обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Судом установлено, что сторонами был заключен договор, который именован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества с одной стороны и заключения основного договора со стороны Застройщика.

По правилам статьи 67 ГПК РФ, с учетом существа фактически сложившихся отношений суд пришел к выводу, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве.

Данное процессуальное обстоятельство является основанием для внесения изменения в сущность и правовые последствия заключенного ранее Договора.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, опровергающих доводы истца ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ в судебное заседание не представлено.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 28 ░░░░░░░░ 2012 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 4 ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ 1-10 ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 68,0 (░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░) ░░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ /░░░░░░░/

░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░░